Захист прав співінвесторів по інвестиційним контрактами - юридична інформація та статті

2. Співінвестори вправі, створивши юридична особа або уклавши договір про спільну діяльність, підписати угоду про відступлення прав вимоги та переведення боргу (про переведення прав і обов'язків) по інвестиційному контракту від забудовника-інвестора на себе і зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва. Переведення боргу (обов'язків співінвесторів перед забудовником) здійснюється за згодою кредитора, яким буде тут сам забудовник. Далі співінвестори, діючи в якості юридичної особи або на підставі договору простого товариства, має право самостійно укласти всі необхідні договори, що забезпечують завершення робіт з будівництва та введення в експлуатацію об'єктів нерухомості.

3. Співінвестори вправі як залогодержатели передати свої права на заставлене майно (після сплати ними ціни договору участі в пайовому будівництві) іншій особі з дотриманням правил про передачу прав кредитора шляхом уступки вимоги. Поступка заставодержателем своїх прав на закладене майно іншій особі дійсна, якщо тій самій особі відступлені права вимоги до боржника за основним зобов'язанням, забезпеченого заставою. Якщо не доведено інше, відступлення прав на закладене майно означає і поступку прав по забезпеченому іпотекою зобов'язанню.

4. Відповідно до закону про участь у пайовому будівництві співінвестори в односторонньому порядку можуть відмовитися від виконання договору в разі припинення або призупинення будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, до складу яких входить об'єкт пайового будівництва, при наявності обставин , очевидно які свідчать про те, що в передбачений договором строк об'єкт пайового будівництва не буде переданий учаснику пайового будівництва. У разі такого односторонньої відмови від виконання договору забудовник зобов'язаний повернути кошти, сплачені співінвестором в рахунок ціни договору, а також сплатити відсотки на цю суму за користування зазначеними коштами в розмірі однієї стопятідесятой ставки рефінансування Центрального банку Укаїни, що діє на день виконання зобов'язання по поверненню грошових коштів, сплачених учасником пайового будівництва. Ці відсоткові частки будуть нараховані з дня внесення співінвестором грошових коштів або їх частини в рахунок ціни договору до дня їх повернення забудовником співінвестора. Крім того, в цьому випадку сторона (забудовник), яка не виконала своїх зобов'язань або неналежним чином виконала свої зобов'язання, зобов'язана сплатити іншій стороні (співінвестора) встановлені неустойки (штрафи, пені) і відшкодувати в повному обсязі завдані збитки понад неустойки. Сплата всіх передбачених сум проводиться в судовому порядку на підставі задоволення позовних вимог співінвесторів.

Крім того, співінвестори, які отримують права на квартири виключно для особистих, сімейних, домашніх потреб, має право відповідно до закону Укаїни «Про захист прав споживачів» вимагати компенсації моральної шкоди.

1. Співінвестори, якими було передано грошові кошти і тим самим проінвестували будівництво об'єкта нерухомості, можуть, створивши юридична особа, підписати угоду про відступлення прав вимоги до забудовника-інвестора за договорами інвестиційного внеску та дольової участі створеному юридичній особі (при наявності у співінвесторів невиконаних обов'язків перед забудовником -інвестори переклад ними боргу на створюване юридична особа може бути здійснений лише за згодою самого забудовника як кредитора). Далі співінвестори, діючи в якості юридичної особи, має право вимагати в судовому порядку шляхом пред'явлення відповідного позову визнати право власності цієї юридичної особи на створений об'єкт нерухомості - об'єкт незавершеного будівництва (на підставі ст. 130 Цивільного кодексу РФ), а після визнання права власності судом укласти всі необхідні договори, що забезпечують завершення робіт з будівництва та введення в експлуатацію об'єктів нерухомості.

2. Співінвестори вправі в разі порушення вимог законодавства Укаїни, умов договору іншою стороною, на підставі ст.ст. 17-18 закону про інвестиційну діяльність в Укаїни, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень, а також ст.ст. 16-17 закону про інвестиційну діяльність в РРФСР вимагати відшкодування збитків, у тому числі упущеної вигоди, викликаних невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань інвестора-забудовника за договорами (контрактами) з ними. Свої вимоги вони повинні базувати на ст. ст. 15, 393, 395 Цивільного кодексу РФ, також вони мають право застосувати положення закону про захист прав споживачів, в тому числі що стосуються відшкодування моральної шкоди.
Згідно ст. 15 Цивільного кодексу України під збитками розуміються витрати, які особа, чиє право порушене, зробило або повинне буде зробити для відновлення порушеного права, втрата або пошкодження його майна (реальний збиток), а також неодержані доходи, які ця особа одержала б при звичайних умовах цивільного обороту, якби його право не було порушене (упущена вигода). Якщо особа, яка порушила право, одержало внаслідок цього доходи, особа, право якої порушено, має право вимагати відшкодування поряд з іншими збитками упущеної вигоди в розмірі не меншому, ніж такі доходи.
Відповідно до ст. 393 Цивільного кодексу України боржник зобов'язаний відшкодувати кредитору збитки, завдані невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання. При визначенні упущеної вигоди враховуються вжиті кредитором для її отримання заходи і зроблені з цією метою приготування.
Ст. 395 Цивільного кодексу України визначає, що за користування чужими коштами внаслідок їхнього неправомірного утримання, відхилення від їхнього повернення, іншої прострочення в їхній сплаті або безпідставного отримання або заощадження за рахунок іншої особи підлягають сплаті відсотки в розмірі облікової ставки банківського відсотка на день виконання грошового зобов'язання або його відповідної частини або на день пред'явлення позову або на день винесення рішення. Ці правила застосовуються, якщо інший розмір процентів не встановлений законом або договором. Відсотки за користування чужими коштами справляються по день сплати суми цих коштів кредитору, якщо законом, іншими правовими актами або договором не встановлено для нарахування відсотків коротший термін.
Відповідно до ст. 15 закону «Про захист прав споживачів» співінвестори мають право на відшкодування моральної шкоди, який підлягає компенсації заподіювача шкоди за наявності його провини. Розмір компенсації моральної шкоди визначається судом і не залежить від розміру відшкодування майнової шкоди. Компенсація моральної шкоди здійснюється незалежно від відшкодування майнової шкоди та понесених споживачем збитків.
Згідно ст. 28 закону «Про захист прав споживачів» при порушенні виконавцем термінів виконання роботи (надання послуги), або якщо під час виконання роботи (надання послуги) стане очевидним, що вона не буде виконана в строк, споживач за своїм вибором має право:
призначити виконавцю новий термін;
доручити виконання роботи (надання послуги) третім особам за розумну ціну або виконати її своїми силами і зажадати від виконавця відшкодування понесених витрат;
вимагати зменшення ціни за виконання роботи (надання послуги);
відмовитися від виконання договору про виконання роботи (наданні послуги).
Споживач має право вимагати також повного відшкодування збитків, заподіяних йому в зв'язку з порушенням термінів виконання роботи (надання послуги). Збитки відшкодовуються в терміни, встановлені для задоволення відповідних вимог споживача.