Старші по будинку діяльність рад мкд
Ситуація з КК була зворотною, участь власників в житті будинку було зведено до нуля, вибір такого способу управління означав, що власники, передавши управління професіоналам (фахівцям), повністю делегували свої права і обов'язки. Спосіб контролю над такими професіоналами ЖК України передбачено не був, хоча був необхідний. У зв'язку з цим не на рівні закону, а на рівні побутового життя з'явилося поняття «старший по будинку», а також «старший по під'їзду», які брали на себе відповідальність за взаємодії з КК і контроль над її діями. Однак, оскільки такий інститут як «старший по будинку / під'їзду» не був передбачений законом, то і правових інструментів здійснення контролю над КК у таких ініціативних громадян не було.
Зі змісту зазначеної статті можна зробити кілька висновків:
1. Рада будинку це орган контролю над КК, тобто рада будинку створюється тільки в будинках, де немає ТСЖ або ЖБК.
2. Рада будинку орган колективний, кількість його членів визначається зборами власників.
3. Рада будинку обирається тільки на загальних зборах власників. Необхідна кількість голосів для такого обрання - більше 50% «ЗА» від кворуму.
4. Рада будинку здійснює свої функції як колектив громадян і не реєструється як юридична особа.
5. Рада будинку обирається тільки для даного будинку, не може існувати на кілька будинків.
6. Якщо протягом календарного року рішення про обрання ради багатоквартирного будинку власниками приміщень в ньому не прийнято або відповідне рішення не реалізовано, орган місцевого самоврядування у тримісячний строк скликає загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, до порядку денного яких включаються питання про обрання в даному будинку ради багатоквартирного будинку, в тому числі голови ради даного будинку, або про створення даному будинку товариства власників житла (ч. 2 ст. 161.1.ЖК РФ).
7. Зі складу ради будинку обирається голова ради будинку, який здійснює керівництво поточною діяльністю ради багатоквартирного будинку і підзвітний загальним зборам власників приміщень у багатоквартирному будинку (ч. 6 ст. 161.1.ЖК РФ).
8. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку має право прийняти рішення про виплату винагороди членам ради багатоквартирного будинку, в тому числі голові ради багатоквартирного будинку. Таке рішення повинно містити умови і порядок виплати зазначеної винагороди, а також порядок визначення його розміру (ч. 8.1. Ст. 161.1.ЖК РФ) .Необхідно кількість голосів для такого обрання - більше 50% «ЗА» від кворуму.
9. Термін повноважень ради будинку встановлюється загальними зборами власників і не обмежений у часі. Якщо збори не встановило термін повноважень, тоді рада будинку повинен переобиратися кожні 2 роки. Рада будинку може бути переобраний достроково тільки в разі неналежного виконання своїх обов'язків.
10. Відповідно до ч. 5 ст. 161.1. ЖК України до повноважень ради будинки відносяться:
1) забезпечує виконання рішень загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку;
2) виносить на загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку в якості питань для обговорення пропозиції про порядок користування спільним майном в багатоквартирному будинку, в тому числі земельною ділянкою, на якій розташований даний будинок, про порядок планування і організації робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, про порядок обговорення проектів договорів, що укладаються власниками приміщень в даному будинку щодо спільного майна в даному будинку і надання комунальних послуг, а також редложенія з питань компетенції ради багатоквартирного будинку, що обираються комісій та інші пропозиції з питань, прийняття рішень по яким не суперечить цьому Кодексу;
3) представляє власникам приміщень у багатоквартирному будинку пропозиції з питань планування управління багатоквартирним будинком, організації такого управління, утримання та ремонту спільного майна в даному будинку;
4) представляє власникам приміщень у багатоквартирному будинку до розгляду на загальних зборах власників приміщень у даному будинку свій висновок за умовами проектів договорів, що пропонуються для розгляду на цих загальних зборах. У разі обрання в багатоквартирному будинку комісії з оцінки проектів договорів вказаний висновок видається радою даного будинку спільно з такою комісією;
5) здійснює контроль за наданням послуг і (або) виконанням робіт з управління багатоквартирним будинком, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку і за якістю наданих комунальних послуг власникам житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку і користувачам таких приміщень, в тому числі приміщень, що входять до складу спільного майна в даному будинку;
6) подає на затвердження річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконану роботу;
7) здійснює прийняття рішень про поточний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку в разі прийняття відповідного рішення загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку відповідно до пункту 4.2 частини 2 статті 44 цього Кодексу.
11. Відповідно до ч. 8 ст. 161.1. ЖК України до повноважень голови ради будинки відносяться:
1) до прийняття загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку рішення про укладення договору управління багатоквартирним будинком має право вступити в переговори щодо умов зазначеного договору, а при безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень в даному будинку має право вступити в переговори щодо умов договорів, зазначених у частинах 1 і 2 статті 164 цього Кодексу;
2) доводить до відома загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку результати переговорів з питань, зазначених у пункті 1 цієї частини;
3) на підставі довіреності, виданої власниками приміщень в багатоквартирному будинку, укладає на умовах, зазначених у рішенні загальних зборів власників приміщень у даному будинку, договір управління багатоквартирним будинком або договори, зазначені в частинах 1 і 2 статті 164 цього Кодексу. За договором управління багатоквартирним будинком набувають права і стають зобов'язаними все власники приміщень в багатоквартирному будинку, які надали голові ради багатоквартирного будинку повноваження, засвідчені такими дорученнями. Власники приміщень у багатоквартирному будинку має право вимагати від керуючої організації копії цього договору, а при безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень в даному будинку копії договорів, укладених з особами, які здійснюють надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в даному будинку , від зазначених осіб;
4) здійснює контроль за виконанням зобов'язань за укладеними договорами надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку на підставі довіреності, виданої власниками приміщень в багатоквартирному будинку, підписує акти приймання наданих послуг і (або) виконаних робіт по утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку, акти про порушення нормативів якості або періодичності надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного імущес ва в багатоквартирному будинку, акти про ненадання комунальних послуг або надання комунальних послуг неналежної якості, а також надсилає до органів місцевого самоврядування звернення про невиконання керуючою організацією зобов'язань, передбачених частиною 2 статті 162 цього Кодексу;
5) на підставі довіреності, виданої власниками приміщень в багатоквартирному будинку, виступає в суді в якості представника власників приміщень у даному будинку по справах, пов'язаних з управлінням даними будинком і наданням комунальних послуг;
6) здійснює прийняття рішень з питань, які передані для вирішення голові ради багатоквартирного будинку відповідно до рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятим відповідно до пункту 4.3 частини 2 статті 44 цього Кодексу.
У переліку повноважень голови ради будинку відразу ж в очі впадає той факт, що голова здійснює всі свої ключові повноваження в сфері контролю над КК виключно на підставі довіреності від власників. Тільки не ясно, а скільки довіреностей має бути у голови на руках, в якому вигляді видається така довіреність (чи повинен це бути спеціальний окремий документ або досить проголосувати на зборах за зазначені повноваження, а бюлетень для голосування і, як результат, протокол зборів, по суті, і буде цією довіреністю?). Що робити в ситуації, коли не всі власники підписали таку довіреність, в такому випадку голова буде діяти тільки відносно тих, хто довіреність видав, а інтереси інших власників представляти не буде, чи ні? Як бути в ситуації, коли голова підписує акти приймання наданих послуг і (або) виконаних робіт з утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку, акти про порушення нормативів якості або періодичності надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, акти про ненадання комунальних послуг або надання комунальних послуг неналежної якості (п. 4 ч. 8 ст. 161.1. ЖК РФ), адже неможливо підписати подібні акти тільки від імені власників, до орие видали довіреність, адже надані послуги надаються стосовно всього будинку, і виокремити в натурі частку кожного власника не можливо.
Необхідно додатково врахувати, що стороною Договору управління є власники приміщень, і право підписувати акти приймання виконаних за договором управління робіт є саме у власників, як у сторони Договору. Оскільки згідно з частиною 1 статті 161.1 ЖК України членами ради МКД є саме власники приміщень будинку, право підписувати акти і у членів, і у голови ради будинку, зрозуміло, є. Таким чином, зазначена норма, як і всі інші, що стосуються ради МКД, є декларативною, вона не наділяє членів і голови ради будинку якимись винятковими повноваженнями. вона лише вказує, що такі повноваження у них є. Але ж ці повноваження є у голови і членів ради МКД і без зазначеної норми, в силу того, що рада МКД формується з власників, вже володіють зазначеними повноваженнями. Більш того, повноваженнями, зазначеними в п.4 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ, мають всі власники приміщень МКД, незалежно від їх членства в раді вдома.
Особливо хочеться відзначити наступний момент. В даній статті проаналізовані деякі аспекти регулювання діяльності рад МКД, вказані недоробки житлового законодавства в цій частині, але ні в якому разі не робиться спроба «принизити» результати діяльності рад МКД. Активісти, які займаються житловими питаннями, що представляють і відстоюють інтереси свого будинку, своїх сусідів по МКД, заслуговують лише похвали. Проте не варто помилятися щодо деяких особливих повноважень голів і членів рад будинків - в реальності ці повноваження абсолютно такі ж, як і повноваження будь-якого власника приміщення МКД, незалежно від його членства в раді вдома. І будь-яка грамотна активний власник здатний домогтися позитивних змін у відносинах з УО, позитивних результатів для свого будинку, незалежно від того, буде цей власник обраний до складу ради МКД чи ні.
Взагалі-то ніхто не має права наділяти кого-небудь повноваженнями, якими сам не володіє!
Можна, звичайно, ставитися до таких норм з гумором, але необхідно врахувати, що це норма Житлового кодексу, встановлена федеральним законом, проект якого проходив багаторазові перевірки різними інстанціями, і був визнаний відповідним чинним законодавством РФ.