Забезпечувальний платіж
Внесення при укладенні договору оренди певної суми, є, по суті, запорукою сумлінного виконання контракту обома партнерами. Але щоб такий «гарантійний внесок» не забезпечив компанії додаткових турбот, при формулюванні умов угоди, які будуть «відповідати» за його долю, необхідно врахувати деякі тонкощі.
«Сумна» статистика
«На жаль, практика невблаганно свідчить про те, що саме на етапі повернення забезпечувального платежу у орендарів найчастіше виникають проблеми. Наприклад, орендодавець відмовляється повертати гроші, мотивуючи це раптом згадав йому порушеннями умов договору оренди, за які передбачені штрафні санкції. І щоб уникнути подібних ситуацій, хочу порадити включити в договір одне дуже корисне умова, пов'язане з «використанням» забезпечувального платежу, - ділиться московський адвокат Сергій Воронін. - Якщо в контракті зазначено, що орендодавець має право утримувати деякі суми з гарантійного внеску, якщо, на його думку, орендар порушив ту чи іншу умову договору (прострочив орендний платіж, зробив неузгоджений ремонт і т. П.), То нехай про кожний такий утриманні він письмово повідомляє орендаря. А в кінці кожного місяця сторони можуть становити і підписувати якийсь акт, в якому має бути зазначено, які саме відрахування орендодавець зробив з забезпечувального платежу (якщо не було ніяких - це теж треба написати!) І скільки грошей залишилося в забезпечення за станом на дату складання акта . При цьому в договорі потрібно чітко вказати, що у разі відсутності спеціального сповіщення або записи в акті будь-яке «вилучення» грошей з забезпечувальної суми є свавільним і незаконним! Такі нескладні «паперові» маніпуляції допоможуть уникнути неприємних сюрпризів при поверненні суми забезпечення ».
Справедливості заради варто відзначити, що забезпечувальний платіж здатний послужити добру службу не тільки власнику метрів, але і орендарю, коли в договорі сказано, що орендодавець має право «брати» з цієї суми платежі, якщо останні не надійдуть до нього вчасно.
Справедливості заради варто відзначити, що забезпечувальний платіж здатний послужити добру службу не тільки власнику метрів, але і орендареві. Адже якщо в договорі сказано, що орендодавець має право «брати» з цієї суми платежі, якщо останні не надійдуть до нього вчасно. Тобто якщо в орендаря раптом складеться надзвичайна ситуація і він якийсь час на зможе регулярно перераховувати партнеру гроші, «в справу піде» вже внесена ним забезпечувальна сума.
Розділяй і утримуй
Як вже було сказано, в даній статті ми будемо розглядати ситуацію, коли, за умовою контракту, орендодавець має право утримувати з забезпечувального платежу прострочені платежі або штрафні санкції, а залишок грошей повинен буде повернути.
Почнемо з умови в контракті, воно може виглядати приблизно так: «Орендодавець має право утримати із суми забезпечувального платежу будь-яку заборгованість орендаря за цим Договором, в тому числі заборгованість по внесенню орендної плати, а також санкції за її несвоєчасну сплату, а також інші платежі, обов'язок по сплаті яких покладено на орендаря за цим договором і не виконана у встановлені терміни. У разі, якщо сума забезпечувального платежу буде витрачена не повністю, її залишок повертається орендарю протягом п'яти робочих днів після закінчення цього Договору »
Однак, вирішивши віднімати суми санкцій з забезпечувального внеску, сторони орендної угоди повинні пам'ятати таку річ. Якщо в договорі є умова, згідно з яким забезпечення взагалі не повертається або якщо орендар порушить умову контракту (наприклад, запізниться з перерахуванням орендної плати), то наймач приміщення, незважаючи на утримання забезпечення, повинен буде сам окремо погасити всю заборгованість по орендній платі та сплатити договірну неустойку. Увага, при цьому він не матиме права вимагати повернення забезпечувального платежу, посилаючись на неможливість застосування двох заходів відповідальності за одне порушення! А ось якщо забезпечувальна сума (або її частина, що залишилася) повинні будуть після закінчення договору повернутися до орендаря, а протягом терміну дії контракту власник метрів вправі брати з неї суми на погашення санкцій і прострочень, то вимагати їх окремого перерахування після завершення контракту власник приміщення буде не вправі.
Якщо ж орендар погасить всі штрафи самостійно, то власник приміщення повинен бути повернути йому забезпечувальні гроші без вирахування вже перерахованих сум. Оскільки подвійна відповідальність за одне і те ж порушення законодавством не передбачена.
Саме недотримання цього правила зовсім недавно привело до арбітражу двох партнерів - фірму і підприємця, предметом розгляду в якому якраз і стала спроба власника приміщень двічі отримати суми штрафу і відновного ремонту - безпосередньо від орендаря, в тому числі і утримуючи їх з забезпечувального платежу.
Винний не платить двічі
Отже, фірма і підприємець уклали між собою договір оренди нежитлового приміщення. Одним з пунктів угоди передбачено, що орендар повинен сплатити орендодавцю гарантійний платіж, що становить суму в рублях, еквівалентну 6660 доларам США, з якого орендодавець має право отримати задоволення своїх вимог до орендаря (якщо такі будуть мати місце). Частину, що залишилася ж суму власник метрів повинен після закінчення договору повернути. Утримання передбачалося за проведення перепланування приміщень. Якщо орендар до закінчення терміну дії контракту призведе приміщення в первинний вигляд і самостійно заплатить штраф, то демонтаж вже не буде підставою для утримання гарантійного платежу в частині, що стосується цього порушення. Такі були умови угоди.
Через деякий час найгірші припущення орендодавця здійснилися - орендар все-таки зробив перепланування приміщення. Перестроєними метрами наймач із задоволенням користувався, іноді, правда, запізнився з перерахуванням орендної плати. А коли прийшов час закінчення контракту, орендар сам чесно сплатив штраф за перепланування, а також повернув всі стіни на колишні місця, так що зняті приміщення повністю придбали свій первісний вигляд. Відповідно, пам'ятаючи про умови договору, він очікував отримати гарантійний платіж лише за вирахуванням орендних платежів і неустойки за прострочення їх внесення.
При складанні договору орендарю потрібно подбати про те, щоб в ньому містилося умова, згідно з яким про кожного утриманні грошей із загальної суми забезпечувального платежу власник приміщення зобов'язаний письмово його повідомити.
Однак орендодавець взагалі не збирався повертати партнеру забезпечувальну суму. А пояснив він це тим, що фірма неодноразово порушувала умови угоди, за що, власне, і повинна бути позбавлена заставного платежу (не в залік заборгованості по орендних платежах, а просто «в покарання»). Більш того, орендодавець заявив про те, що наймач приміщень залишився йому повинен суму тих платежів, які він своєчасно не перерахував, і санкцій за прострочення.
Так і не дійшовши згоди шляхом мирних переговорів, орендодавець звернувся в арбітраж з позовом до підприємця про стягнення заборгованості по орендній платі та неустойки, нарахованої у зв'язку з порушенням терміну їх внесення.
Незадоволений таким рішенням, орендодавець звернувся до касацію.
І, подаючи скаргу, він заявив, що відповідач самовільно, без письмової згоди орендодавця, провів ремонт в приміщенні, демонтував в ньому майно, в тому числі стелю, плінтуси, тим самим завдавши шкоди майну позивача. Крім того, умовами договору не передбачено залік гарантійного платежу в рахунок орендної плати, оскільки він є способом забезпечення виконання зобов'язання. Тим часом іншими пунктами угоди встановлені випадки утримання (неповернення) орендодавцем гарантійного платежу, і оскільки відповідачем заборгованість по орендній платі не погашена і пені не виплачені, у позивача-заявника немає підстав для повернення гарантійного платежу.
Однак касаційні арбітри визнали доводи скарги неспроможними. Вони відразу відзначили, що доводи власника приміщення про те, що гарантійний платіж в даному випадку не підлягає поверненню, тому що орендар порушив умови контракту (кілька разів не перерахував вчасно орендну плату, а також самовільно перебудував здані йому приміщення), є безпідставними.
А після цього арбітри нагадали, що сторони чітко прописали в угоді, що внесений орендарем гарантійний платіж повинен бути повернутий за винятком можливих відрахувань після виконання зобов'язань за договором.
Анна Мішина. для журналу «Розрахунок»
Для тих, хто не може відмовити собі в задоволенні погортати свіжий журнал, почитати перевірені експертами якісно зверстані статті. Вибрати журнал >>