Знос і амортизація недвижимост, сучасний підприємець

До нерухомості належить майно, яке не можна перемістити без втрати його початкових якостей. Це земля, різні споруди, в тому числі і недобудовані, будівлі житлового та виробничого фонду. Крім того, до об'єктів нерухомості відносяться, згідно з нормами законодавства, і повітряні, морські судна, космічні об'єкти.

В процесі експлуатації будь-яка нерухомість піддається зносу, за винятком землі, яка не втрачає своїх корисних властивостей при правильному використанні. У решти об'єктів технічні та економічні параметри істотно погіршуються. Вартість об'єктів переноситься окремими частинами на загальний обсяг продукції, що випускається, товарів, що продаються або виконаних послуг і йде зі сфери нерухомості, накопичуючись у вигляді амортизаційних сум.

Амортизація нерухомості в бухгалтерському та податковому обліку

З поняттям зносу безпосередньо пов'язана амортизація нерухомості - поступове перенесення грошової вартості нерухомих об'єктів на кінцевий вироблений продукт протягом певного терміну служби. Сучасна українська економіка розуміє під амортизації не джерело фінансування для подальшого відновлення зношених господарських об'єктів, а всього лише метод перенесення сформованої загальної вартості придбаного майна на витрати. Тобто вироблені амортизаційні відрахування не передбачають обов'язкового використання їх для подальшої закупівлі основних фондів або капітального ремонту.

З точки зору оподаткування та бухгалтерського обліку амортизація нерухомості - всього лише спосіб списання витрат для визначення кінцевого фінансового результату. Амортизируемим майном визнаються основні фонди і нематеріальні активи, що використовуються більше одного року в компанії для здійснення її основної діяльності.

Термін, протягом якого буде амортизуватися майно, визначається по-різному: в залежності від системи оподаткування.

При такому режимі оподаткування як ССО, заснованому на касовому методі, в податковому обліку амортизація об'єкта відбувається до кінця року, в якому об'єкт був оприбуткований і тільки на суму фактичної оплати за нього.

При інших режимах оподаткування в податковому обліку визнаються тільки два методи амортизації: лінійний і нелінійний. Змінити застосовуваний метод можна в будь-який момент з початку наступного року. При цьому існує обмеження для нерухомих об'єктів, що входять в 8-10 групу амортизації згідно ОКОФ (п.3 ст.259 НК РФ): по ним амортизація нараховується лише лінійним способом. І ще є один важливий момент: піти з нелінійного методу можна тільки після 5 років його застосування, і ніяк не раніше.

У бухгалтерському обліку виділяють лінійний спосіб і три інших, нелінійних методу для всіх об'єктів нерухомості:

• спосіб зменшуваного залишку;
• метод списання вартості по загальній сумі кількості років корисного використання;
• списання пропорційно виконаного обсягу робіт або виробленої готової продукції.

Знос і амортизація нерухомості

Знос і амортизація не є рівнозначними поняттями. Наприклад, будинок зруйнувався після будівлі в результаті стихійних лих, піддавшись повного фізичного зношення, а амортизація тільки почала нараховуватися. І навпаки, спорудження повністю амортизовано, але знос склав лише 40%, і конструкція може ще довгий час експлуатуватися.

Знос - це втрата корисних якостей і характеристик нерухомості з різних причин. Він буває фізичним або моральним.

1. Фізичний знос пов'язаний з погіршенням експлуатаційних характеристик будівель і інших об'єктів. Він відбувається під впливом природних і технічних факторів з плином часу, а також під впливом життєдіяльності людей. Такий вид зносу називають матеріальним або технічним. Він безпосередньо залежить від якісних характеристик використовуваного при будівництві сировини, комплектуючих і будівельних матеріалів, своєчасного огляду та регулярного проведення профілактичного ремонту. Швидкість зношуваності конструкцій також пов'язана з видом здійснюваного усередині будівель і конструкцій виробництва, інтенсивності навантажень і природно-кліматичних факторів: рівня вологості, температури.

2. Моральний знос безпосередньо залежить від науково-технічного прогресу. При цьому відновна вартість нерухомості зменшується через що виникає різниці між вартістю об'єкта при первісному зведенні і в поточний момент часу. З'являються більш технологічні і дешеві будівельні матеріали, розробляються нові інженерні рішення при архітектурної забудови, які знижують витрати на технічну експлуатацію конструкцій. Досить часто окремі елементи будівель вимагають заміни не через їх фізичної зношеності, а через їх морального старіння.

Моральний і фізичний знос повністю усувається при проведенні капітального ремонту.