Витрати по утриманню квартири, врахованої як товар - сервіс «питання - відповідь» від сайту моя справа

Організація знаходиться на загальному режимі оподаткування. Придбала житлову квартиру, яка числиться як товар на 41 рахунку.
Обслуговуюча організація виставляє квитанції щомісяця по Управлінню і утримання будинку. (Звичайні квитанції як на оплату комунальних послуг)

Куди відносити витрати по обслуговуванню в бухгалтерському та податковому обліку, і чи достатньо буде тільки однієї квитанції або потрібно запросити договір на обслуговування будинку?

Як враховувати при оподаткуванні прибутку ці витрати:
- списувати одномоментно (щомісяця) на витрати?
- збирати витрати на якомусь рахунку і списувати під час реалізації всю суму?

Від пільги по ПДВ при реалізації житлової квартири організація відмовлятися не збирається.
- Як надалі вести окремий облік? Що розподіляється ПДВ між оподатковуваної і неоподатковуваної реалізацією - витрати з ПДВ по комунальним та обслуговуючим організаціям (ненадходження решти товару з ПДВ)?

-ПДВ з надходження товару, який цілком використовується в опті не розподіляються між оподатковуваної і неоподатковуваної реалізацією?

- ПДВ вважається поквартально, і якщо в 1 кварталі буде продаж квартири без ПДВ, то розподіл між оподатковуваної і неоподатковуваної реалізацією буде тільки в 1 кварталі або потрібно буде цілий рік розподіляти ПДВ?

Щодо бухгалтерського обліку вартості комунальних послуг

Витрати слід відобразити на рахунку 44 «Витрати на продаж».

Власник несе тягар утримання належного йому майна, якщо інше не передбачено законом або договором (ст. 210 Цивільного кодексу РФ).

У бухгалтерському обліку витрати, пов'язані із зберіганням товарів, враховуються як витрати на продаж, тобто визнаються витратами по звичайних видах діяльності організації. Тому витрати на оплату комунальних послуг потрібно відобразити з використанням дебету рахунку 44 "Витрати на продаж" (п. 5, 7 ПБУ 10/99, Інструкція до Плану рахунків).

Підтвердити витрати на оплату комунальних послуг можна, зокрема, рахунками на оплату комунальних послуг, а також документами про їх оплату (платіжними дорученнями, касовими чеками та ін.). Наявність письмового договору бажано, тому що допоможе запобігти суперечки.

Щодо податку на прибуток в частині вартості комунальних послуг

Такі витрати можна врахувати у витратах при розрахунку податку на прибуток.

Витратами зізнаються обгрунтовані й документально підтверджені витрати (а у випадках, передбачених статтею 265 Кодексу. Збитки), здійснені (понесені) платником податків (п. 1 ст. 252 Податкового кодексу України).

Безпроблемний варіант: врахувати витрати по утриманню квартири краще в момент реалізації.

Оптимальний варіант: організація може звернутися в МінфінУкаіни або ФНСУкаіни за роз'ясненнями податкового законодавства. Зробити це потрібно письмово, докладно виклавши наявну проблему, а при необхідності докласти до запиту документи, що стосуються задається питання. У листі доцільно навести аргументи, які підтверджують найбільш вигідну для організації позицію.

Офіційна відповідь контролюючих відомств звільняє організацію від податкової відповідальності і пенею за прострочення сплати податків (зборів), якщо порушення законодавства було допущено через те, що організація слідувала даними в цьому документі тлумачень (пп. 3 п. 1 ст. 111, п. 8 ст. 75 Податкового кодексу РФ).

Реалізація житлових будинків, житлових приміщень і часткою в них звільнена від ПДВ (п. 1 ст. 39. Пп. 22 п. 3 ст. 149 Податкового кодексу РФ).

У таких випадках роздільного обліку підлягають:
- доходи, отримані від таких операцій;
- понесені витрати;
- суми вхідного ПДВ по товарах (роботах, послугах, майнових прав), які використовуються в них.

Виняток - випадок, коли за підсумками кварталу частка сукупних витрат на придбання, виробництво та (або) реалізацію товарів (робіт, послуг, майнових прав), які не обкладаються ПДВ. не перевищує 5 відсотків від загальної величини витрат на придбання, виробництво та (або) реалізацію товарів (робіт, послуг, майнових прав). У цьому випадку платник податків має право не вести окремий облік ПДВ. Тоді суми вхідного ПДВ між операціями годі й розподіляти, а прийняти до відрахування в повному обсязі (як за прямими видатками, які належать тільки до оподатковуваного або тільки до неоподатковуваної діяльності, так і за загальними видатками, які належать до обох видів операцій).

Однак на операції, що оподатковуються за ставкою 0 відсотків (наприклад, на експортні операції), цей виняток не поширюється. Тобто окремий облік вхідного ПДВ по товарах (роботах, послугах, майнових прав), які використовуються для виробництва і (або) реалізації товарів, що експортуються, необхідно вести завжди.

Визначати частку витрат на виробництво товарів (виконання робіт, надання послуг, передачу майнових прав), реалізація яких звільнено від ПДВ, з метою роздільного обліку потрібно за формулою:

Частка витрат на придбання, виробництво та (або) реалізацію товарів (виконання робіт, надання послуг, передачу майнових прав), операції з реалізації яких не обкладаються ПДВ, за квартал

Якщо за квартал частка витрат на придбання, виробництво та (або) реалізацію товарів (виконання робіт, надання послуг, передачу майнових прав), операції з реалізації яких не обкладаються ПДВ, не перевищує 5 відсотків сукупної суми витрат, то всі пред'явлені в цьому кварталі платнику податків суми ПДВ він має право прийняти до відрахування відповідно до порядку, передбаченого ст. 172 Податкового кодексу України. Тобто до відрахування пред'являються суми ПДВ:
- за прямими витратами на вчинення оподатковуваних операцій;
- за непрямими (загальногосподарських) витрат, що відносяться до скоєння і оподатковуваних, і неоподатковуваних операцій;
- за прямими витратами на вчинення неоподатковуваних операцій.
Щоб скористатися цим правом, розрахунок частки витрат необхідно проводити кожен квартал.

При розрахунку частки у витратах також враховуються не тільки прямі, але і непрямі (загальногосподарські) витрати. Тобто до числа витрат на придбання, виробництво та (або) реалізацію товарів (виконання робіт, надання послуг, передачу майнових прав), операції з реалізації яких не обкладаються ПДВ, відносяться всі витрати, пов'язані з цими операціями, в тому числі загальногосподарські витрати в паї, що належить до цих операцій. Така частка визначається платником податку за правилами, які він може закріпити в обліковій політиці для цілей оподаткування (наприклад, пропорційно прямим витратам на вчинення неоподатковуваних операцій).

Податковий кодекс України не містить рекомендацій, як організувати окремий облік з ПДВ. Тому платнику податків необхідно самостійно розробити порядок його ведення. Головне завдання - розмежовувати:
1) обкладаються і не обкладаються ПДВ операції;
2) операції з виробництва і (або) реалізації товарів (робіт, послуг), які оподатковуються за ставкою 0 відсотків;
3) суми вхідного ПДВ по товарах (роботах, послугах, майнових прав), які використовуються в них.
У цьому випадку вхідний ПДВ по товарах (роботах, послугах, майнових прав), які платник податків використовує:
- в оподатковуваних ПДВ операціях, - приймається до відрахування (у т. Ч. В особливому порядку щодо операцій, які обкладаються ПДВ за ставкою 0 відсотків, зокрема, при експорті товарів);
- в не оподатковуваних ПДВ операціях, - включається в їх вартість.
Підтвердження: п. 2. 4 ст. 170, п. 4 ст. 149. п. 10 ст. 165. п. 1. 6 ст. 166 Податкового кодексу РФ.

Наприклад, для розмежування сум вхідного ПДВ між операціями, оподатковуваними та обкладаються ПДВ, організаціям і провідним бухоблік індивідуальним підприємцям можна відкрити такі додаткові субрахунки до рахунку 19 "Податок на додану вартість по придбаних цінностей":
- стосовно товарів (робіт, послуг, майнових прав), які використовуються в оподатковуваних ПДВ операціях, - субрахунок "До відрахування";
- стосовно товарів (робіт, послуг, майнових прав), які використовуються в не оподатковуваних ПДВ операціях, - субрахунок "В вартість";
- стосовно товарів (робіт, послуг, майнових прав), які використовуються як в оподатковуваних, так і в звільнених від оподаткування операціях, - субрахунок "До розподілу".

Розроблений порядок ведення окремого обліку з ПДВ організації (індивідуальному підприємцю) потрібно закріпити в обліковій політиці для цілей оподаткування.

ПДВ по надійшов товару, який призначений для оптової реалізації з ПДВ, розподіляти не потрібно.

Якщо платник податків використовує товари (роботи, послуги) як воблагаемих, так і восвобожденних від оподаткування НДСвідах діяльності. то необхідно вести окремий облік операцій. Виняток - випадок, коли за підсумками кварталу частка сукупних витрат на виробництво товарів (робіт, послуг), які не обкладаються ПДВ, не перевищує 5 відсотків від загальної величини витрат на виробництво.

Якщо розрахована частка перевищить 5 відсотків, то для визначення суми ПДВ, що підлягає відрахуванню, можна використовувати наступний алгоритм.

1. Визначити частку оподатковуваних ПДВ операцій за формулою:

Вартість відвантажених товарів (виконаних робіт, наданих послуг, переданих майнових прав), реалізація (виконання, надання, передача) яких обкладається ПДВ, за квартал

Якщо в подальшому платник податків почне використовувати товари (роботи, послуги, майнові права), суми ПДВ за якими прийняті до відрахування на підставі положень абз. 7 п. 4 ст. 170 Податкового кодексу України. в неоподатковуваної діяльності (неоподатковуваних операціях), відрахування по ним необхідно буде відновити.

Як враховувати при оподаткуванні прибутку ці витрати:
- списувати одномоментно (щомісяця).