Тихий офіс замість мешканців нестандартна оренда дає до 25% надприбутку, аналітика, коментарі та

Відправившись на фотосесію в професійну фотостудію, не дивуйтеся, якщо прийдете в звичайну квартиру в житловому багатоквартирному будинку: власники житла в Москві нерідко дозволяють орендарям організувати у себе вдома офіс, студію манікюру або масажний кабінет, адже здача квартир в нестандартну оренду може збільшити дохід орендодавців на 20-25%. Експерти, опитані "РІА Нерухомість", розповіли, під які цілі, крім традиційного проживання, власники квартир вирішуються здавати житло, не витрачаючи час на переклад площі в статус нежитлового.

Офіс або знімальний майданчик

Незважаючи на те що згідно з українським законодавством будь-який варіант здачі квартири під комерційну діяльність незаконний, тому що призначення житлового приміщення - проживання, багато власників порушують закон і здають житло під інші цілі. У різних сегментах нерухомості зустрічаються приклади того, як оригінально наші співгромадяни часом розпоряджаються своїм правом орендодавця.

Одним з найпоширеніших варіантів здачі квартири під комерційну діяльність, є організація міні-офісу. "На даний момент число таких орендарів становить в різних класах від 3% до 5% від загальної частки наймачів", - говорить керівник управління оренди квартир компанії "Інком-Нерухомість" Галина Кисельова.

Нестандартні пропозиції на ринку оренди житла зустрічаються в старих будинках, в районах історичної забудови, розповідає директор відділення компанії "МІЦ-Нерухомість" на Пресні Інна Ігнаткина. Наприклад, для зйомок історичного кіно в оренду часто здаються квартири в сталінських висотках. Старовинні інтер'єри, високі стелі, монументальні сходи, фасади будівель в класичному стилі з елементами ампіру, еклектики і ар-деко допомагають відтворити картини радянського минулого.

Де в Москві знімали "Сімнадцять миттєвостей весни". фото >>>

В елітному сегменті під різні заходи з успіхом здаються пентхауси з хорошими видовими характеристиками. У практиці компанії "МІЦ-Нерухомість" був випадок, коли в оренду під корпоративний захід був зданий пентхаус в центрі Москви. Вартість оренди терміном на 1 день склала 100 тисяч доларів.

А ось на ринку заміського житла альтернативою звичайній оренді є здача котеджу в оренду під приватний дитячий сад або під різні громади.

Попит народжує пропозицію

Як правило, пропозиція здати квартиру нестандартним чином надходить не від власників, а від орендарів, розповідає Жукова. Так, в Москві існує досить стійкий попит на житло під міні-офіси.

Придумати таку альтернативу звичайним офісах людей змусила криза, вважає Кисельова. Три-чотири роки тому перейти на надомну роботу були змушені багато представників різних "вільних" професій - дизайнери, фотографи, перукарі, майстри по манікюру і так далі, уточнює вона. Коворкінг тоді ще тільки зароджувалися, і у більшості фрілансерів, які не бажають працювати на дому, не було іншого виходу, як зняти окрему квартиру.

Як працюють коворкінг вУкаіни: історія і порядок цін >>>

Орендарі, які хочуть зняти житло під офіс, з'являються регулярно, констатує Жукова. Вибір на користь житла деякі роблять з міркувань економії. Як відомо, ставки оренди нежитлових, а особливо торговельних приміщень, в цілому вище, ніж ставки оренди квартир. За даними Жукової, в районі Садового кільця можна знайти двох-або трикімнатну квартиру площею до 80 квадратних метрів без особливих вишукувань за 70 - 100 тисяч рублів на місяць, тоді як рівне по площі і в тій же локації нежитлове приміщення обійдеться орендареві вже в 165 тисяч рублів на місяць.

Але бувають і інші причини. Іноді звертатися до житлового фонду доводиться, якщо в потрібному районі міста повністю відсутня пропозиція нежитлових приміщень необхідного формату.

"Ми шукаємо відповідні клієнту варіанти, а власник вже думає, погоджуватися йому чи ні", - розповідає про особливості роботи експерт "Міель-Оренда".

Тим часом, власники житлової нерухомості рідко бувають зацікавлені в тому, щоб здати квартиру під комерційну діяльність. Це незаконно і може привести до невдоволення сусідів і підвищеної амортизації приміщення. Втім, іноді власники, як зізнаються ріелтори, все-таки бувають змушені піти альтернативним шляхом.

Наштовхнути господарів на думку про використання квартири специфічним чином можуть і певні умови. "Розташування квартири на першому поверсі, з вікнами на галасливу вулицю, наштовхує на думки про організацію окремого входу і облаштуванні офісу фото-студії або туристичного агентства", - говорить генеральний директор Penny Lane Realty Георгій Дзагуров.

Нарешті, по такому шляху доводиться йти тим, з ким на одній сходовій клітці вже розташувалися офіси або медичні кабінети, оскільки в подібному випадку на тихе сімейне життя розраховувати вже важко - краще вчинити за прикладом сусідів.

Чи не грошей заради

Логічно припустити, що здавати квартири під офіс власники погоджуються також заради додаткового прибутку. Щоб заробити побільше, орендодавець, замість того щоб поселити в квартиру звичайну сім'ю, заселяє туди знімальну групу.

І дійсно, зазначає Дзагуров, будь-які нестандартні шляхи використання квартир дають власникам привід встановити підвищений розмір орендної ставки, тим більше що використання квартири під офіс або з метою перездачі на короткі терміни призводить до суперечок з сусідами і підвищеного зносу житла. "Власник може отримати до 20-25% додаткового прибутку", - упевнений співрозмовник "РІА Нерухомості".

З ним солідарна Ігнаткина. На її думку, у власників незвичайних дорогих квартир є можливість заробляти великі гроші за менший період часу: об'єкти потрапляють в поле інтересів людей мистецтва, діячів кіно, організаторів різних заходів, і до послуг орендодавця вдаються знову і знову.

Правда, з цим згодні не всі експерти. Ламін вважає, що нестандартні випадки не можуть приносити стабільний дохід, тому що знаходяться поза законом. "Власники дорогих квартир, безсумнівно, краще б поселили спокійну сім'ю з мінімумом амортизації, ніж запустили гучну, дуже творчу, але майже завжди мало переймалася про чужої власності, знімальну групу. Це робиться швидше від безвиході: поки немає клієнтів", - наполягає експерт.

З ним погоджується Жукова. Вона наводить дані, що ставки оренди квартир, які використовуються під офіси, як показує практика, можна порівняти з орендою під проживання.

Не можна забувати і про те, що, здаючи своє житло не під проживання, власник бере на себе ризик, адже подібна експлуатація житлової нерухомості незаконна. Згідно із законом, квартира повинна здаватися для проживання, говорить Жукова. Відповідно до статті 7.21 Кодексу про адміністративні правопорушення (КпАП), на порушника накладається штраф від 1 до 1,5 тисячі рублів або попередження.

Так що і власники, і орендарі розуміють, що нестандартна оренда тимчасова. У будь-який момент навіть одна надійшла "куди треба" (від керуючої компанії до податкової інспекції) скарга від сусідів призведе до того, що все закінчиться, нагадує виконавчий директор агентства ексклюзивної нерухомості "Садиба" Олена Сьоміна.

Кому скаржитися, якщо не подобається, як використовується квартира по сусідству >>>

Формально, щоб здавати квартиру під комерційну діяльність, її потрібно переводити в нежитловий фонд і отримувати прибуток законно.

Однак насправді наші співвітчизники в даному питанні рідко йдуть букві закону, хоча і намагаються підстрахуватися. Здавати квартиру під міні-офіс вони погоджуються лише в тому випадку, якщо потік відвідувачів мінімальний, немає зайвого шуму і бруду, квартира знаходиться на першому поверсі або має окремий вхід, що ще зустрічається в старому житловому фонді.

З метою знизити протестний шум деякі власники ремонтують під'їзд, встановлюють пост охорони або консьєржа, приймають на себе експлуатаційні витрати і прибирання приміщень загального користування, додає Дзагуров.

Документально ж квартира оформляється за звичайним договором оренди. Офіційно власник здає житло як би для проживання. "А що там робить орендар, я не відстежую", - так, за словами Ламина, потім пояснюється власник в разі позаштатної ситуації.

А ось разові акції в квартирі, такі як кінозйомка або фотосесія, довести взагалі складно, якщо не сказати неможливо, вважають ріелтори. Тому, вважають вони, припинити нестандартну оренду зовсім навряд чи вийде.

Ще один приклад брежнєвської архітектури - житловий будинок на Великій Тульській вулиці. Гігант, що простягнувся від Серпухівський застави до Третього транспортного, отримав прізвиська будинок-корабель, "титанік" і "лежачий хмарочос". Але, незважаючи на настільки романтичні назви, будинок страшно не любимо більшістю городян. Москвичі, звичайно, добре знайомі з безликим індустріальним житловим будівництвом, але при своїх нетипових габаритах будівлю виробляє особливо гнітюче враження. У довжину будинок тягнеться 400 метрів і вміщає 980 квартир. Якщо вірити очевидцям будинок навіть будувався і заселявся поетапно: коли в крайньому під'їзді вже жили новосели, інша частина ще добудовувалася.
Сьогодні "лежачий хмарочос" підноситься сирої безликої велетнем над найближчими вулицями. І без того невиразний сіро-бетонний фасад будівлі в останні роки ще й заріс "сміттям" - різномасті кондиціонерами, балконних склінням, чому загальний вигляд будинку ще більше постраждав.