Довіреність в обороті нерухомого майна
Довіреність в обороті нерухомого майна. Житлове правоавеню, av-ue.ru
Довіреність в обороті нерухомого майна
- довіреності на вчинення правочинів з нерухомим майном;
- довіреності на представлення інтересів довіреної особи в органі, що реєструє (наприклад, видані для подачі документів на державну реєстрацію).
Основоположним питанням при видачі довіреності був і залишається питання про її формі.
Чи повинна довіреність, що надає повноваження в сфері обороту нерухомості бути нотаріально посвідчений?
Як ми знаємо, згідно з п. 2 ст. 185 ГК України довіреність на вчинення правочинів, що потребують нотаріальної форми, повинна бути нотаріально посвідчена, за винятком випадків, передбачених законом. Згідно п. 2 ст. 163 ГК України угоди підлягають обов'язковому нотаріальному оформленню в випадках, зазначених у законі, а також у випадках, передбачених угодою сторін. І на сьогоднішній день на рівні закону встановлено два випадки обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомим майном: договір про іпотеку і договір ренти. Відповідно за законом повинні бути нотаріально посвідчені лише довіреності на укладення договорів іпотеки та ренти. Довіреності на укладання будь-яких інших угод з нерухомим майном можуть мати просту письмову форму.
Однак, видаючи довіреність на вчинення правочину з нерухомим майном, навіть не підлягає нотаріальному посвідченню, громадянин зазвичай передає повноважень і по державній реєстрації такої угоди і своїх прав на майно. А генеральна довіреність на управління майном сама по собі вже передбачає всі ці дії. Таким чином, стає очевидним, що в основному довіреності на вчинення правочинів з нерухомим майном підлягають нотаріальному посвідченню, не дивлячись на відсутність строгих і точних вимог закону.
Довіреність, що видається в порядку передоручення, повинна бути нотаріально посвідчена завжди.
Які відомості підлягають обов'язковому включенню до доручення на вчинення дій з нерухомим майном?
Крім того, повинні бути детально викладені повноваження представника щодо цього майна. Якщо мова йде про відчуження, то повинно бути конкретизовано, кому, за якою ціною (при безкоштовне відчуження), на яких умовах це повинно статися.
Паспортні дані представника і подається повинні вказуватися в будь-який довіреності, пов'язаної з відчуженням і придбанням нерухомого майна. Що стосується інших дій, то відповідно до вимог закону правило про надання в дорученнях паспортних даних представника не є необхідним.
Разом з тим Міністерство юстиції Укаїни рекомендує при перевірці повноважень з реєстрації прав та угод з нерухомим майном, заснованих на довіреності, встановлювати наявність у довіреності необхідних відомостей про яку подає правовласників або учаснику угоди, як то:
- прізвища, імені, по батькові;
- місця постійного або переважного перебування акредитуючої фізичної особи;
- найменування та реквізитів документа, що засвідчує його особу;
а також відомостей про представника, необхідних для внесення до книги обліку вхідних документів та ідентифікації його особи:
- прізвища, імені, по батькові;
- найменування та реквізити документа, що посвідчує особу представника.
- дані про правовласників або стороні угоди (вказані вище);
- відомості про представника, необхідні для внесення до книги обліку вхідних документів та ідентифікації його особи (також вказані вище);
- найменування та реквізити документа, що підтверджує повноваження представника;
- клопотання (прохання) про державну реєстрацію, яке вказує на мету звернення заявника до органу юстиції з реєстрації прав, в тому числі вид права, розмір частки в праві в разі реєстрації права спільної часткової власності, вид угоди, вид обмеження (обтяження) права;
- найменування, реквізити правовстановлюючого документа, на підставі якого повинна бути проведена державна реєстрація права, обмеження (обтяження) права;
- найменування та реквізити угоди, що заявляється до реєстрації або на підставі якої повинна бути проведена державна реєстрація права, обмеження (обтяження) права, і короткі дані про другу сторону угоди (прізвище, ім'я, по батькові фізичної особи, найменування юридичної особи);
- підпис заявника (представника);
- дата складання заяви про державну реєстрацію;
Які документи підтверджують повноваження представника при подачі заяви на державну реєстрацію прав та угод з нерухомим майном?
Відповідно до закону, довіреність, як документ, має особливу доказову силу для третіх осіб і передбачає збереження в таємниці від третіх осіб умов договору доручення (наприклад, розмір і підстави винагороди повіреного). Таким чином, довіреність в правовому плані має самостійне значення, оскільки навіть при різночитання між повноваженнями, зазначеними в дорученні і в інших документах (договір, установчі документи), юридичне значення матиме саме текст довіреності.
Договір доручення в ряді випадків також підлягає поданню до органу юстиції, але це стосується тих ситуацій, коли повноваження представника можуть бути викладені не в довіреності, а в самому тексті договору. Подібне правило про можливість включення в текст договору записи про повноваження міститься в ст. 184 і ст. 1005 ЦК України - стосовно договору комерційного представництва і агентськими угодами.
Чи може один представник подавати заяву на державну реєстрацію угоди з нерухомим майном від імені обох сторін угоди?
Існують ситуації, в яких сторони угоди, підписавши договір на відчуження нерухомого майна, з метою економії свого часу доручають одній особі звернутися до органу юстиції і скласти необхідний комплект документів на державну реєстрацію договору і (або) переходу права. У практиці зустрічається два способи передачі в зазначених випадках повноважень на надання документів. По-перше, зацікавлені сторони узгоджують єдиного представника і йому видають довіреності. По-друге, одна зі сторін довіряє іншій і оформляє на її ім'я відповідне доручення.
В обох випадках виникає питання про допустимість подібного представництва з урахуванням того обставину, що п. 3 статті 182 ГК РФ. забороняє представнику укладення угод від імені подається стосовно себе особисто або відносно іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком випадків комерційного представництва.
Зазначене обмеження пов'язане з необхідністю виключити можливість зловмисного угоди представника з одним з представлених на шкоду іншому або можливість здійснення інших дій на шкоду інтересам подаються з урахуванням особистої зацікавленості. Однак представництво в установу юстиції не пов'язане з формуванням договору, договір вже узгоджений сторонами і ними підписаний, то є всі істотні умови угоди визначені і зафіксовані. Представник в цій ситуації є лише правовим інструментом для механічної передачі комплекту документів. З урахуванням викладеного, подання документів на державну реєстрацію єдиним представником є допустимим. Подібної точки зору дотримується і судова практика.