Всі витрати, які існують при оформленні іпотеки
Іпотечний кредит, як правило, має досить привабливу ставку, якщо порівнювати з іншими видами кредиту. Але разом з тим, потрібно бути готовим до додаткових витратою, пов'язаним з оформленням і обслуговуванням іпотеки. В середньому витрати, які далеко не кожен позичальник враховує при оформленні іпотеки, орієнтуючись лише на ставку по кредиту, можуть досягати десятої частини від вартості квартири, що купується.
Витрати на оцінку квартири
Витрати по оплаті оцінки квартири, що купується лежать на позичальнику. Оцінка нерухомості є обов'язковим етапом при оформленні іпотеки. В першу чергу вона потрібна банку для того, щоб знати, що в разі невиплати квартиру можна буде продати за визначеною вартості і погасити вирученими коштами борг позичальника. Теоретично, вартість квартири фігурує і в договорі купівлі-продажу, але на неї не можна орієнтуватися, так як вона не є середньоринкової. Продавець і покупець можуть домовитися між собою про практично будь-яку ціну, як заниженою (заради ухилення від податків), так і завищеною.
Оцінка проводиться сторонніми організаціями, які співпрацюють з банком. Як правило, клієнтові пропонують кілька варіантів оціночних компаній на вибір. Але вартість їх послуг приблизно однакова, близько п'яти тисяч рублів, якщо об'єкт не стандартний - то дорожче.
Заощадити на оцінці можливо лише в тому випадку, якщо вона проводиться внутрішнім підрозділом банку самостійно і безкоштовно. Не дуже часто, але таке зустрічається.
Так само, якщо позичальника не влаштують ціни (припустимо, об'єкт складний і вартість оцінки на ринку різниться), можна спробувати узгодити з банком проведення оцінки в тій компанії, з якою зручніше працювати (влаштовує ціна), навіть якщо раніше оцінка для цього банку не проводилась . Це може привести до затягування процедури, і при покупці стандартної квартири має сенс просто погодитися на умови банку.
Важливим моментом є те, що якщо оцінювачі вирішать, що вартість квартири за договором купівлі-продажу завищена, позичальникові доведеться вишукувати кошти для збільшення початкового внеску. Якщо він мінімальний, це може стати проблемою, а ще приводом замислитися, чому квартира продається за ціною вище ринкової.
Витрати на страхування при оформленні іпотеки
Обов'язковим видом страхування при іпотечній угоді є страхування нерухомого майна. Якщо в іпотеку купується стандартна квартира, то це звичайно не дорого: від 0,09% до 0,16% від суми кредиту. Страхування житлового будинку може обійтися в 1-2% в залежності від його віку, зносу, наявності дерев'яних перекриттів, газу.
Додатково банки найчастіше наполягають на страхуванні життя і здоров'я клієнта, вартість такої страховки може становити від 0,10% до 2% від суми кредиту в залежності від віку, стану здоров'я та професії позичальника.
Ставка при відмові від страховки буде вище на 3-5 п.п. очевидно вигідніше сплатити не настільки дорогу страховку, яка все ж має сенс, враховуючи тривалий термін іпотечного кредиту, чим значно підвищити щомісячний платіж і збільшити переплату по кредиту на несумісну з вартістю страховки суму.
Страхування титулу є обов'язковим у багатьох банках. Деякі з них просять застрахувати ризик втрати права власності на три роки, деякі на весь термін кредиту, стандартний страховий тариф 0,2%. Якщо квартира часто перепродували або є якісь проблемні колишні власники - страховка подорожчає.
У разі якщо позичальник сам сумнівається в відсутності ризику, він може додатково оформити добровільне страхування титулу на різницю між оціночною вартістю і сумою кредиту. Це дозволити убезпечити себе, якщо угоду визнають неправомірною і квартиру відберуть по суду. При придбанні квартири у єдиного власника, який не здійснював з нею ніяких угод протягом трьох останніх років, на цьому виді страхування цілком можна заощадити.
Уберегти себе від зайвих витрат можна, якщо розрахувати вартість страховки в максимально можливій кількості страхових компаній, які співпрацюють з банком. Страхові тарифи можуть істотно різнитися, хоч і вважається, що комплексне страхування всіх ризиків дешевше, можливе страхування майна буде вигідніше в одній страховій, а страхування життя - в інший.
Договір страхування багаторічний, заощадивши навіть трохи на щорічному платежі, можна істотно заощадити на реальній переплати.
Інші витрати по іпотеці
Потрібно пам'ятати і про різні банківських комісіях: за переказ грошей, зняття готівки, оренду осередку. Деяких подібних витрат можна уникнути, просто заздалегідь проконсультувавшись з фахівцем банку. Оренду осередку, звичайно, не скасують, але тарифи банку часто передбачають скасування або зниження комісії за зняття готівки, якщо знімається сума не вище певної. Або комісія буде істотно нижче, якщо гроші пролежали на рахунку місяць.
Знаючи такі особливості, можна добре заощадити на оплаті зайвої комісії лише за те, що зняли гроші на день раніше або не розбили суму зняття на два дні.
До інших витрат, яких не вдасться уникнути, можна віднести нотаріальні. Часто банки просять нотаріального завірення:
- договору купівлі-продажу;
- згоди дружини або чоловіка на угоду;
- копій документів;
- довіреностей.
Ці витрати варто врахувати на стадії подачі заявки на іпотечний кредит. За інших рівних умов, вигідніше працювати з банком, який не вимагає обов'язкового порядку нотаріального посвідчення безлічі документів.
Можна добре заощадити на послугах брокерів і ріелторів, але лише в тому випадку, якщо ви самі добре орієнтуєтеся по ринку нерухомості і готові самостійно розбиратися в умовах різних банків. У ситуації, коли кошти обмежені, може мати сенс займатися угодою самостійно і заощадити на послугах посередників від 4% до 12% від суми кредиту.
Важливо знати, що якщо придбаний об'єкт нестандартний (будинок, частка, кімната), або позичальник має проблеми з підтвердженням доходу (ІП, сіра зарплата), обійтися без посередників буде складно.
Іншими витратами можна вважати і комісії за внесення змін до кредитного договору, і стягування плати за видачу банком довідок і виписок. Розрахувати всі можливі витрати практично нереально, тому при оформленні іпотеки варто розраховувати свій бюджет і включати в нього невеликі непередбачені витрати навіть, якщо здається, що абсолютно все вже враховано.