Заміські селища життя після будівництва
Після того як будівництво заміського селища завершено, перед покупцями постає проблема управління своїм новообретенним майном. У більшості випадків процес полягає в тому, що жителі організовують свої об'єднання (ТСЖ і подібні до них), які потім іноді вступають в жорстке протиріччя з створеними забудовниками керуючими компаніями. У нюансах такого розвитку подій ми і постаралися розібратися.
Самі «стимулюють»
«Грім не вдарить - мужик не перехреститься», цю істину ми все знаємо прекрасно. Якщо залишена забудовником в селищі Керуюча компанія (КК) працює добре, жителі зазвичай ні про що не турбуються, спокійно вносячи належну управлінцям щомісячну мзду.
Але буває й інакше. «У 90% випадків ситуація розвивається за наступним сценарієм, - розповів« Журналу про нерухомість MetrInfo.Ru »Олег Сухов, адвокат« Першого столичного юридичного центру ». - На першій стадії, коли йдуть активні продажі будинків і земельних ділянок, КК надає максимальний і високоякісний комплекс послуг. При цьому ціни залишаються досить демократичними ». Далі, продовжує експерт, настає другий етап - коли продана половина котеджів. Якість послуг залишається на вищому рівні (це зрозуміло, треба продовжувати залучати покупців), але при цьому власники будинків вже бачать в платіжних документах підвищення цін. Їх керівники пояснюють інфляцією, збільшенням обсягів робіт та іншими надуманими причинами.
І, завершує Олег Сухов, на третьому етапі, коли майже всі ділянки з будинками продані, створена забудовником КК показує себе у всій красі: рахунки нечувані, а якість послуг падає до мінімуму. Найефективніший спосіб вирішення даної проблеми - це створення жителями свого об'єднання і подальший пошук комерційної компанії професійних управлінців.
Інші опитані нами експерти підтвердили цю точку зору - правда, побічно. Андрій Муравйов, керівник департаменту заміської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість», говорить про існування селищ, де об'єднання жителів зовсім не потрібно: залишена забудовником КК працює добре. Однак, продовжує Андрій Муравйов, «частку подібних селищ можна назвати високою - це близько 15-20%». Дані цифри (з невеликою похибкою в 5-10%) збігаються з тим, про що говорив Олег Сухов - він, як ми пам'ятаємо, відносив до числа «проблемних» 90% проектів. З тим, що іноді метою залишеної забудовником КК дійсно є тільки «відкачка» з жителів якомога більше грошей, погоджується і Ольга Гусєва, комерційний директор ГК «МИГ-Нерухомість»: згадує ситуацію, коли такі управлінці не тільки різко підняли платежі для жителів, але ще і ввели плату за в'їзд.
Само собою краще не стає
Однак, звертали увагу наші консультанти, просто зміна КК на аби кого не є панацеєю. «Є приклад, коли в селищі внески на обслуговування становлять 5 тис. Руб. в місяць - ці кошти збираються некомерційним партнерством (НП), організованим забудовником, - говорить Олексій Сенчук, керівник офісу «Новослобідське» департаменту заміської нерухомості компанії «Інком-Нерухомість». - А в сусідньому селищі, що розташовується на відстані всього на 3 км, жителі організували власну НП, і внески там складають вже 15 тис. Причому рішення про те, що ця сума повинна бути саме такою, взяли самі жителі. Звичайно, 20-30% людей були проти, але більшість проголосувала за. Якби це була зовнішня КК, то сума могла б бути значно нижче ».
«Ми не заробляємо на управлінні селищ, але вирішуємо всі майбутні проблеми їх життєдіяльності в процесі будівництва: щоб дороги не розвалилися, мережі функціонували і селище надійно охоронявся, - підтверджує Михайло Кондирєв, керуючий партнер компанії« 33 Селища ». - Коли будівництво завершено (як, наприклад, в проектах «Данилово-2», 3 і 4, а також «Подколокольном»), ми передаємо управління власникам ділянок. На загальних зборах колишній склад КК звітує і передає управління новим людям, яких вибрали самі жителі. Коли вони перевіряють наші контракти на обслуговування, то переконуються, що з точки зору ціни і якості вони є оптимальними ».
Закони: начебто вражаюче розмаїття ...
1. Садівниче некомерційне товариство (СНТ)
2. Дачне некомерційне товариство (ДНТ)
3. городницьких некомерційне товариство (ОНТ)
4. Садівниче некомерційне партнерство (СНП)
5. Дачне некомерційне партнерство (ДНП)
6. городницьких некомерційне партнерство (ОНП)
7. Садівничий споживчий кооператив (СВК)
8. Дачний споживчий кооператив (ДПК)
9. городницьких споживчий кооператив (ОПК)
В принципі, всі вони можуть бути використані в досліджуваних нами випадках. «Щодо слів« садівничий »,« дачний »,« городницьких »слід сказати, що вони носять інформативний характер і обираються тільки виходячи з цілей створення об'єднання, - каже Олег Сухов. - У випадку з котеджним селищем допускається вживати слово «дачний» або не вживати його взагалі ».
Відмінності між організаційно-правовими формами - «Товариство», «Кооператив», «Партнерство», продовжує експерт, як правило, обумовлені метою їх створення. Наприклад, кооператив створюється з метою будівництва селища, із залученням грошових коштів, які називають паї, або облаштування вже наявного селища новими комунікаціями. А товариство або партнерство створюються тільки для управління вже наявними селищем. Вибираючи між ними, враховують визначення ряду організаційних моментів, таких як вибір правління, затвердження тарифів на послуги та інше.
Нотаріус Олексій Комаров, керівник нотаріальної контори в Харкові, звертає нашу увагу на те, що ТСЖ, «незважаючи на певні правові прогалини, представляється найбільш відповідає реальності формою об'єднання власників котеджів. Що підтверджується і судовою практикою при виникненні суперечок про порядок управління в котеджному селищі ".
... але суть одна: товариство
«Згідно ст. 123.12 ГК РФ, товариством власників нерухомості визнається добровільне об'єднання власників нерухомого майна (приміщень в будівлі, в тому числі в багатоквартирному будинку, або в декількох будівлях, житлових будинків, дачних будинків, садівничих, городницьких або дачних земельних ділянок і т.п.), - каже Ольга Матюгова, фінансовий директор ТОВ «Фенікс Груп» (девелопер селища American Dream). - Якщо вона створена для спільного володіння, користування і в установлених законом межах розпорядження майном (речами), в силу закону знаходяться в їх спільній власності або в загальному користуванні, а також для досягнення інших цілей, передбачених законами ». По суті, продовжує експерт, ТСЖ буде загальним інститутом, що включає і садівничі, городні чи дачні некомерційні товариства і партнерства.
Наші консультанти також звернули увагу на проблему доопрацювання законодавства про ТСЖ під потреби саме заміської нерухомості, і висловили надію, що вона буде вирішена. «Я сподіваюся, що в найближчі 2-3 роки закони про ТСЖ і товариства власників нерухомості (ТСН) адаптують для заміських комплексів», - зазначає Віктор Сюков ( «Аллтек Девелопмент»).
«Стара» КК: неминуче розставання?
Чи означає об'єднання жителів в ТСЖ, що колишню КК обов'язково виженуть із селища? Не завжди. «Немає сенсу міняти добре працюючу машину, - каже Олексій Сенчук (« ІНКОМ-Нерухомість »). - Необхідність в цьому може виникнути тоді, коли у жителів є серйозний привід ». Експерт наводить приклад, коли жителі об'єдналися в НП, домоглися передачі своєї нової структурі всіх доріг, комунікацій та іншого майна в селищі - а потім все одно були змушені взяти на роботу двох управлінців з колишньої компанії. «Провести« революцію »жителям вдалося, а ось вирішувати щоденні рутинні завдання вони вже не змогли - у всіх свої турботи, а діяльність клопітка, - підводить підсумок експерт. - Так що за фактом управлінці залишилися тими ж, але ось контроль з боку жителів посилився ».
«На практиці зустрічаються випадки, коли мешканці, створивши некомерційну організацію, не відмовляються від послуг старої керуючої компанії, - підтверджує адвокат Олег Сухов. - Обумовлено це тим, що якість і ціна послуг, що надаються КК, влаштовує власників будинків. Але вони хочуть при цьому контролювати дії управлінців і в разі відступу від умов договору - застосовувати санкції ».
Резюме від журналу www.metrinfo.ru
Придбання нерухомості - це, звичайно, дуже складна проблема. Але не менш складною, як з'ясовується, може виявитися і подальше життя: добре організовано в селищі обслуговування, чи не занадто дорого воно обходиться? Щоб все це не стало сюрпризом, потрібно прояснювати подібні питання заздалегідь. Зокрема, чи не було у даного забудовника в уже реалізованих проектах конфліктів з мешканцями?