11 Кроків до узгодження перепланування і 5 способів узаконити «неможливе» - вторинна
В ході перепланування квартири можна випилювати прорізи в несучих стінах, об'єднувати лоджії з кімнатами, а іноді навіть рухати стояки опалення. Головне, щоб в результаті переробок не постраждала міцність будівлі і не порушилася робота інженерних систем. Таку перепланування навіть узгодять, якщо є хороше інженерне обгрунтування дотримання всіх норм.
Офіційне узгодження перепланування квартири по-справжньому необхідно тільки в одному випадку - якщо квартира продається в іпотеку. У цьому випадку банк вивчає кадастровий і технічний паспорта на об'єкт, а зіставлення цих паперів відразу виявить наявність не узаконених змін. Крім того, банк майже завжди відправляє в квартиру оцінювача, який також обов'язково помітить розбіжності реального стану справ з документацією.
експерт компанії «БК_НЕДВІЖІМОСТЬ»
Багато що залежить від позиції банку. Останнім часом багато кредитних організацій готові кредитувати покупку квартир з неузгодженою переплануванням, якщо зміни в ній не глобальні. Буває, банк в такій ситуації вимагає від покупця розписку, в якій той повідомляє, що повідомлений про неузгодженої перепланування і зобов'язується привести всі папери в порядок. На цьому все закінчується. Погодив новий власник перепланування, банк, звичайно ж, не перевіряє.
Як зауважує Павло Сенюк, якщо банк в угоді не бере, то кадастровий паспорт, як правило, не вимагається. Покупець може і не впізнати, що в квартирі проведено перепланування. Але навіть якщо він про це знає, то, як правило, не вимагає, щоб продавець узаконив зміни. «Український авось працює» - говорить експерт. У той же час, багато ріелторів вважають, що до питання переробки житла ставитися слід відповідально.
фахівець Агентства «Будинок Нерухомості ГК Нерухомість Уралу»
«Важка» і «легка» перепланування
Відповідно не потребує лише саме мінімальне втручання в конструктив квартири, наприклад заміна вікон або скління лоджії. Навіть демонтаж двері з дверного отвору може призвести до того що зацікавлена особа (банк або керуюча компанія) зажадає, щоб зміна було узаконено. Особливо, якщо двері ведуть з житлового приміщення в кухню з газовою плитою. Те ж саме стосується демонтажу стінної шафи. Формально узгоджувати yoго треба, але часто офіційні інстанції закривають на це очі. Втім, масштабність робіт і внесених в квартиру змін позначиться на процедурі узгодження.
виконавчий директор науково-проектної компанії «Аспект»
Є два варіанти перепланування: перший - це коли не зачіпаються несучі конструкції, в цьому випадку для узгодження досить мати проект, і не потрібно висновок про можливість проведення робіт. Другий варіант, це коли, наприклад, мова йде про отворах в несучих стінах. Перш ніж планувати подібне треба запросити на об'єкт фахівця, який дасть висновок про можливість переробки, виконає розрахунки і складе список необхідних робіт. На підставі цього вже буде розроблений проект. Практика показує, що при грамотному підході можна зробити і погодити перепланування, яка передбачає пророблення в несучій стіні отвору шириною до 3 метрів ..
Покрокова інструкція
фахівець Агентства «Будинок Нерухомості ГК Нерухомість Уралу»
В деякий районах для узгодження перепланування досить пред'явити технічний висновок спеціалізованої організації, в інших районах вимагають повноцінний проект.
Проте, в цілому процедура узгодження виглядає досить стандартно. Нижче наведена покрокова інструкція для узгодження перепланування. Дана інструкція, на перший погляд, призначена для тих, хто тільки планує перебудову в квартирі. Насправді ж, точно таким же шляхом йдуть майже всі власники квартир, які отримують узгодження вже де-факто зробленої перепланування. Ну, може бути, виключаються попередні консультації.
Крок 1. Візит в квартиру проектувальника, який дає висновок про можливість реалізації задуманих змін. Це повинен бути фахівець з інженерною освітою, що працює в організації, яка є членом проектної СРО. Якщо перепланування проста, то можна просто прийти до проектувальників і намалювати на плані БТІ, що планується зробити, тоді проект робиться без виїзду, на підставі існуючого плану БТІ або експлікації об'єкта.
Крок 2. Консультація в керуючої компанії (КК) про можливість узгодження планованих змін в квартирі.
Крок 3. Проектна організація (член проектної СРО) готує проект перепланування (для цього буде потрібно план квартири з БТІ).
Крок 6. Проводяться ремонтно-будівельні роботи відповідно до проекту. Після їх закінчення запрошується технік БТІ, який фіксує зміни і видає нову техінформацію.
Крок 9 .. Власник квартири з актом районної комісії звертається в БТІ. На підставі акта БТІ вносить зміни в існуючий план, оформляє новий техпаспорт приміщення. Техпаспорт оформляється, в тому числі, на електронному носії - на диску.
Крок 10. Через МФЦ диск і техпаспорт відправляються в кадастрову палату.
Крок 11. У зазначений день власник квартири приходить в МФЦ і, надавши розписку про здачу документів, забирає кадастровий паспорт, до якого внесено зміни згідно проведеної перепланування.
Таблиця 1. Накладні витрати з узгодження перепланування
Узаконити перепланування через суд
фахівець Агентства «Будинок Нерухомості ГК Нерухомість Уралу»
Які бувають «не можна», і які з них можна обійти
Фахівці налічують майже тридцять «не можна» при переплануванні квартир. Однак більшість з них стосуються дуже специфічних елементів ремонту (монтаж сауни або дров'яного каміна, перекладка вентканалов та ін.). При проведенні «стандартної» перепланування слід пам'ятати порівняно небагато правил: не можна послаблювати несучі конструкції; не можна розміщувати санвузол над кухнею або кімнатою; не можна робити кухні і кімнати без вікон; не можна об'єднувати кілька кімнат в одну; не можна виносити радіатори центрального опалення на балкон; не можна живити тепла підлога від загального опалення; не можна, щоб в спальні було газове обладнання. В результаті перепланування не повинні з'явитися кімнати площею менше 9 кв. м або шириною менше 2,25 м (докладніше можна подивитися тут).
фахівець Агентства «Будинок Нерухомості ГК Нерухомість Уралу»
Є квартири з довгим балконом - на кімнату і кухню. Було кілька випадків, коли господарі хотіли зробити другий вихід на балкон. Наприклад, вже є вихід з кімнати, а другий хочеться з кухні. У панельних будинках узгодити таку халепу практично неможливо. Це вважається втручанням в несучу конструкцію.
експерт компанії «БК_НЕДВІЖІМОСТЬ»
Ріелтори та фахівці з узгодження перепланувань згадують чимало випадків, коли перед продажем квартир, доводилося розділяти балкони і кімнати - відновлювати балконні двері й засклення. Проте, і сьогодні бувають ситуації, коли питання про приєднання балкона вдається вирішити.
виконавчий директор науково-проектної компанії «Аспект»
Зараз до балконів настільки трепетне ставлення, тому що в багатоповерхових будинках вони виконують функцію порятунку людей під час пожежі. Якщо балкон відділений від квартири дверима, то під час пожежі є шанс врятуватися, вийшовши на балкон / лоджію. Пожежні дозволяють приєднувати лоджії в квартирі, якщо відстань від квартири до землі не більше 15 м. Або недавно був випадок - погодили об'єднання кімнати і лоджії, тому що в квартирі була друга лоджія, що залишилася ізольованою. Пожежні визнали, що для безпеки мешканців цього достатньо.
фахівець Агентства «Будинок Нерухомості ГК Нерухомість Уралу»
Формально можна зробити кухню без вікон. Однак був такий проект, який вдалося узгодити. Проектувальник зробив широкий дверний отвір і позначив це приміщення як кухню-нішу. Що стосується колишньої кухні, то в ній, через наявність газової труби, не можна було зробити спальню. Проектувальник назвав приміщення кабінетом. Такий розклад комісію влаштував.
Раніше порталу Діванді розповідав про реалізовані досить складних проектах перепланування квартир. В одному з них було проведено утеплення балкона. в іншому - розширення вітальні за рахунок прилеглих приміщень.
Саме Новомосковскемое за тиждень: