Що краще - ТСЖ або керуюча компанія - в 2018 році, ук, різниця
З одного боку, це логічно, що турботи про власність перекладені з держави на її власників. З іншого боку, досвіду управління таким складним господарством, як багатоквартирний будинок, у більшості громадян немає.
Тому були запропоновані два механізми реалізації цієї ідеї: керуюча компанія або ТСЖ. Право вибору однієї з цих форм належить самим мешканцям будинку.
Але для цього необхідно знати, що вдає із себе кожен із запропонованих способів. Познайомимося з ним ближче.
Форми утримання майна багатоквартирного будинку
- забезпечення нормальної роботи систем енергопостачання та опалення;
- контроль за температурою і вологістю, а також освітленням і прибиранням загальних приміщень;
- збір та вивезення сміття та інших відходів, включаючи прибудинкову територію;
- ремонт поточний і капітальний;
- сезонні роботи;
- благоустрій та озеленення території.
Забезпечення саме цих процесів і було передано в руки власників квартир.
Відповідно до закону у них є два шляхи здійснення:
- займатися всім самостійно через ТСЖ;
- передати всі турботи в руки керуючої компанії.
Що вибрати?
Вибір однієї з форм залежить від того, що для мешканців будинку виявиться краще:
- самостійно вирішувати всі проблеми;
- самоусунутися і доручити організацію обслуговування будинку кому-небудь іншому.
У будь-якому випадку доведеться оплачувати послуги тих, хто буде організовувати всі роботи, так само, як і комунальні платежі.
Вирішуючи, що краще - ТСЖ або керуюча компанія, варто виходити насамперед з інтересів мешканців.
Тим більше, що єдиний орган, який має право прийняти рішення про вибір форми управління будинком - це загальні збори власників квартир та нежитлових приміщень в ньому.
Для того, щоб в законності прийняття рішення ніхто не засумнівався, буде потрібно всього на 1 голос більше половини власників.
Протокол зборів і результати голосування - обов'язкова умова.
Що краще - ТСЖ або керуюча компанія?
Що б в результаті не вибрали мешканці, з них будуть зняті турботи з управління будинком. Їм будуть займатися ті люди, яким це було доручено.
Збори всіх власників, як вищий орган управління буде збиратися тільки для прийняття найбільш важливих рішень, на кшталт:
- зміни КК;
- перевиборів голови ТСЖ.
Але приймати рішення можна лише, маючи чітке уявлення про наслідки свого вибору.
В чому різниця?
Принципова різниця між КК і ТСЖ полягає в їх організаційно правовій формі, тобто в кінцевих цілях діяльності. Саме вони визначають ті плюси і мінуси, які має кожна з форм управління.
Керуюча компанія - це завжди комерційна організація. Найчастіше, КК є товариства (АТ або ТОВ), рідше унітарні підприємства.
Головна мета їх діяльності - отримання прибутку. У нашому випадку за рахунок плати, одержуваної за надані послуги.
Товариство власників житла, навпаки, є некомерційним утворенням, особливою формою юридичних осіб.
Створюється воно з цілком певною метою - організація управлінням спільним майном багатоквартирного будинку.
А ось витяг прибутку в ході цього процесу на меті не ставиться.
У разі вибору КК мешканці практично повністю випадають з процесу управління. Всі функції по ньому здійснюють представники обраної організації.
ТСЖ передбачає активну участь частини власників квартир в організації робіт із забезпечення нормальної життєдіяльності будинку в складі органів управління.
Чи є таке положення справ плюсом чи мінусом, громадяни визначають самі для себе.
Плюси і мінуси
До безперечних достоїнств ТСЖ можна віднести те, що ця організація працює сама на себе. Тобто забезпечує затишок і комфорт і для власних сімей.
Така зацікавленість в результатах своєї праці дає кращі результати в порівнянні з залученням сторонніх фахівців, які не мають до будинку ніякого відношення.
Другий позитивний момент - можливість вибору. Зрозуміло, що учасники ТСЖ самі не лагодять труби і проводку, що не метуть територію і не вивозять сміття.
Але зате вони мають можливість укласти договір на виконання таких робіт з тими компаніями, які добре зарекомендували себе в даній сфері. І змінити їх у разі потреби.
Недоліком такої форми управління можна назвати труднощі у вирішенні багатьох питань, викликаних недосконалістю системи законодавства:
- Взаємодія ТСЖ з місцевою владою поки не прописано в повній мірі в нормативних актах.
- Не напрацьовано і відповідна практика.
Все це виливається в численні судові розгляди, що тягнуться роками.
Якщо говорити про переваги КК, то головним з них є великий досвід експлуатації багатоквартирних будинків. Велика частина керуючих компаній - це перетворені ЖЕУ.
У них працюють ті ж фахівці, то і раніше. Та й матеріально-технічна база для обслуговування всіх комунальних потреб у них є.
А ось найбільшим недоліком буде відсторонення мешканців від прийняття більшості рішень.
Втім, кому-то саме це здасться гідністю. Але така закритість означає і неможливість контролю за роботою КК з боку власників квартир. Що може привести (та й приводить) до сваволі.
Які документи потрібно для створення ТСЖ? Дивіться тут.
Наприклад, за такими як:
- розмір витрат і контроль за ними;
- способи боротьби з неплатниками;
- прозорість діяльності.
Головною з них будуть комунальні платежі, тобто оплата таких благ, як:
- доставка в квартири холодної та гарячої води;
- опалення;
- газ;
- Електрика;
- водовідведення та вивіз накопичується сміття.
В цьому плані ТСЖ часто виявляється набагато економічніше:
- договори з постачальниками укладаються безпосередньо, то виключає оплату роботи посередників;
- немає необхідності утримувати в штаті власних ремонтників, бухгалтерів і т. д. цілком достатньо залучати їх на умовах аутсорсингу.
Але все це можливо тоді, коли управлінням займаються компетентні в цих питаннях фахівці і порядні люди.
Нерідкі випадки, коли на перше місце членами ТСЖ ставиться власна користь, а не інтереси мешканців будинку.
Втім, керуючі компанії ці інтереси взагалі не враховують. А субпідрядників часто вибирають не за співвідношенням ціна-якості, а на підставі особистих зв'язків.
неплатники
Неплатники є головним болем, як для ТСЖ, так і для КК. Заходи боротьби з ними спільні - припинення надання послуг.
Але є деяка різниця:
Як організувати ТСЖ? Покрокова інструкція тут.
У чому різниця між ТСЖ і ТСН? Детальна інформація в цій статті.
прозорість
Організація ТСЖ передбачає самоврядування. Тому діяльність цієї організації максимально прозора.
Мешканці самі приймають рішення, делегуючи голові та іншим обраним керівникам виконання цих рішень, за яке необхідно звітувати і нести відповідальність.
Діяльність же керуючих компаній закрита, немає ніякої звітності про те:
- з чого складаються витрати;
- чи можна їх зменшити;
- за якими ознаками вибиралися субпідрядні організації.
Безперечно лише одне: КК не зацікавлені у здешевленні своїх послуг. Тому максимально усувають мешканців від управління їх же власним будинком.