Що таке іпотека

Визначенню поняття іпотечного кредиту логічно передує розкриття сутності іпотеки. В. І. Даль в «тлумачному словнику живої велікоукраінского мови» визначає іпотеку як «заставу, поручительство, запорукою забезпечене». У побуті часто під терміном «іпотека» мається на увазі іпотечний кредит. Тим часом слово «іпотека» хоча і вживається зазвичай у поєднанні зі словом «кредит», має і самостійне значення. За своєю суттю поняття «іпотека» близьке до поняття «заставу». Застава служить засобом забезпечення виконання зобов'язання позичальником перед кредитором. При не поверненні в установлений строк суми позикодавець може компенсувати неоплачений борг коштами, отриманими від реалізації заставленого майна. Однак таке визначення іпотеки є неповним. Їм не можна обмежитися, оскільки іпотека передбачає не тільки заставу майна, являє собою цілісну юридично правову систему оцінки складається в заставі нерухомості, справжність її приналежності заставодавцю і стан його розрахунків з кредиторами за зазначені майна.

За свідченням істориків, назва «іпотека» (від hypotheke - запорука) вперше з'явилося в Греції, на початку VI століття до нашої ери і було пов'язано із забезпеченням відповідальності боржника кредитору певними земельними володіннями. Для цього при оформленні зобов'язання на кордоні належить позичальникові земельної території ставилося стовп з написом про те, що зазначена власність служить забезпеченням претензії кредитора в пойменованої сумі. На такому стовпі, що отримав назву іпотеки, відзначалися всі вступники борги власника землі. Пізніше для цієї мети з'явилися особливі книги, що називалися іпотечними. Завдяки застосуванню навіть початкових форм іпотеки вже в стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла безперешкодно кожній зацікавленій особі упевнитися в стані відомої земельної власності.

При наявності іпотечної системи, що дозволяє чітко встановити достовірність прав власників на певну нерухомість, створюються умови для надійного надання їм довгострокового кредиту під заставу цієї нерухомості. Право кредитора розпорядитися на свій розсуд нерухомістю позичальника, у разі невиконання ним зобов'язань по поверненню позичок, є найкращою гарантією забезпеченості кредиту та винятковим властивістю іпотеки. Ця перевага іпотечного кредиту вигідно відрізняє його від інших видів довгострокового кредиту: іпотечний порядок, що забезпечує збереження закладеного майна і стабільність його ціни, створює банку-кредитору економічну базу для довгострокового відволікання кредитних ресурсів без ґрунтовних побоювань повернення позик позичальниками. Іпотечний порядок сприятливий і для ссудополучателей. Прагнучи до придбання права викупу заставної нерухомості, вони вживають усіх заходів до погашення кредиту, зміцнюючи в результаті свою платоспроможність і фінансовий стан.

Іпотека - це обтяження майнових прав власності на об'єкт нерухомості.

Іпотечне кредитування - це кредитування під заставу нерухомості, тобто кредитування з використанням іпотеки як забезпечення повернення кредитних коштів.

• довгостроковість видаваних кредитів (від 5 до 30 років);
• забезпечення кредитів нерухомим майном, найчастіше - житлом, що здобувається на кредитні кошти;
• відносно низькі процентні ставки по іпотечних кредитах;
• низька прибутковість і висока надійність іпотечних цінних паперів;
• наявність державного контролю за операціями і державної підтримки позичальників і кредитних організацій.

Іпотечне кредитування здійснюється на специфічному ринку, представленому безліччю учасників, систем і механізмів кредитування.

Діють на іпотечному ринку, з одного боку, позичальники, які бажають придбати на кредитні кошти житло; з іншого боку, банки та інші кредитні установи, які видають іпотечні кредити і тим самим розширюють спектр пропонованих послуг.

Крім того, до учасників ринку довгострокового іпотечного кредитування відносяться продавці житла (фізичні та юридичні особи), органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, страхові компанії, оцінювачі, агентства нерухомості, нотаріуси, органи опіки та піклування.

Фінансові кошти, що залучаються для іпотечного кредитування, теж мають свої особливості. Для здійснення операцій по іпотеці необхідні такі обсяги коштів, щоб їх вистачало надовго, адже іпотечні кредити видаються на 10 і більше років.

Ресурсами для іпотеки служать, по-перше, депозити населення і підприємств на рахунках банків (це можуть бути або депозити в комерційних банках, або накопичувальні рахунки в спеціалізованих іпотечних банках і будівельних ощадних касах). А по-друге. так звані «оптові» джерела - в основному кошти пенсійних, страхових та інших великих фондів. Треба сказати, що саме «оптові» джерела є найбільш переважними для здійснення іпотечних операцій. Зокрема, пенсійні фонди не зобов'язані виплачувати доходи по внесках працівників до моменту виходу їх на пенсію, т. Е. 30 і більше років, а лише забезпечують їх фіксованим відсотком. Тому з метою збереження вони можуть бути спрямовані на придбання надійних іпотечних цінних паперів.

Коли порівнюють умови надання різних іпотечних кредитів, зазвичай звертають увагу на: допустимий розмір кредиту, термін кредитування, умови погашення кредиту, розмір процентної ставки, розмір регулярного платежу.

Якщо пропонується висока процентна ставка по кредиту, то регулярні платежі будуть вищі і, отже, нижче буде число позичальників. З іншого боку, якщо процентна ставка буде нижче існуючого відсотка інфляції, для розвитку іпотечного кредитування доведеться постійно використовувати кошти з державного бюджету, щоб компенсувати банкам можливі втрати від інфляції. А оскільки можливості державної фінансової підтримки сильно обмежені, навряд чи вдасться тільки за допомогою штучного заниження процентних ставок збільшити масштаби іпотечного ринку.

Максимальні терміни кредитування безпосередньо залежать від того, наскільки стабільною і передбачуваною оцінюють банки ситуацію в країні.

Допустимий розмір кредиту розраховується виходячи з розміру доходу майбутнього позичальника. Розмір регулярного платежу також залежить від доходу позичальника. Але нього ще впливає і термін кредитування: чим він довше, ніж менший розмір доходу необхідний для видачі однакового за розміром кредиту, т. К. Кількість платежів по кредиту буде вище, відповідно розміри платежів нижче.

Умови погашення кредиту - це, по суті, застосовуваний банком вид іпотечного кредиту: з фіксованою або змінною ставкою відсотка, з аннуїтетнимі (рівновеликими) платежами або мінливими від початку до кінця терміну кредитування.

Головна мета розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування - створити ефективно працюючу систему забезпечення доступним за вартістю житлом українських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів.