Віддільні або невіддільні поліпшення

Якщо інше не встановлено договором оренди, віддільні поліпшення є власністю орендаря, тому необхідно чітко визначитися, яку користь є віддільними, а які - ні.

Розмитість критеріїв отделимости породжує суперечки між орендарями та орендодавцями.

Підхід суду до поділу поліпшень на віддільні і невіддільні можна перефразувати наступним чином: "Все, що не прибите, - моє; все, що можна відірвати, вважається непрібітим". Проте, якщо сторони договору оренди заздалегідь не врегулювали це питання безпосередньо в договорі, їм доведеться вирішувати свою суперечку в суді, який може прийти до наступних висновків:

Таким чином, в договорі оренди необхідно визначитися з прийнятними для сторін договору критеріями отделимости і невіддільності поліпшень, які мають право провадити орендар.
Тим самим сторони договору зможуть уникнути подальших суперечок між собою і забезпечити прозорість бухгалтерського і податкового обліку поліпшень.

Невіддільні поліпшення можуть бути ремонтом або капітальними вкладеннями

Якщо віддільні поліпшення є окремий інвентарний об'єкт основних засобів (подальша доля якого визначається умовами договору оренди), то невіддільні поліпшення орендованого майна можуть бути:

- капітальними вкладеннями орендаря в орендоване майно;

- капітальним ремонтом орендованого майна.

Словосполучення "ремонт основних засобів" також міститься в гл. 25 НК РФ.
В пп. 2 п. 1 ст. 253 зазначено на віднесення витрат по ремонту основних засобів та іншого майна (без уточнення виду ремонту - поточний або капітальний), а також для підтримання їх в справному (актуальному) стані до витрат, пов'язаних з виробництвом і реалізацією товарів (робіт, послуг). Причому згідно зі ст. 260 витрати на ремонт основних засобів, вироблені платником податку, враховуються при обчисленні податку на прибуток в розмірі фактичних витрат у звітному періоді, в якому вони здійснені. Це правило поширене і на орендарів амортизованих основних засобів, якщо договором оренди не передбачено відшкодування орендодавцем витрат орендаря за їх ремонту.

Отже, витрати на ремонт основних засобів, які використовуються платником податків (в т.ч. орендарем) для здійснення діяльності, пов'язаної з виробництвом і реалізацією товарів. робіт, послуг (у даному випадку - для будівництва суден, їх ремонту, а також виробництва інших товарів, робіт, послуг), не можуть не визнаватися понесеними для здійснення операцій, визнаних об'єктом оподаткування податком на додану вартість відповідно до гл. 21 НК РФ, тому що згідно п. 1 ст. 146 НК Україна реалізація товарів (робіт, послуг) визнається об'єктом оподаткування.

Таким чином, для цілей оподаткування слід розділяти невіддільні поліпшення, які можуть бути:

- витратами по проведенню капітального ремонту, які можуть бути витратами орендаря (в разі покладання на нього подібної обов'язки в договорі оренди (п. 2 ст. 260 НК РФ)).