З речами на вихід як виселити з квартири недобросовісних орендарів
Здача квартири внайми може обернутися складними проблемами. Що робити, якщо наймачі житла перестали платити, але залишати квартиру не хочуть?
Текст: Наталія Миколаївна Овчинникова Фотографії: Фотобанк Лорі
Опитані юристи зійшлися в одному - все потрібно передбачити в договорі.
З речами на вихід.
Досить часто можна спостерігати ситуацію: двоє - власник квартири і майбутній квартиронаймач, домовляються про здачу квартири, вдаривши, що називається, по руках. Висновок письмового договору здається справою клопіткою: оформлення вимагає грошей і часу, тому часто мова про нього зовсім не заходить. При укладанні усного договору в першу чергу ризикує квартиронаймач: йому слід пам'ятати, з точки зору законодавства, він займає квартиру незаконно і зобов'язаний звільнити житло на першу вимогу власника.
А що ж робити власнику квартири, якщо виселення ні за першим, ні за другим вимогу не відбувається? Можна просто викликати співробітників поліції. Пред'явити їм свідоцтво про право власності на квартиру або виписку з ЕГРП, і зажадати виселити незаконних мешканців, каже директор юридичного департаменту бюро елітної нерухомості Must Have Анастасія Кузнєцова.
Все в суд!
Якщо сторони уклали офіційний договір найму, то конфлікт доведеться вирішувати в суді - згідно зі статтею 35 Житлового кодексу, виселити законного наймача можна тільки за судовим рішенням. Цивільний кодекс чітко визначає перелік випадків, коли договір найму може бути припинений з ініціативи наймодавця: це невнесення плати за проживання протягом півроку за довгостроковим п'ятирічному договором або прострочення платежу більше ніж двічі за договором, укладеним на строк до одного року. У списку підстав також - несплата наймачем комунальних послуг. псування майна, систематичне порушення інтересів сусідів, здача квартири в поднаём без відома власника, використання житлового приміщення не за призначенням.
Етапи вирішення конфлікту через суд досить прості: за три місяці до передбачуваного виселення власник квартири повинен попередити про це наймача, вручивши йому під розписку або виславши рекомендований лист з повідомленням. У вимозі про виселення вказується термін, протягом якого наймач повинен звільнити квартиру. Якщо наймач ухиляється від вручення повідомлень або отримав їх і не з'їхав в зазначений термін, то власник з чистою совістю може звернутися до суду. Такий спосіб вирішення конфлікту має свої витрати.
Судовий процес може, наприклад, затягнутися, а недобросовісний наймач все той час, поки рішення суду не вступило в законну силу, має право користуватися приміщенням, говорить Анастасія Кузнєцова. На питання чи можливо вирішити проблему, минаючи суд, опитані юристи відповіли, що звернення в судову інстанцію - єдиний законний спосіб вирішення конфлікту. Проте в переважній більшості випадків, громадяни не поспішають складати позовні заяви, а вважають за краще домовитися.
Схема виселення.
Якщо домовитися не вдалося, то схема примусового виселення може виглядати наступним чином:
1). Після прийняття рішення про розірвання договору найму власник направляє наймачеві повідомлення про звільнення квартири. Необхідно подбати про те, щоб мешканець повідомлення про втрату чинності отримав. Якщо наймач ухиляється від отримання повідомлень - обов'язково зазначити це в самому повідомленні.
2). Припустимо, наймач проігнорував всі повідомлення, які не виселився і не підписав угоду про розірвання договору в зазначений термін. Тоді можна вдатися до допомоги співробітника відділення поліції. Крім того, необхідно запросити свідків, які були присутні б при зборі речей.
3). Далі необхідно скласти і підписати акт передачі майна, а в ідеалі - ще й угоду про розірвання договору найму.
«Однак поліцейський може відмовити власнику у допомозі, пославшись на те, що виселення громадян не входить в його компетенцію і буде правий, - попереджає Анастасія Кузнєцова. - У цьому випадку законний вихід один - складати позовну заяву в суд ». Тоді виселенням будуть займатися судові пристави. Юристи вкрай не рекомендують розкривати замки і виставляти речі недбайливого наймача за поріг в його відсутність - мешканець легко може звинуватити наймодавця в крадіжці «золотих канделябрів» і також звернутися до суду. В цьому випадку, довести свою правоту в суді власнику буде вкрай нелегко.
Ретельність - запорука спокою.
Юристи радять власникам ретельно складати договір найму, прописавши всі наслідки невиконання наймачем договору. Незалежний експерт, юрист Євген Страхов рекомендує врахувати наступне:
- крім щомісячної плати, необхідно передбачити внесення депозиту в сумі, не менше місячної плати за наймання. Встановити, що власник має право здійснювати утримання з депозиту в рахунок погашення будь-якої заборгованості наймача;
- не укладати договір найму на термін більше 12 місяців;
- встановити підстави для одностороннього розірвання договору;
- розписати детальний механізм такого розірвання: наприклад, обумовити кількість посилаються мешканцеві повідомлень, терміни звільнення приміщення;
- встановити, що в разі відмови наймача виїхати квартири в термін, встановлений договором, наймач зобов'язаний сплачувати плату за наймання до її фактичного звільнення;
- передбачити підписання актів про передачу квартири від власника наймачеві і назад, а також угоди про розірвання договору найму.
Ще одна важлива деталь, яку корисно врахувати власникам квартир: не пізніше, ніж за три місяці до закінчення договору найму власник житлоплощі повинен запропонувати наймачеві укласти договір на тих же або інших умовах, або попередити наймача про відмову від продовження договору. Якщо такого повідомлення немає, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк.