Від чого залежить кадастрова вартість житлового об’єкта

Кадастрова вартість стала особливо хвилювати Украінан в останні роки. Адже країна переходить на сплату податку на нерухомість, виходячи не з інвентаризаційної вартості, а вже з кадастрової, яка наближена до ринкової.

У кадастрову вартість входить: планування та розташування об'єкта; наявність інфраструктури; престижність району. Ремонт при цьому не враховується, як і стан сантехніки, вид з вікна, сусіди-наркомани. Все-таки оцінювачі - це не ріелтори і не покупці вашої квартири.

Розрахунок кадастрової вартості будь-якого об'єкта відбувається без урахування індивідуальних характеристик, тому ця сума практично завжди нижче ринкової. Це зроблено для максимально об'єктивної оцінки нерухомості.

Один з важливих показників, який враховується - фізичний знос об'єкта нерухомості. Фізичний знос - це по суті втрата корисності об'єкта нерухомості або його компонентів, пов'язана з тимчасовим фактором (природне старіння) або умовами експлуатації, яка призводить до втрати вартості.

Фізичний знос розраховується вже не за індивідуальною або масовій оцінці, що радує, а на підставі даних технічної документації. При використанні ретроспективних даних (дата заповнення яких відстоїть більш ніж на один рік від дати оцінки) необхідно ввести коригування на стан. При наявності достатньої кількості даних про фізичний знос об'єктів рекомендується побудувати модель накопичення зносу об'єктами однієї групи в розбивці по однотипним об'єктам в подібних умовах експлуатації (розвинені центри суб'єкта Укаїни, депресивні території).

У разі, коли в силу відсутності достатньої ринкової інформації достовірно визначити економічне і (або) функціональне старіння об'єктів кадастрової оцінки достовірно неможливо, враховується тільки фізичний знос, тобто зменшення вартості будівництва нового об'єкта на величину знецінення. Звичайно ж, фізичний знос визначається і на підставі методу ефективного віку. Це найпростіший і об'єктивний параметр, - Раїса Санжіциренова.

При розрахунку фізичного зносу приймається допущення, що об'єкт міг підтримуватися в робочому стані за рахунок періодичного ремонту. Чи не капітального, коли об'єкт відновлювався до нового стану, а так званого поточного: тобто усувалися лише видимі дефекти і існуючі недоліки, здатні вплинути на експлуатаційні характеристики. При цьому, якщо хронологічний вік становить 60 і більше відсотків від нормативного терміну його служби, величина накопиченого зносу приймається рівною 60%; а якщо хронологічний вік дорівнює або перевищує нормативний термін служби об'єкта оцінки, то величина накопиченого зносу приймається рівною 70 відсоткам.

У разі проведення капітального ремонту або реконструкції об'єкта в якості терміну введення об'єкта в експлуатацію (дати початку нормативного терміну його служби) приймається дата завершення капітального ремонту або реконструкції. Таким чином капітальний ремонт об'єкта нерухомості продовжує термін служби будівлі і цим впливає на кадастрову вартість, - Раїса Санжіциренова.

Що стосується інших аспектів ЖКГ, то вони враховуються у благоустрої території, наявності інфраструктури і її стану. Врахуйте, що показник вартості нерухомості постійно змінюється, чому сприяють економічні зміни в країні. Економічне зростання призводить до підвищення вартості житла, земельних ділянок. Криза, економічний спад, девальвація національної валюти стимулює падіння попиту на нерухомість, внаслідок чого ціни на неї падають. І непогано б при цьому дізнатися, в які часи робилася кадастрова оцінка. Якщо вартість вашого житла виявилася зовсім вже позамежної, як, відповідно, і податок, варто звернутися в Росреестр. Якщо ми отримали чітку відповідь, а ціна не змінена, то подавайте заяву в суд. Влаштовувати скандали в податковій інспекції в даному випадку немає сенсу. Там вираховують податок, лише спираючись на надані їм дані.