Види платежів по іпотеці - переваги і недоліки ануїтетних і диференційованих платежів

При виборі іпотечного кредиту позичальник звертає увагу на багато чинників: суму кредиту, процентну ставку, умови дострокового погашення іпотеки, термін її дії і так далі. Однак важливо розуміти, що навіть при однаковій процентній ставці розмір переплати в різних банках може бути різним, оскільки він безпосередньо залежить від виду щомісячних платежів, запропонованих банком. Існує два основних види платежів: аннуїтетниє і диференційовані (равноубивающіе), другі останнім часом пропонують лише поодинокі банки.

З чого складається сума щомісячного платежу за іпотекою

Сума щомісячного платежу розраховується, виходячи з того, який у позичальника був застосований спосіб розрахунку виплат. Однак в будь-який з схем розрахунку важливими величинами є сума іпотеки (основна сума боргу), процентна ставка по кредиту, термін іпотеки.

Ануїтетні платежі - особливості і формула розрахунку

Найпоширенішим на сьогоднішній день видом щомісячних виплат вУкаіни є аннуїтетниє платежі. Даний спосіб передбачає фіксовану суму. За рідкісним винятком, вона може бути змінена через дострокового часткового погашення або ж за згодою обох сторін.

Отже, позичальник щомісяця платить одну і ту ж суму, що розподіляється на погашення двох частин структури рівновеликого платежу. При цьому перший час основна його частина йде на погашення відсотків, а не на погашення основного боргу. Однак з часом ситуація змінюється, відсотки зменшуються, а сума на погашення збільшується.

Для розрахунку щомісячної суми рівновеликих виплат необхідно враховувати наступні величини: термін іпотеки в місцях, розмір процентної ставки і суму боргу.

Для цього використовується дана формула:

АП = Σ боргу * (ставка% ÷ (1- (1 +% ставка) -Кількість. Місяців)
Де АП - щомісячний розмір ануїтетною виплати, Σ боргу - основна сума боргу, ставка% - процентна ставка, Кол. місяців - термін іпотеки в місцях.

Диференційовані платежі по іпотеці - як розрахувати?

Більш вигідним для позичальника є другий вид щомісячних платежів - диференційований. Однак на сьогоднішній день більшість банків відмовилося від такого способу розрахунку. Причиною нібито є зручність для клієнта постійності суми, проте варто також розуміти, що при такій схемі співпраці банк істотно втрачає в прибутку.

Суть даної схеми полягає в тому, що найбільшим платежем буде перший внесок. Його частина, що йде на погашення кредиту, завжди буде залишатися стабільною, а частина, спрямована на погашення відсотків, буде зменшуватися з кожним місяцем. Це відбувається тому, що основна сума боргу з кожним місяцем зменшується, відповідно - і на погашення відсотків від СОД буде йти менша сума.

Оскільки даний вид виплат передбачає, що перший час платник буде змушений віддавати досить велику суму банку, така схема розрахунку не для всіх є зручною і можливою. Банк ретельно вивчає платоспроможність потенційного позичальника і, виходячи з його доходів, вирішує, чи здатний той погасити іпотеку таким способом.

Для розрахунку суми диференційованого платежу використовують наступну формулу:

Де ДП - диференційований платіж, ООД - залишок основного боргу, n процентних періодів - строк до закінчення кредиту в місяцях, ставка% - річна процентна ставка. Розподіл на 100 необхідно для перекладу ставки в відсотки. Розподіл на 12 - для отримання результату за один обліковий період, тобто місяць.

Ануїтетні або диференційовані платежі - які вигідніше?

Переваги ануїтетних платежів

Перевагою є стабільність, завдяки чому позичальник завжди точно знає суму щомісячної виплати і може більш точно планувати витрати.

Недоліки ануїтетних платежів

Однак існує і зворотна сторона медалі. Такий вид виплат є менш вигідним для платника, який був змушений переплачувати солідну суму за відсотки. До того ж дані умови не є вигідними в разі дострокового погашення кредиту.

Переваги диференційованих платежів

Отже, істотним плюсом даного виду виплат є можливість заощадити значні кошти.

Недоліки диференційованих платежів

Мінусом диференційованих виплат стала необхідність великих витрат, спрямованих на початкові виплати по кредиту.

У чому полягає різниця аннуїтетниє і диференційовані платежі по іпотеці - який вид платежу вибрати?

1. Ануїтетні платежі незмінні протягом усього строку дії кредитного договору. За іпотеку потрібно буде платити рівними сумами щомісяця. З диференційованими платежами в перші місяці доведеться платити суми значно більші, ніж в наступні. Тобто, з кожним місяцем сума буде зменшуватися - це пов'язано з тим, що відсотки нараховуються на залишок невиплаченої кредиту, який постійно зменшується.
2. У ситуації з ануїтетними платежами людина завжди знає, яку суму йому необхідно виплачувати щомісяця. При диференційованих платежах позичальникові треба буде щомісяця уточнювати, яку суму необхідно сплатити на цей раз.
3. При диференційованих платежах перші суми по кредиту будуть більше, ніж при ануїтетних. Отже, для отримання позики з умовами диференційованої схеми виплат, платоспроможність позичальника повинна бути приблизно на 20-25% вище, ніж у випадку з ануїтетною схемою. В останні ж місяці кредиту за диференційованою схнеме виплати будуть менше, ніж за ануїтетною.

Фахівці радять при виборі виду платежів по іпотеці брати до уваги:

• Нинішній стан справ в Ваших фінансах - які виплати Ви зможете робити саме зараз.
• В першу чергу все-таки необхідно звертати увагу не на вид платежу, а на ставку відсотків за позикою.

В ідеалі - Вам необхідно знайти кредит з мінімальними відсотками і диференційованої схемою виплат.

Чим загрожує прострочення платежу по іпотеці, і як її уникнути?

В силу різних обставин може статися так, що позичальник вчасно не зробив оплату. Чим це може для нього обернутися?

Все залежить, в першу чергу, від терміну прострочення.

Прострочення в один або навіть п'ять днів нічим серйозним не загрожує. Правда, банк неодмінно буде нарахована пеня, відповідно до умов договору та позичальник змушений буде переплатити. Пеня, як правило, становить максимум один відсоток в день від суми щомісячної плати.

Якщо ж прострочення триває більше одного тижня. співробітники банку починають дзвонити боржникові, з метою нагадати йому про необхідність погашення боргу, а також щоб дізнатися причину прострочення. Пеня при цьому зростає день у день і може істотно збільшити витрати платника. Крім того, в ситуації, що склалася банк змушений внести боржника в «чорний список» бюро кредитної історії, що неодмінно зіпсує репутацію позичальника і йому буде складно надалі взяти кредит в будь-якому банку.

У ситуації, що склалася вкрай важливо йти на контакт з працівниками банку, вони запропонують оптимальні шляхи вирішення даної проблеми, допоможуть з альтернативної схемою виплат. Важливо розуміти, що не варто ховатися від банку, оскільки це може обернутися більш серйозними проблемами.

Прострочення по іпотеці більше місяця загрожує великими неприємностями. Боржника починає розшукувати служба безпеки банку. При очному візит вирішується подальша доля знаходиться під заставою житла. Тут можливі два варіанти розвитку подій. Оптимальним вирішенням ситуації може стати реструктуризація кредиту і відповідно новий графік виплат. Або ж банк буде змушений реалізувати (продати) житло, для того, щоб погасити борг по кредиту.

У такій ситуації краще добровільно за домовленістю з банком продати житло, інакше в ході судових розглядів доведеться витратити додаткову чималу суму, рівну семи відсоткам від суми стягнення. Після продажу нерухомості банк погашає борг позичальника з урахуванням штрафів і інших витрат. У разі, якщо після цього залишаються якісь кошти, банк або купує менше житло позичальника, або ж повертає йому різницю.

Як уникнути прострочення по іпотеці?

Для того, щоб уникнути прострочення по кредиту необхідно дотримуватися наступних рекомендацій. Щомісячні відрахування банку повинні стояти в пріоритеті в статті витрат.

Виходячи з цього, необхідно планувати бюджет. Всі інші витрати, наскільки терміновими і важливими вони б не були, відходять на другий план. Також необхідно відкласти недоторканний запас в розмірі декількох щомісячних плат, на випадок непередбачених обставин.

При виникненні непереборних обставин не варто відмовчуватися і ховатися від банку. навпаки, необхідно прийти за порадою і допомогою до його співробітникам. Вони допоможуть знайти оптимальний вихід з ситуації, що склалася. У разі судових розглядів така тактика поведінки вигідно обернеться в сторону позичальника.

Поділися з друзями: