Створення керуючої компанії

Пора в управдоми

Як почати?
Ризикнути і почати роботу на цьому ринку можна двома способами: взяти на себе повну експлуатацію будівлі або ж створити менеджерську структуру, яка буде тільки «рулити» процесом і залучати безпосередніх експлуатаційників, застосовуючи аутсорсинг.
У першому випадку створюється компанія, в яку будуть входити всі безпосередньо експлуатаційні підрозділи, техніка і штат обслуговуючого персоналу. Такий варіант вимагає високих стартових витрат, оскільки потрібно техніку - купити, співробітників - найняти і з першого ж місяця платити їм постійну зарплату. Але очевидно: створювати таку компанію, не маючи гарантій отримання об'єктів, немає сенсу. Адже, в кінцевому рахунку, все може не окупитися. Крім того, таку форму роботи є сенс застосовувати лише тим компаніям, які будують свою стратегію на управлінні цілими мікрорайонами, а не поодинокими об'єктами. В цьому випадку експлуатаційні витрати будуть значно нижче: витрати на придбання техніки і зарплату співробітників, які працюють відразу на декількох будинках, розподіляться по всіх об'єктах.
Другий варіант - створення виключно керуючої компанії, яка займається лише розподілом фінансових потоків, організацією роботи, пошуком об'єктів, а всі технічні функції віддаються на аутсорсинг. Старт такого бізнесу не потребуватиме значних фінансових коштів. За словами Олега Брянова, можна обійтися всього-на-всього зарплатою двох-трьох ключових менеджерів - всі інші витрати будуть забезпечуватися з поточного прибутку компанії. Але і у цього варіанту є свої недоліки: залежність від підрядників, високі аутсорсингові ціни ... Однак не рідкі випадки, коли створені подібним чином компанії згодом обзаводилися своїми «дочками» і вже надавали повний спектр послуг з управління та експлуатації житлових будинків. Непогано при цьому заробляючи.
Отже, шанси є. Однак труднощів як і раніше вистачає. А ДЕЗи будуть чинити опір до останнього, не пускаючи на ринок перевершують їх за всіма параметрами конкурентів. Втім, з часом реалії ринку візьмуть своє. Незабаром саме держуправління будівлями буде сприйматися як атавізм, пережиток минулого, але тоді і почати бізнес в цьому сегменті буде важче, ніж сьогодні, - через жорстку конкуренцію.
- ЖЕКи, ДЕЗи і інші держструктури «доживають» свій вік, поступаючись місцем професійним об'єднанням, які пропонують абсолютно інший рівень клієнтського сервісу, - підсумовує Андрій Шаров. - Тому є всі підстави стверджувати, що ринок управління житловою нерухомістю з року в рік стає все більш і більш професійним. Компанії-новачки не витримують жорсткої конкуренції, їм не вистачає ні фінансових, ні іміджевих ресурсів, ні професійних навичок.

З чого вибираємо?
Згідно з новим Житловим кодексом, мешканцям надано на вибір три варіанти управління домоволодінням: силами самих мешканців, самоврядування ТСЖ і залучення приватної керуючої компанії. Кожен з них має як свої плюси, так і мінуси. Зокрема, перші два способи досить ризиковані, оскільки в обох випадках житлом керують непрофесіонали. Однак цю проблему можна вирішити.
- Заробляти гроші на самоврядування будинком можна за певних умов, - визнає Валерій Міщенко (Rodex Group). - Для забезпечення нормальної його експлуатації можна запросити персонал з того ж ЖЕКу, не настільки значно підвищивши заробітну плату в порівнянні з бюджетної ставкою. Якщо ж будинок не дуже великий, то, можливо, має сенс об'єднатися з сусідніми будинками, створивши свого роду асоціацію власників житла, для зниження експлуатаційних витрат.
Однак виникає питання: кого з мешканців уповноважити займатися будинком. «Завжди є ризик запросити людину, яка піддасться спокусі використовувати громадські гроші на якісь сумнівні цілі. Та й не так вже й багато знайдеться охочих витрачати свій час на рішення подібного роду задач, - продовжує Валерій Міщенко. - Тому, я вважаю, краще все ж запрошувати професійні управляючі компанії, які можуть запропонувати конкурентноздатні ціни і професійні послуги ».
Втім, учасники ринку розповідають, що іноді мешканці, які обрали одну з форм самоврядування своїм будинком, в подальшому створюють вже професійну компанію, яка починає брати в управління інші об'єкти і стає помітним гравцем на ринку. Так що ховати на корені перші два варіанти теж не варто!