Стаття ремонт орендованого майна
РЕМОНТ ОРЕНДОВАНОГО МАЙНА.
ЗАЛІК ВИТРАТ В РАХУНОК ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ
Фірма, яка наймає приміщення, ремонтує його в рахунок майбутньої орендної плати. Начебто дуже поширений випадок, але і в орендаря, і у орендодавця він викликає безліч питань. Безперечно - деякі з них чиновники висвітлюють. Так, зовсім недавно вони пояснили, як враховувати "вхідний" ПДВ, коли витрати підприємства оплачує інша фірма. І традиційно витлумачили цю ситуацію не на користь платника податків. Тому цією проблемою зайнялися ми: у пропонованій статті розказано, як організації відстояти свою точку зору.
Ви знайдете тут відповіді і на інші питання, що виникають у бухгалтерів як орендаря, так і орендодавця. Наприклад, в який момент визначати доходи і витрати, як їх враховувати - відразу або в міру здачі ремонтних робіт. Ми розписали, як відображати подібний ремонт в бухгалтерському та податковому обліку, а також порадили, як краще оформляти документи.
Ремонт проводить орендар
Ремонтувати приміщення орендар може або своїми силами, або за допомогою підрядної організації. Зрозуміло, що в будь-якому випадку він витрачає на це свої гроші. Але при цьому він не буде перераховувати орендну плату до тих пір, поки не окупиться вартість ремонту.
Документально це може бути оформлено по-різному. Наприклад, сторони передбачають ремонт прямо в договорі оренди. А якщо необхідність відремонтувати будівлю виникла через якийсь час після укладення договору, то підписують ще одну угоду. Втім, як би там не було, кожна сторона надає іншій платні послуги. А саме:
1) орендодавець надає орендареві приміщення в оренду;
2) орендар в свою чергу виконує для орендодавця ремонтні роботи;
3) потім сторони проводять залік взаємних однорідних вимог.
Тільки так і слід розуміти цю угоду - інакше вона буде відображена неправильно. Ну а як саме треба показувати ці операції в бухгалтерському та податковому обліку, ми розповіли нижче.
Облік у орендодавця
Отже, сторони домовилися, що фірма, яка наймає приміщення, перестає перераховувати орендну плату з того моменту, коли почнеться ремонт. В цьому випадку до тих пір, поки не підписаний акт виконаних робіт, власник будівлі буде показувати у себе в обліку неоплачену виручку (доходи) від оренди. При цьому якщо він визначає виручку "по відвантаженню", то йому доведеться перераховувати в бюджет ПДВ з орендної плати. Зрозуміло, що це невигідно. Тому погоджуватися на такі умови доцільніше тим орендодавцям, які враховують ПДВ "по оплаті".
Те ж саме з податком на прибуток: якщо фірма застосовує метод нарахування, то неоплачену орендну плату вона змушена відносити до оподатковуваним доходам. Ну а при касовому методі таких складнощів не виникне - поки сторони не проведуть взаємозалік, орендну плату включати в доходи не треба (п.2 ст.273 Податкового кодексу РФ).
У момент, коли підпишуть акт виконаних робіт, орендодавець відобразить у себе в бухобліку витрати на ремонт. Одночасно з цим буде проведено взаємозалік на ту суму орендної плати, яку його партнер не перераховував під час ремонтних робіт.
І якщо орендодавець розраховує ПДВ "по оплаті", то в день взаємозаліку йому необхідно включити цю суму до податкової бази. Крім того, якщо власник будівлі розраховує податок на прибуток касовим методом, то цю суму йому треба включити в оподатковувані доходи.
І ще: проводячи взаємозалік, орендодавець зможе прийняти до відрахування з бюджету "вхідний" ПДВ по ремонтним роботам. Але, звичайно, тільки ту суму, яка відповідає величині зачтенной орендної плати.
Далі, якщо вартість ремонту перед власником приміщення ще не погашена, сторони щомісяця підписують акт заліку взаємних вимог на суму орендної плати. І щомісяця же ПДВ по ремонтним роботам, що відповідає цій сумі, орендодавець має право прийняти до відрахування.
Приклад 1. ТОВ "Єнісей" здає ТОВ "Ладья" офісний будинок. При цьому для ТОВ "Єнісей" здача приміщень в оренду є одним з основних видів діяльності. Щомісячна орендна плата - 59 000 руб. (В тому числі ПДВ - 9000 руб.). З метою розрахунку ПДВ ТОВ "Єнісей" визначає виручку "по оплаті".
У договорі прописано, що ТОВ "Ладья" в рахунок орендної плати буде проводити ремонт будівлі. При цьому з місяця, в якому почнуться роботи, ТОВ "Ладья" перестане перераховувати орендну плату ТОВ "Єнісей".
Покажемо, як ці операції повинні бути відображені в бухгалтерському обліку орендодавця - ТОВ "Єнісей".
Дебет 62 Кредит 90 субрахунок "Виручка"
- 59 000 руб. - відображена в складі виручки сума орендної плати;
Дебет 90 субрахунок "Податок на додану вартість" Кредит 76 субрахунок "Розрахунки по неоплачених ПДВ"
- 9000 руб. - виділена сума неоплаченого ПДВ.
Дебет 62 Кредит 90 субрахунок "Виручка"
- 59 000 руб. - відображена в складі виручки сума орендної плати;
Дебет 90 субрахунок "Податок на додану вартість" Кредит 76 субрахунок "Розрахунки по неоплачених ПДВ"
- 9000 руб. - виділена сума неоплаченого ПДВ;
Дебет 26 Кредит 60
- 500 000 руб. (590 000 - 90 000) - відображено вартість ремонту, проведеного ТОВ "Ладья";
Дебет 19 Кредит 60
- 90 000 руб. - відбито "вхідний" ПДВ по ремонтним роботам;
Дебет 60 Кредит 62
- 354 000 руб. - проведено взаємозалік;
Дебет 76 субрахунок "Розрахунки по неоплачених ПДВ" Кредит 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ"
Дебет 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ" Кредит 19
- 54 000 руб. - Прийнятий до відрахування ПДВ по ремонтним роботам в тій частині, на яку було проведено взаємозалік.
Дебет 62 Кредит 90 субрахунок "Виручка"
- 59 000 руб. - відображена в складі виручки сума орендної плати за місяць;
Дебет 90 субрахунок "Податок на додану вартість" Кредит 76 субрахунок "Розрахунки по неоплачених ПДВ"
- 9000 руб. - виділена сума неоплаченого ПДВ;
Дебет 60 Кредит 62
- 59 000 руб. - проведено взаємозалік;
Дебет 76 субрахунок "Розрахунки по неоплачених ПДВ" Кредит 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ"
- 9000 руб. - нарахований до сплати в бюджет ПДВ по орендній платі за місяць;
Дебет 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ" Кредит 19
- 9000 руб. - Прийнятий до відрахування ПДВ по ремонтним роботам в тій частині, на яку було проведено взаємозалік.
Облік у орендаря
Почнемо з обліку самої орендної плати. Припустимо, згідно з договором компанія, яка знімає будинок, перестала платити за оренду ще до закінчення ремонту. Тоді в обліку у неї утворюється кредиторська заборгованість. При цьому якщо компанія розраховує прибуток методом нарахування, то вона має право включити до витрат вартість неоплаченої оренди. При касовому методі цього зробити не можна - чекати доведеться до тих пір, поки сторони договору не проведуть взаємозалік.
І природно, "вхідний" ПДВ по орендній платі теж можна відшкодувати тільки після того, як буде підписаний акт про залік взаємних вимог.
Тепер про ремонтні роботи. У даній ситуації у орендаря відбувається реалізація ремонтних робіт. Їх вартість - це виручка орендаря, яку в бухобліку треба показати, коли фірми оформлять акт виконаних робіт. І звичайно, ця виручка обкладається ПДВ і податком на прибуток.
При цьому, якщо орендар затвердив в обліковій політиці метод "по відвантаженню", ПДВ треба нарахувати в той момент, коли підписаний акт виконаних робіт. Якщо ж обраний метод "по оплаті", то податком слід обкладати ту суму, на яку сторони провели взаємозалік.
При розрахунку податку на прибуток всі також залежить від обраного методу. При методі нарахування всю суму виручки треба включити в доходи, коли буде підписаний акт виконаних робіт. При касовому ж методі в доходи входить тільки та частина виручки, на яку проведено взаємозалік.
Приклад 1 (продовження). ТОВ "Ладья" з метою розрахунку ПДВ визначає виручку "по оплаті", а податок на прибуток підраховує касовим методом.
У бухгалтерському обліку орендаря - ТОВ "Ладья" - були зроблені такі записи.
Дебет 26 Кредит 60
- 50 000 руб. - списана на витрати орендна плата за місяць;
Дебет 19 Кредит 60
- 9000 руб. - відбито ПДВ по орендній платі.
Дебет 26 Кредит 60
- 50 000 руб. - списана на витрати орендна плата за місяць;
Дебет 19 Кредит 60
- 9000 руб. - відбито ПДВ по орендній платі;
Дебет 62 Кредит 90 субрахунок "Виручка"
- 590 000 руб. - відбитий виторг від реалізації ремонтних робіт;
Дебет 90 субрахунок "Податок на додану вартість" Кредит 76 субрахунок "Розрахунки по неоплачених ПДВ"
- 90 000 руб. - виділена сума неоплаченого ПДВ;
Дебет 60 Кредит 62
- 354 000 руб. - проведено взаємозалік;
Дебет 76 субрахунок "Розрахунки по неоплачених ПДВ" Кредит 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ"
- 54 000 руб. (354 000 руб. 118% х 18%) - нарахований ПДВ до сплати в бюджет в частині вартості ремонтних робіт, на яку проведено взаємозалік;
Дебет 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ" Кредит 19
Дебет 26 Кредит 60
- 50 000 руб. - списана на витрати орендна плата за місяць;
Дебет 19 Кредит 60
- 9000 руб. - відбито ПДВ по орендній платі;
Дебет 60 Кредит 62
- 59 000 руб. - проведено взаємозалік;
Дебет 76 субрахунок "Розрахунки по неоплачених ПДВ" Кредит 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ"
- 9000 руб. (59 000 руб. 118% х 18%) - нарахований ПДВ до сплати в бюджет в тій частині вартості ремонтних робіт, на яку проведено взаємозалік;
Дебет 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ" Кредит 19
- 9000 руб. - Прийнятий до відрахування ПДВ по орендній платі за місяць.
Ремонтом займається орендодавець
Якщо у власника приміщення не вистачає грошей на ремонт, він може звернутися до розташувалася там фірмі - попросити, щоб вона відшкодувала витрати в рахунок своїх майбутніх платежів. Тобто, сплативши ремонт (або якийсь із його етапів), фірма не стане платити господареві будинку до тих пір, поки його заборгованість не буде погашена.
В цьому випадку виникає питання: як таку операцію оформити? Якщо підприємства додатково не укладатимуть ніякої угоди, то сума, що надійшла орендодавцю, вважається авансом. А отже, з неї необхідно заплатити ПДВ (пп.1 п.1 ст.162 Податкового кодексу РФ). Зрозуміло, що орендодавцю це невигідно.
З цією точкою зору можна посперечатися. Згідно ст.807 Цивільного кодексу України гроші переходять у власність до позичальника. А значить, при укладанні договору позики постачальнику чи підрядчику перераховуються вже гроші не орендаря, а власника будівлі. Значить, можна сміливо вважати, що матеріали або роботи оплатив сам орендодавець.
Тим же фірмам, які не хочуть вступати в суперечку з чиновниками, краще "проганяти" гроші через свій розрахунковий рахунок або касу.
Приклад 2. ТОВ "Лелека" має у власності будівлю, частина якого здається під офіс ТОВ "Ластівка". Оренда для ТОВ "Лелека" не є основним видом діяльності.
Щомісячна орендна плата, яка надходить від ТОВ "Ластівка", - 118 000 руб. (В тому числі ПДВ - 18 000 руб.).
ТОВ "Лелека" з метою розрахунку ПДВ визначає виручку "по відвантаженню".
У бухгалтерському обліку ТОВ "Лелека" були зроблені наступні проводки.
Дебет 51 Кредит 66
- 1 300 000 руб. - отримано позику від ТОВ "Ластівка";
Дебет 62 Кредит 91 субрахунок "Інші доходи"
- 118 000 руб. - відбитий виторг від здачі офісів в оренду;
Дебет 91 субрахунок "Інші витрати" Кредит 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ"
- 18 000 руб. - нарахований ПДВ з орендної плати;
Дебет 66 Кредит 62
- 118 000 руб. - проведено залік орендної плати в рахунок погашення позики;
Дебет 26 Кредит 60
- 1 101 694,92 руб. (1 300 000 - 198 305,08) - відбита у витратах вартість ремонту;
Дебет 19 Кредит 60
- 198 305,08 руб. - відбито ПДВ;
Дебет 60 Кредит 51
- 1 300 000 руб. - оплачені роботи підрядника;
Дебет 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ" Кредит 19
- 198 305,08 руб. - Прийнятий до відрахування ПДВ по роботах підрядника.
Дебет 62 Кредит 91 субрахунок "Інші доходи"
- 118 000 руб. - відбитий виторг від здачі офісів в оренду;
Дебет 91 субрахунок "Інші витрати" Кредит 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ"
- 18 000 руб. - нарахований ПДВ з орендної плати;
Дебет 66 Кредит 62
- 118 000 руб. - проведено залік орендної плати в рахунок погашення позики.
Дебет 62 Кредит 91 субрахунок "Інші доходи"
- 118 000 руб. - відбитий виторг від здачі офісів в оренду;
Дебет 91 субрахунок "Інші витрати" Кредит 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ"
- 18 000 руб. - нарахований ПДВ з орендної плати;
Дебет 66 Кредит 62
Дебет 51 Кредит 62
Бухгалтер ТОВ "Ластівка" в обліку зробив такі записи.
Дебет 26 Кредит 60
- 100 000 руб. (118 000 - 18 000) - відбита у витратах орендна плата;
Дебет 19 Кредит 60
- 18 000 руб. - врахований ПДВ по орендній платі;
Дебет 58 Кредит 51
- 1 300 000 руб. - надано позику ТОВ "Лелека";
Дебет 60 Кредит 58
- 118 000 руб. - проведено залік орендної плати в рахунок погашення позики;
Дебет 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ" Кредит 19
- 18 000 руб. - Прийнятий до відрахування ПДВ по орендній платі.
Дебет 26 Кредит 60
- 100 000 руб. (118 000 - 18 000) - відбита у витратах орендна плата;
Дебет 19 Кредит 60
- 18 000 руб. - врахований ПДВ по орендній платі;
Дебет 60 Кредит 58
- 118 000 руб. - проведено залік орендної плати в рахунок погашення позики;
Дебет 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ" Кредит 19
- 18 000 руб. - Прийнятий до відрахування ПДВ по орендній платі.
Дебет 26 Кредит 60
- 100 000 руб. (118 000 - 18 000) - відбита у витратах орендна плата;
Дебет 19 Кредит 60
- 18 000 руб. - врахований ПДВ по орендній платі;
Дебет 60 Кредит 58
Дебет 60 Кредит 51
Дебет 68 субрахунок "Розрахунки по ПДВ" Кредит 19
- 18 000 руб. - Прийнятий до відрахування ПДВ по орендній платі.
Начальник відділу загального аудиту
Експерт журналу "Головбух"
Підписано до друку