Скасування права власності - недійсний договір купівлі продажу квартири
Якщо ми що то купили і навіть отримали свідоцтво про право на квартиру, то скасувати право власності може лише суд. Але часто Суд робить це досить легко і в судовій практиці, скасування договору купівлі-продажу квартири дуже часте явище.
Щоб вашу ссделку не визнання недійсною розглянемо основні правові нюанси.
Є цілий ряд причин, за якими раніше укладена угода і зареєстроване право власності можуть бути визнані недійсними. Перше що треба розуміти що існують Нікчемні та Оспарімие угоди.
Ці угоди є незаконними за своєю суттю і вже сам факт їх проведення свідчить про їх недійсності. Наприклад, якщо буде встановлено, що громадянин продав квартиру по підробленої довіреності, суд однозначно визнає таку угоду неправомочною.
Суперечка про нікчемності правочину і визнання договору купівлі-продажу недійсним, можуть порушити не тільки сторони угоди але і, наприклад, прокуратура.
Скасування договору купівлі-продажу квартири може бути пов'язана зовсім не з відвертим шахрайством. Наприклад причиною може стати, удавані угоди:
Приклад 1 - Коли, сторони укладають договір дарування (безоплатний за визначенням), а за фактом має місце передача грошей за житло. І на подібні угоди йдуть не тільки для того щоб уникнути податків. Якщо продавцем і покупцем є близькі родичі (припустимо брати), у них може бути спокуса формально оформити дарчу, а грошові кошти передати «просто так». Адже в деяких випадках продавець зобов'язаний сплатити податок на доходи фізичних осіб в розмірі 13% (за умови, що квартира пробула у власності менше трьох років і її ціна вище 1 млн руб.). Ще причиною служить неможливість отримання майнового податкового вирахування при купівлі квартири, якщо угода купівлі-продажу квартири була проведена між родичами.
Приклад 2 - Якщо власник, який складається в шлюбі, отримав право власності на квартиру через купівлю-продаж, це житло вважається спільно нажитим майном і при розлученні ділитися між подружжям. А ось подарована квартира не ділиться між чоловіком і дружиною.
Сторони, які зважилися на удавану угоду, повинні розуміти: якщо даний факт розкриється, договір купівлі-продажу квартири буде недійсним.
Приклад 3 - удавано вважається і коли купівля-продаж житла прикривається договором ренти (довічного утримання).
Приклад 4 = Сім'я укладає догвоор купівлі продажу квартири з використанням коштів материнського капіталу. В цьому випадку - за законом - житло повинно бути оформлено у спільну власність батьків і їх дітей. Але якщо при оформленні часто батьки не вписують в договір купівлі продажу дітей (через іпотеки і т.п.) і оформляють нотаріальні зобов'язання зробити це посже, а потім в суєті буднів забувають ... Таким чином, якщо в подальшому цю квартиру вирішать продати, то така угода може бути легко скасована через суд. Подати позов про повернення власності вправі підросли діти, обділені нерухомістю (термін позовної давності для неповнолітніх починається з моменту виконання ним 18 років). Судовий розгляд може бути ініційовано також органами опіки та піклування.
Приклад 5 - Операція буде визнана недійсною (незначною) і в разі, якщо одна зі сторін на момент укладення договору була недееспособно1. Тобто або був занадто молодий (до 18 років брати участь в угодах можна тільки з письмової згоди батьків), або страждав психічним розладом. Втім, в першому випадку, Росреестр не прийме документів у неповнолітнього а якщо прийме то відмовить в реєстрації.
А ось із захворюваннями психіки складніше. Буває, що в останній момент укладання угоди відхилення людини ніяк не проявляються, але згодом судово-психіатрична експертиза (за заявою членів сім'ї продавця, органів опіки та піклування, психіатричного закладу) визнає його недієздатним. Це може бути зроблено навіть заднім числом. І тоді досконала угода визнається нікчемною.
Приклад 6 - покупка квартири у юридичної особи за заниженою ціною може стати міною сповільненої дії. Якщо протягом року після укладення договору фірма виявиться банкрутом, то, згідно із законом «Про банкрутство», конкурсний керуючий має повне право звернутися до суду з позовом про визнання угоди недійсною.
Тут складніше і заздалегідь невідомо, на чию користь буде винесено рішення. Суддя буде враховувати цілий комплекс факторів, доводи сторін та ін. Щоб оскаржити угоду по закону, ініціатива повинна виходити безпосередньо від сторін укладеної угоди.
Приклад 1 - прикладом заперечної операції може служити продаж квартири без отримання нотаріально засвідченої згоди другого з подружжя, якщо житло купувалося на спільні кошти, нажиті в шлюбі. Це є підставою для звернення обдуреною половинки в суд з позовом про визнання угоди недійсною і як наслідку - скасування права власності на вашу квартиру.
Наслідки - "поверніть все в зад"
Якщо суд визнає недействітельнос ть укладеної угоди, то доведеться повернути все назад в прямому іпереносном сенсі цього слова - Покупець повертає придбану квартир у, а продавець обязн повернути гроші, яких може просто не бути!
І найбільше що може сдлеть суд - або накласти арешт на його майно для продажу і виплати другій стороні грошової компенсації, або зобов'язати продавця щомісяця перераховувати покупцеві частину своєї зарплати (тоді повернення грошей розтягується на десятиліття).
Висновок: Імовірність того що Продавець постраждає в угоді істотно менше, тому що майно повернути легше ніж гроші
Саме це і служить причиною все шахрайств з квартирою на ринку нерухомості, які часто і не виглядають навмисними, при цьому, покупець житлоплощі може і зовсім залишитися без грошей. Але злочини на ринку нерухомості - окрема тема, не будемо зараз торкатися.
Приклад 2 - Скасувати можна і безоплатну угоду. Наприклад якщо квартири була подарована, при цьому дарувальник повинен отримати згоду другого з подружжя. Якщо розглянути варіант коли Суруга був, визнаний померлим або безвісно відсутнім. І ось, коли договір вже укладено і право власності зареєстровано на нового власника, раптом несподівано оголошується чоловік. У цьому випадку угода може бути оскаржена і скасована за рішенням суду. Тоді подарована квартира просто повертається до колишнього господаря. Ніяких виплат в даному випадку не проводиться.
Рекомендації 1 - Не варто погоджуватися на сумнівні оборудки, наприклад, «покупку» через дарування, вказівка в договорі занижену ціну об'єкта та ін.
Рекомендації 2 - При будь-яких угодах необхідно проводити попередню експертизу документів (зробити це може агентство нерухомості або досвідчений юрист).
Втім, навіть ці заходи не можуть гарантувати Вам стовідсоткової безпеки, як фахівець в галузі управління ризиками можу сказати, що ймовірність ризиків можна зменшити але не уникнути!