Сервітут - речові права на землю

Сервітут - право обмеженого користування земельною ділянкою. Сервітут є одним з видів обмежень (обтяжень), під якими розуміються встановлені законом або уповноваженими органами умови, заборони, стримують правовласника при реалізації права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомості. Обтяження земельної ділянки сервітутом не позбавляє власника, землевласника, землекористувача належних їм прав щодо володіння, користування і розпорядження ділянкою.

Право обмеженого користування чужою земельною ділянкою представляє свого роду «право безвиході, неможливості не зачіпати інтереси сусідніх землекористувачів». У будь-якому випадку здійснення сервітуту має бути найменш обтяжливим для земельної ділянки, щодо якої він встановлений.

Суб'єктами сервітуту слід вважати власників майна, обтяженого сервітутом, з одного боку, і осіб, які здійснюють право сервітуту, - з іншого. За існуючим законодавством це повинні бути громадяни чи юридичні особи - власники, або власники, або користувачі земельної ділянки або іншої нерухомості. Можна сказати, що, як і речовий сервітут римського права, сервітут українського права встановлюється на користь певної земельної ділянки або іншої нерухомості.

Залежно від підстав виникнення і цілей встановлення сервітути поділяються на публічні та приватні.

Публічний сервітут встановлюється законом або іншим нормативно-правовим актом Укаїни, її суб'єктів, нормативно-правовим актом органу місцевого самоврядування, без вилучення земельних ділянок. Наприклад, публічні сервітути можуть встановлюватися нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування відповідно до містобудівної документації та правил забудови в випадках, якщо це визначається державними або суспільними інтересами. Публічний сервітут вводиться з урахуванням результатів громадських слухань.

Публічні сервітути можуть встановлюватися для:

* Проходу або проїзду через земельну ділянку;

* Використання земельної ділянки з метою ремонту комунальних, інженерних, електричних та інших ліній і мереж, а також об'єктів транспортної інфраструктури;

* Розміщення на земельній ділянці межових і геодезичних знаків і під'їздів до них;

* Проведення дренажних робіт на земельній ділянці;

* Забору води і водопою;

* Прогону худоби через земельну ділянку;

Відмінність публічного сервітуту від приватного полягає: а) у підставах виникнення; б) в тому, що публічний сервітут викликається інтересами не окремої особи, а держави, муніципального освіти або місцевого населення, тобто користь від нього отримує невизначене число осіб.

У тих випадках, коли встановлення публічного сервітуту призводить до неможливості використання земельної ділянки, власник земельної ділянки, землекористувач землевласник вправі вимагати вилучення у нього, в тому числі і шляхом викупу, даної земельної ділянки з відшкодуванням органом державної влади або органом місцевого самоврядування, що встановив публічний сервітут , збитків або надання рівноцінного ділянки з відшкодуванням збитків.

За загальним правилом, публічний сервітут має безоплатний характер. Власник має право вимагати від органу державної влади або органу місцевого самоврядування, який встановив сервітут, розмірну плату, якщо встановлення публічного сервітуту істотно ускладнює використання земельної ділянки. Особи, права і законні інтереси яких зачіпаються публічним сервітутом, можуть здійснювати захист своїх прав в судовому порядку.

Приватний сервітут встановлюється угодою сторін або за судовим рішенням.

Приватний сервітут поширюється на сусідню земельну ділянку (що має спільний кордон), а в окремих випадках - і на іншу ділянку (наприклад, щоб пройти до колодязя, потрібно перетнути кілька земельних ділянок). Він може встановлюватися для забезпечення проходу і проїзду через земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також для інших потреб власника нерухомості (земельної ділянки або іншої нерухомості), які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту .

Угода про сервітут укладається між власником земельної ділянки і особою, яка вимагає його встановлення. До числа останніх можуть належати власники нерухомого майна, довічні успадковують власники або постійні користувачі. Договір про встановлення сервітуту може бути самостійним (наприклад, договір про встановлення права проходу через ділянку) або входити в інший договір (наприклад, в договір про оренду адміністративної будівлі включається умова про розмір, межі земельної ділянки, що надається для проходу до будинку).

За загальним правилом приватний сервітут має БЕЗОПЛАТНО характер; встановлення безкоштовного приватного сервітуту може бути передбачено тільки федеральним законом, тому власник ділянки, обтяженого приватним сервітутом, вправі вимагати розмірну плату від осіб, в інтересах яких він встановлений.

Оскільки сервітут невіддільний від нерухомості, він зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, який обтяжений цим сервітутом, до іншої особи і не може бути самостійним предметом купівлі-продажу, застави та передаватися будь-яким способом особам, які не є власниками нерухомого майна, для забезпечення використання якого сервітут встановлено.

Володар права обмеженого користування чужою земельною ділянкою має право здійснювати власні активні дії (прохід, проїзд та ін.) І вимагати від власника, землевласника, землекористувача чужого (сусіднього) земельної ділянки, що утримується від певних дій (наприклад, від створення перешкод до реалізації сервітуту).

Як приватний, так і публічний сервітут може бути терміновим (на певний термін) і безстроковим. Як правило, сервітути встановлюються на невизначений термін.

Підставами припинення сервітуту є:

* Закінчення строку, на який було встановлено сервітут;

* Відмова, володаря сервітуту від обмеженого користування чужим ділянкою;

* Підстави, передбачені в договорі про встановлення сервітуту (наприклад, протягом встановленого строку не внесена плата за обмежене користування ділянкою);

* Збіг права власності на земельні ділянки, щодо якої і в інтересах якого було встановлено сервітут;

* Відпадання потреби, тобто підстав, за якими було надано сервітут (або проявляються інші, крім сервітуту, можливості задовольняти потреби, інтереси власника сервітуту або потреби, інтерес взагалі відпали);

* Неможливість використання земельної ділянки за призначенням в результаті обтяження сервітутом.

У двох останніх випадках норми ЦК України прямо закріплюють право власника земельної ділянки вимагати (при наявності зазначених підстав) припинення сервітуту в судовому порядку.

Одне з підстав припинення публічного сервітуту передбачено в п. 2 ст. 48 ЗК РФ: він може бути припинений у разі відсутності суспільних потреб, для яких було встановлено, шляхом прийняття акта про скасування сервітуту.

Сервітут вступає в силу і припиняється з моменту його реєстрації в Єдиному державному реєстрі на нерухоме майно та угод з ним.