Що краще - новобудову в іпотеку або вторинне житло в іпотеку

Що вигідніше - квартира в новобудові або вторинне житло?

В цьому випадку житло обійдеться дорожче новобудови (що важливо, якщо воно купується з метою інвестування), але буде мати всі інші плюси володіння абсолютно новою квартирою. Плюси і мінуси видів житла для покупки в іпотеку варто розглянути докладніше.

Плюси вторинного житла

Одним з головних переваг старого житлового фонду перед споруджуваним будинком є те, що в квартиру можна буде в'їхати одразу після придбання. Ремонт на свій смак буде потрібен, але він не буде носити термінового характеру. При оформленні іпотеки, для отримання більш вигідних умов (зниження ставки, зменшення платежу) має сенс вкластися в початковий внесок.
Якщо кошти будуть потрібні для ремонту, то розмір вільних грошових коштів, за рахунок яких сума кредиту могла б бути менше, знижується. Виходить, що вторинне житло можна оформити в іпотеку на більш вигідних умовах через менш гострої необхідності в обов'язкових витратах, пов'язаних з вселенням.
Крім того, якщо будинок тільки будується, то багато банків до моменту оформлення квартири у власність позичальника, підвищують ставку по іпотеці ще на 1-2%, після вступу в права власності графік платежів по іпотеці перерахують.
Можливість скористатися житлом відразу після придбання дає ще одну істотну перевагу - квартиру можна буде здати і за рахунок орендних платежів гасити борг по іпотеці.
Якщо житло є єдиним, то плюсом буде економія на оренді квартири, так як при покупці новобудови, потрібно буде чекати здачі будинку і ремонту, а до тих пір платити відразу і за оренду житла, і за іпотечний кредит.
Місцезнаходження можна віднести так само швидше до плюсів вторинного житла, яке часто знаходиться в центрі міста, має хорошу транспортну розв'язку, всю необхідну інфраструктуру: лікарні, школи, садочки.
Купувати готове житло - менш ризиковано, незважаючи на те, що останнім часом заморожують будівництво не часто, ніхто не може бути від цього застрахований.

Поширеним помилкова думка є те, що ризики при купівлі житла на вторинному ринку вище через те, що у квартири було кілька власників, можливо при угодах чиїсь права були враховані і угода може бути визнана недійсною. Насправді, за статистикою, ризик того, що забудовник не зможе завершити будівництво вище. В даний час більш актуально порушення термінів здачі будинку, ніж повна заморозка, але ризики все одно істотні.

При покупці готового житла позичальника відразу бачить сусідів, магазини, що знаходяться на перших поверхах будинку, людей, які відпочивають у дворі. Для покупця новобудови все це буде сюрпризом. Нарватися на неприємних сусідів можна як в новобудові, так і при покупці вторинної квартири, але в останньому випадку є можливість заздалегідь вивчити всі фактори.

Плюси первинного житла

Значний плюс при покупці новобудови - ціна, житло можна купити на 20-30% дешевше на ранніх стадіях будівництва, крім того, є можливість вибору квартири з потрібною плануванням, так як поки до здачі будинку ще далеко, ризики високі, просто є з чого вибирати . У випадку зі вторічкой, вибір зазвичай обмежений традиційною плануванням старих будівель, за рідкісним винятком.
Другим за значимістю плюсом можна вважати більший комфорт для проживання: сучасні матеріали, новий водопровід, методи утеплення, ліфт, вікна, електропроводка.
Третім очевидним плюсом можна вважати те, що коли будується новий будинок або новий район, то, як правило, в'їжджають в нього люди, здатні придбати квартиру (а не тільки успадкувати) за власні кошти або в іпотеку, тому в середньому всі мешканці щодо добропорядні, як мінімум зайняті роботою люди. Неблагополучних сімей і любителів створити проблеми іншим серед них практично не буває.
Ризики втрати права власності через те, що права попередніх власників порушені (титульні), відсутні за замовчуванням, а ризики недобудови (про які писали вище) відпадають, як тільки будинок здається. Тому купувати квартиру в тільки що зданій новобудові найбезпечніше. Мінімальні ризики і при угоді з надійним забудовником на останніх стадіях будівництва.

Мінуси вторинного житла

Мінуси вторічек випливають з плюсів новобудов, так як старих житловий фонд не має властивих новому переваг, це:

Чи не сучасне планування
вартість
Старі ліфти, електрика, вікна

Планування буде істотним мінусом, тільки якщо покупець хоче мати нестандартне для старих будівель житло - з вбиральні, просторою лоджією і так далі. При більш помірних смаки, можна зробити ремонт на свій смак в рамках традиційних планувань.
Вартістю в кращу сторону відрізняються лише новобудови на ранніх стадіях будівництва. Надалі, з урахуванням переваг нового житла, ціни вирівнюються. Варто враховувати, що ціна квартири може бути низькою не тільки за рахунок того, що купується саме новобудова, а за рахунок віддаленості від міста і нерозвинену інфраструктуру.
При порівнянні вартості первинного і вторинного житла коштує додавати до ціни суму орендних плат, які доведеться витратити, до моменту в'їзду в нову квартиру. Або суму орендних плат, які можуть бути отримані, якщо купувати вторинне житло, яке готове до використання. Після таких розрахунків не завжди покупка вторинного житла виявляється дорожче покупки первинного.
З приводу ліфта, електрики, вікон - тут перевага явно на боці новобудов. Ремонт вторинного житла може вирішити багато проблем, але далеко не все. Варто пам'ятати, що багато чого залежить і від сумлінності позичальника, якщо він на всьому вищепереліченому економив, то можна отримати нове житло з усіма мінусами старого. Але це буває не так часто, до того ж у них є претензії до якості виконаних робіт. У старому будинку, де нова проводка тягнеться поверх замурованою старої (особливо стосується загальдомовий), вирішувати питання доведеться спільно з сусідами.

Оцінюючи плюси і мінуси видів житла важливо об'єктивно оцінювати конкретну ситуацію. Для кого-то вдале розташування квартири перекриє всі мінуси старого фонду, для кого-то вирішальною виявиться вартість, а комусь не підійде варіант квартири в споруджуваному будинку через його особливостей.

Мінуси первинного житла

Основним мінусом є необхідність чекати, коли житло буде побудовано. Для тих, чий бюджет не дозволяє одночасно оплачувати іпотеку за новобудову і орендну плату за проживання, це вельми істотно. Потрібно враховувати і необхідність витрат на ремонт в придбаній квартирі.
У разі якщо будинок вже зданий, а квартиру в новобудові продає забудовник, переваги в ціні не буде. До того ж, всі найвдаліші варіанти вже будуть викуплені, залишаться перші і останні поверхи, і квартири, що є сусідами з магазинами, банками або кафе на першому поверсі, а це додатковий шум, ризики і незручності.
При покупці первинного житла перші 2-3 роки позичальникові варто бути готовим до постійного ремонту у сусідів, будівельного сміття і пилу на майданчику.
Якщо здається будинок в новому районі, то, як правило, школи і дитячі сади знаходяться ще тільки в планах на папері, відповідно, при наявності дітей, це буде викликати незручності.

То який варіант вибрати: вторинне або первинне житло?

З розглянутих вище плюсів і мінусів можна зробити тільки один висновок - зважувати всі «за» і «проти» потрібно в кожній конкретній ситуації окремо. Вирішальними будуть цілі і можливості позичальника. Якщо клієнт має всі можливості, то вибір перед ним величезний.

Навіть в цій ситуації варто вибирати мета для інвестування з урахуванням всіх факторів, аж до розвиненості інфраструктури в районі покупки до стану загальдомовий проводки. Коли потенційний покупець обмежений у коштах, права на помилку практично немає.

Поширеною помилкою є розгляд тільки найдешевших квартир без обліку вартості ремонту і плати за оренду, поки будинок не буде зданий. Ця помилка призводить до того, що позичальник втрачає вигідніший варіант просто тому, що не розглядає його. І в результаті - страждає і без того обмежений бюджет. Поспішати при вивченні і порівнянні варіантів не варто.