Значення функціонального призначення нежитлового приміщення

Це єдине місце в законі, де прямо згадується функціональне призначення нежитлового приміщення (та й взагалі приміщення). Більш того, решті законодавчий масив недвозначно натякає, що існують лише житлові та нежитлові приміщення (Житловий кодекс, Закон про кадастр).

Звідси виникає питання, яке правове значення цього самого функціонального призначення, закріпленого в проектній документації? Якщо, скажімо, вказали магазин, а відкрили салон краси (припустимо, все тих регламенти та ДСТУ були дотримані таким чином, що в приміщенні можна відкривати і те й інше), то які наслідки? Чи є це тільки бізнес рішенням і не має значення, що написано в проекті, або все-таки необхідно міняти це саме функціональне нащначеніе? Якщо хто-небудь знає, поділіться, будь ласка, досвідом. Бажано, з посиланням на НПА. )

Щоб проблема не здалася надуманою, варто звернути увагу на недосконале і непослідовне законодавче регулювання. Так, п. 3 ч. 1.1. ст. 9 Закону № 214 передбачено, що на вимогу учасника пайового будівництва договір може бути розірваний в судовому порядку в разі зміни призначення загального майна і (або) нежитлових приміщень. що входять до складу багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкта нерухомості.

Зазначена норма в контексті п. 6 ч. 1 ст. 21 Закону № 214 не дає однозначної відповіді на питання, чи мається на увазі функціональне призначення приміщення, вказане в проекті, або зміна призначення приміщення з нежитлового на житлове, і, як наслідок, може спричинити за собою зловживання.

Школа права «СТАТУТ»

Юридичні семінари для професіоналів

"Закон" і "Вісник економічного правосуддя" від 1800 руб. за три номери.

Правовий режим нерухомого майна. Київ

Добрий день, Артем,

може я неправильно зрозумів питання, але, як мінімум від функціонального призначення нежитлового приміщення залежить його клас пожежної небезпеки, відповідно протипожежні вимоги.

Наприклад, магазин - Ф3.1 - одні вимоги, а якщо замість магазину зробити склад - клас зміниться на Ф5.2, відповідно вимоги зміняться.

Артем Наріжний провідний юрисконсульт, LSR Керуюча компанія

Артем, я правильно розумію, що будинок вже побудований? Значить проектна документація вже існує і пройшла експертизу, і це нежитлове приміщення позначено як магазин.

Відповідно, це приміщення запроектовано з урахуванням всіх санітарних, архітектурно-планувальних, технологічних, протипожежних та інших норм, як для магазина.

ИМХО необхідно перепрофілювання приміщення, почати з Жив. інспекції.

Федір Цурінов віце-президент з правових питань, YIT Rakennus

У моєму розумінні, ЯКЩО для зміни функціонального призначення приміщення не потрібно проводити будь-яких будівельно-монтажних робіт або перепланувань (прорубанія прорізів в стінах, будівництва окремих виходів і ін.), Тобто якщо всі вимоги будуть ті ж або, принаймні, до нового функціоналу немає більш строгих вимог, які не виконуватимуться, то питання зміни функціоналу є виняткова прерогатива власника приміщення. Магазин можна легко поміняти на салон краси, а може навіть і на публічний будинок (якщо їх в пріцніпе дозволять заводити :-)). Також як (відома тема) приміщення під "дитячий сад" можна переробити в офіс. А ось що робити в цьому випадку забудовникові, якщо пайовик раптом заявить про розірвання договору? Це інше питання. Тут є два правовідносини: 1) пайовик (квартирний) -застройщік, 2) забудовник - покупець (або теж пайовик) нежитлового приміщення. За змістом закону на забудовника покладається відповідальність за потенційні дії третіх осіб щодо перепрофілювання нежитлових приміщень. В принципі нічого явно незаконного тут немає - забудовник комерсант, відповідає на засадах ризику, нехай у нього болить голова, як забезпечити обіцянки споживачам "функціонал вмонтування". А для споживача функціонал вмонтування безумовно істотно. Якщо споживачеві обіцяли в будинку продуктовий магазин, спортзал і дитячий сад, а замість цього влаштували зубну клініку з рентгенівською випромінює апаратурою, офіс та салон ванних кімнат, і йому треба водити дитину в садок за тридев'ять земель, в спортзал теж їздити кудись за 10 кварталів, плюс рентгенівське ізулченіе впливає на його здоров'я, то це, м'яко кажучи, явно не той продукт, на який споживач рассчітвать. Тобто напевно, це не для кожного буде суттєвим і визначальним чинником, але для кого-то буде.
Природно, забудовник не може заборонити власнику вмонтування в подальшому міняти профіль приміщення. Однак, він цілком може це зробити договірним зобов'язанням (наприклад, зобов'язати покупця розташувати в приміщенні саме магазин і, скажімо, три роки функціонал не змінювати), під страхом великої неустойки плюс суми збитків, понесених якраз в зв'язку з пред'хявленіем потребітелеямі вимог про розірвання ДДУ і їх розірванням. Думаю, така конструкція цілком робоча і в суді встоїть. Є і більш радикальні варіанти (скажімо, не продавати "встройку", а сдавть її самому в оренду саме під задекларований функціонал, чому б і ні). При цьому зрозуміло, що забудовник не може відповідати за функціонал вмонтування як завгодно довго. Якщо через 3 роки замість магазину з'явиться офіс або навпаки, і з дотриманням всіх норм і правил, то явно забудовник вже не повинен пристібатися до відповідальності. І враховуючи, що розірвання ДДУ при зміні функціоналу проводиться в судовому порядку, думаю, жодна розсудлива суд не буде при описаних обставин задовольняти вимоги пайовиків про розірвання ДДУ.

Артем Наріжний провідний юрисконсульт, LSR Керуюча компанія

Федір, спасибі, прекрасний комменатрій з цікавою точкою зору.

У розвиток теми можу запропонувати копіпаст чергового заборонного законопроекту з досить змістовною і осудності написаної пояснювальною запискою (з неї ніби як видно, що мета-то законодавця благая) і просто жахливим за якістю текстом самої норми, яку хочуть прийняти. У гірших традиціях згребли все в одну купу. При чому так, що норма працювати буде навряд чи.

ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА
ДО ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНУ "ПРО ВНЕСЕННЯ ЗМІНИ
У СТАТТЮ 7.22 КОДЕКСУ Укаїни
Про адміністративні правопорушення "

Введення адміністративної відповідальності за незаконне перевлаштування і перепланування нежитлових приміщень в багатоквартирних житлових будинках дозволить органам місцевого самоврядування здійснювати належний контроль за станом житлового фонду і питаннями безпеки проживання громадян в багатоквартирних житлових будинках.

Федір Цурінов віце-президент з правових питань, YIT Rakennus

Артем, цікаво, спасибі за інформацію. Цікаво, чи пройде це. У нас же як завжди, позитивного регулювання немає, є тільки санкції за порушення правил, яких немає. Ось, наприклад, у нас дуже довгий час тільки в КоАП було встановлено, які маломірні судна підлягають реєстрації, а які ні. Позитивне регулювання було тільки на рівні підзаконних актів МНС, що з'явилися вже на основі норм КоАП. Ну ні марення чи що? І так далі в багатьох випадках. Так що там далеко ходити, чого варті одні тільки чудові Полтавченковскіе норми про заборону знесення будинків без "дозволу на знесення" і штрафи за такий знесення.

Артем Наріжний провідний юрисконсульт, LSR Керуюча компанія

Чесно кажучи, про наведені приклади не в курсі.
Але в цілому загальний крен законодавства в бік заборон і процедурних інструкцій пригнічує (один з останніх прикладів - все той же закон про внесення изменеий в ЗК з його шаленою процедурою проведення торгів).
А що там за історія з зносом і штрафами?

Федір Цурінов віце-президент з правових питань, YIT Rakennus

Артем Наріжний провідний юрисконсульт, LSR Керуюча компанія

Дуже цікава інформація. Владні рішення іноді дійсно складно зрозуміти. З таким бюрократичним апаратом, як у нас, де все ще і створюють видимість бурхливої ​​діяльності, досить складно чекати чогось іншого. Занадто багато суб'єктів, що мають законодавчу ініціативу, занадто багато органів, які мають право видавати НПА. Ось і виходить, що до безмірного масиву федеральних норм додаються ще й свої губернські, які можуть суперечити Дург одного, а заодно і федеральному законодавству. І немає кінця і краю такого нормотворчості, по-моєму. Так адже ще й регулювання, як вище вже зазначалося, по болше частини заборонне.
ВОІ і тут заборона: не можна зносити без дозволу на будівництво. При цьому позитивного регулювання, що припускає видачу дозволу на будівництво для знесення будівлі не існує. Вихід - розігнати половину чиновників і зупинитися хаотичне прийняття законів і підзаконних актів на кілька років до повного приведення в відповідність один одному вже наявного масиву регулювання на всіх рівнях. Бо за останній вреся написано вже стільки законів, що вистачить на 10 років вперед.

Федір Цурінов віце-президент з правових питань, YIT Rakennus