Розлучення з іпотекою

Деяким парам при розірванні шлюбу доводиться ділити не тільки майно, а й борги перед банком. У цьому випадку їм доводиться враховувати як власні інтереси, так і вимоги кредитора.

З надією дивлячись в майбутнє і збираючись жити довго і щасливо, вони купили в кредит нову квартиру. Обидва були впевнені, що разом зможуть впоратися з усіма труднощами життя, навіть з такими, як багатомільйонний борг перед банком. Втім, з часом цієї впевненості поменшало - приблизно років через 4, адже саме така середньостатистична тривалість шлюбів серед Украінан у віці до 30. Коли подружні стосунки себе вичерпали, необхідність вити спільне сімейне гніздо відпала, проте виплачувати кредит в будь-якому випадку якось треба. Про кого ця історія? Про тисячах сімей, які придбали житло на позикові кошти, а через деякий час з тих чи інших причин прийняли рішення про розлучення. Кожна з цих пар вирішує непросте питання: як ділити нажите майно і спільні борги?

Відповідь на нього залежить, перш за все, від того, на яких умовах оформлявся іпотечний кредит. Як правило, тут є два варіанти: подружжя брали в борг, вже перебуваючи у шлюбі, і є созаемщиками по кредиту, або один з подружжя оформляв іпотеку на своє ім'я ще до весілля. Бувають випадки, коли кредит був отриманий в період спільного життя, однак чоловік або дружина виступає в якості поручителя, а не співпозичальника. Таке трапляється не часто, так як в більшості випадків банки наполягають на солідарній відповідальності подружжя за кредитом. Крім того, це вигідно і самим позичальникам: удвох можна отримати значно більшу суму, так як при розрахунку розміру кредиту враховуються спільні доходи чоловіка і дружини.

Чимале значення при розділі майна і відповідальності за кредитом має і той факт, чи є у подружжя спільні діти, і з ким вони залишаться після розлучення. Крім того, вирішення питання багато в чому залежить від кредитора, а також від намірів самих екс-подружжя.

Як у морі кораблі

Розглянемо кілька поширених ситуацій. Найчастіший випадок - іпотека оформлена вже після весілля на обох подружжя. За кредитні гроші созаемщики придбали квартиру, яка належить їм обом в рівних частках. Протягом декількох спільно прожитих років вони благополучно виплачували кредит і встигли погасити борг, припустимо, наполовину. У разі розлучення «під час розподілу загального майна подружжя та визначення часток в цьому майні частки подружжя визнаються рівними, якщо інше не передбачено договором між подружжям», - цитує ст. 39 Сімейного кодексу України керівник юридичного відділу юридичної фірми «Capital» Владислав Дяченко.

Це означає, що якщо созаемщики не складали шлюбного договору, в якому були б обумовлені особливі майнові права кожного з них, то після розлучення і той, і інший має право на половину заставної квартири. Правда, суд може вирішити питання інакше, якщо в сім'ї є неповнолітні діти, зареєстровані в цій квартирі. В такому випадку на велику частку може претендувати батько, з яким будуть проживати діти після розірвання шлюбу.

Владислав Дяченко згадує ще про одну обставину, яке може вплинути на рішення судді - факти, які доводять, що інший чоловік не отримував доходів з неповажних причин або витрачав спільне майно на шкоду інтересам сім'ї. Чоловік або дружина можуть пред'явити, наприклад, чеки з розважальних закладів, де їх друга половина витрачала сімейні гроші, що укупі з підтвердженням безробітного статусу чоловіка (довідкою з центру зайнятості) може стати аргументом для суду. Якщо вдасться довести, що один з подружжя «паразитував» на тілі сім'ї, то можна істотно скоротити частку «утриманця» у спільній власності. Правда, потрібно бути готовим до того, що на практиці домогтися цього буде зовсім непросто.

Ведення домашнього господарства і виховання дітей вважається поважною причиною, по якій чоловік може не працювати. Так що краще і не намагайтеся відсудити частину квартири у дружини, яка протягом всього терміну виплат по кредиту сиділа вдома з дитиною, навіть якщо вона по вашу кредитку купувала сукні від Роберто Каваллі, тоді як ви економили на обідах, щоб внести черговий платіж по іпотеці . Чи не більше шансів у позивача і в протилежній ситуації (дружина працює, чоловік - безробітний): у відповідь на претензії подружжя чоловік завжди може заявити, що саме він вів домашнє господарство, аж до того що щодня готував їй вечерю до моменту повернення з офісу. Довести зворотне практично неможливо.

Варто відзначити, що при розділі квартири, закладеної банку, подружжя далеко не завжди прагнуть отримати велику частку. «Згідно із законом загальні борги подружжя розподіляються між ними пропорційно присуджених їм майновим часткам», - пояснює Владислав Дяченко. Відповідно, чим більше частка квартири, визначена судом для одного з подружжя, то воно йому буде і кредитний тягар. Природно, далеко не кожен готовий взяти на себе основну відповідальність за іпотекою, особливо якщо погашати борг має бути ще кілька років.

В даному випадку мова йде навіть не стільки про бажання співпозичальника, скільки про його реальної платоспроможності. Наприклад, розлучається сімейна пара, і за рішенням суду їх загальний неповнолітній син залишається жити з матір'ю в іпотечній квартирі. У батька є власне житло, і за логікою речей чоловіка може претендувати на більшу частку заставної нерухомості в інтересах дитини. Однак зарплата матері становить 35 тис. Рублів на місяць, а зарплата батька - 65 тис. Рублів. Щомісячний платіж по іпотеці дорівнює 40 тис. Рублів - до розлучення ця сума не перевищувала 40% загального щомісячного доходу сім'ї. Якщо при розлученні через суд жінка отримає у власність, наприклад, 60-процентну частку закладеної квартири, то і виплачувати їй потім доведеться 60% боргу, що залишився. Щомісячний платіж складе 24 тис. Рублів. На ці платежі буде йти майже 70% її зарплати, що неприпустимо відповідно до банківськими правилами кредитування.

З цієї ситуації два виходи: або дружина погоджується на те, щоб отримати у власність половину житла і, відповідно, виплачувати кредит нарівні з чоловіком (що можливо при її щомісячний дохід з урахуванням батьківських аліментів), або стає власником основної частини квартири, при цьому для погашення кредиту, швидше за все, буде потрібно продаж заставного житла. Кошти, що залишилися після реалізації нерухомості та повного погашення кредиту, будуть поділені подружжям відповідно до присудженими їм частками.

Розглянемо ще один випадок: іпотечний кредит був оформлений до укладення шлюбу одним з подружжя. До весілля позичальник погашав кредит за рахунок власних коштів, але як тільки він офіційно одружився, платежі стали вноситися вже не з його особистого, а з сімейного бюджету. При цьому абсолютно неважливо, якщо на погашення заборгованості позичальник витрачав тільки власну зарплату - по закону це все одно сімейні гроші. А значить, при розірванні шлюбу друга половина буде мати право на ½ сплачених банку коштів. Швидше за все, за рішенням суду позичальник буде повинен виплатити чоловікові / дружині грошове відшкодування в розмірі ½ від всіх платежів по іпотеці, що надійшли на рахунок кредитора в період шлюбу, або зменшити свої домагання щодо решти спільно нажитого майна на ту ж суму або її еквівалент (мова йде, наприклад, про меблі і техніку). Крім того, є й інший варіант - нічого не виплачувати колишньої половині і натомість визнати за нею право власності на квартиру в частці, що відповідає тим засобам, які вона вклала за роки шлюбу в погашення боргу.

Наприклад, позичальник заплатив перший внесок в розмірі 10% від вартості житла і отримав інші 90% в іпотеку. З сімейних коштів було погашено 50% цього боргу, що становить 45% вартості житла. Відповідно, дружина позичальника може претендувати на частку нерухомості, рівну 22,5%.

Третій в шлюбі - банк

Для того щоб розділити іпотечне житло при розлученні і розподілити зобов'язання по кредиту, подружжю зовсім необов'язково звертатися в суд - вони цілком можуть домовитися між собою самі, якщо, звичайно, їх взаємини не перейшли в стадію відкритого протистояння. Однак навіть якщо парі вдається досягти компромісу, вирішити питання про подальшу виплату іпотечного кредиту без участі банку, швидше за все, не вийде.

Зазвичай кредитні організації готові запропонувати позичальникам дві-три схеми обслуговування кредиту після розлучення. Кращим для банку є варіант, при якому колишнє подружжя, як і раніше, продовжують спільно виплачувати іпотеку. В цьому випадку для кредитора зміна сімейного стану позичальників не має особливого значення.

«Банк може схвалити і інший сценарій - основним позичальником стає один з подружжя, який з цього моменту обслуговує кредит в повному обсязі», - додає директор департаменту розвитку іпотечного кредитування банку «Стройкредіт» Дмитро Жуков. Таке трапляється, коли один з подружжя не має потреби в житло і не має ніякого бажання продовжувати тягнути кредитну лямку після розпаду сім'ї. Чоловік може відмовитися від подальших виплат по іпотеці і, разом з тим, від претензій на половину заставного житла. При цьому він може розраховувати на компенсацію половини коштів, виплачених за кредитом в період шлюбу (включаючи початковий внесок).

Як зазначає начальник управління продажів іпотечних продуктів Нордеа Банку Роман Слободян. банк дасть згоду на переоформлення іпотеки на одного з позичальників тільки в тому випадку, якщо його доходи дозволяють йому самостійно обслуговувати кредит. Потрібно мати на увазі, що таке рішення означає необхідність переоформляти безліч документів (перш за все сам іпотечний договір і договір про страхування) і пов'язане з додатковими витратами для позичальника. Комісія, яку кредитор стягує за зміну договору іпотеки, вказана в тарифах банку по даному кредитному продукту і становить близько 1% від суми боргу, що залишився.

Як тільки один з екс-подружжя стане єдиним позичальником за договором, другий втрачає право власності на заставне житло. У той же час він може замість компенсації вчинених виплат претендувати на частку нерухомості, пропорційну його участі в погашенні кредиту в період шлюбу.

Ще одне рішення, до якого позичальники можуть прийти разом з кредитором, - це продаж нерухомості в заставі з метою негайного погашення боргу. Без згоди банку продаж іпотечної квартири неможлива, але навіть якщо кредитор дасть дозвіл на реалізацію житла, збути з рук закладену нерухомість буде не так просто. Дмитро Жуков попереджає, що далеко не кожен покупець погодиться придбати обтяжену іпотекою квартиру. Швидше за все, продавати її доведеться з дисконтом в 5-10% від ринкової ціни.

Вирішивши розлучитися, подружжя-созаемщики нерідко відкладають розмову з кредитором, оскільки побоюються, що банк, дізнавшись про зміну їх сімейного статусу, може зажадати дострокової виплати кредиту. Насправді це міф. Як заявляє Роман Слободян, вимога дострокового погашення може бути викликано тільки таким порушенням договору, як припинення виплат по кредиту. Якщо подружжя узгодили з банком подальшу схему погашення боргу і неухильно їй слідують, їм нема чого боятися. Проблеми можуть виникнути в тому випадку, коли, наприклад, один з подружжя перестає вносити свою частку платежів і в результаті внески надходять в неповному обсязі. Зазвичай в іпотечному договорі зафіксовано право банку вимагати дострокової виплати, якщо платежі здійснюються в повному обсязі або не надходять зовсім протягом трьох і більше місяців.

Наступним кроком банку може стати продаж заставного житла з метою погашення боргу. На жаль, така ситуація цілком імовірна: навіть якщо подружжя домовилося продовжувати спільно виплачувати кредит, після того як вони роз'їжджаються і починають нове життя, великий ризик того, що хтось із них почне нехтувати своїми борговими зобов'язаннями.

Щоб не залишитися без квартири, той позичальник, який найбільш зацікавлений в збереженні житла, може взяти всю відповідальність за виплати на себе і потім через суд вимагати від колишнього чоловіка або відшкодування витрат, пов'язаних з невиконанням другою стороною боргових зобов'язань, або відмови від частки в іпотечній квартирі.

«Страховка» від розлучення

У житті може статися безліч ситуацій, які ніяк не можна передбачити і запобігти. Хвороба, звільнення або розлучення не тільки стають важким моральним випробуванням, а й призводять до серйозних фінансових проблем, особливо якщо у людини є непогашені кредити. Однак на ці випадки можна створити подушку безпеки. Наприклад, поліс страхування життя і здоров'я не вбереже від нещасного випадку, але допоможе подолати його економічні наслідки.

У випадку з розлученням приблизно таку ж роль відіграє шлюбний договір: він не зможе запобігти розпаду сім'ї, проте дозволить уникнути витрат на адвокатів і судових тяжб, результат яких часто непередбачуваний. Якщо ж подружжя бере на себе багаторічні кредитні зобов'язання, то складання шлюбного договору є практично необхідним заходом обережності - в цьому одностайні і банки, і юристи.

Описані вище випадки «іпотечних» розлучень - лише найзагальніші приклади, які можуть мати незліченну кількість варіацій. Предметом спору може стати походження коштів на початковий внесок: якщо один з подружжя отримав гроші в спадок від родичів, а потім витратив їх на перший внесок по кредиту, то згодом він може почати відстоювати своє право на компенсацію цієї суми. Складнощі можуть виникнути під час розподілу купленої в іпотеку новобудови: наприклад, позичальник до весілля вносив власні кошти в рахунок початкового внеску за попереднім договором з продавцем, а реальний договір купівлі-продажу був укладений вже після реєстрації шлюбу, через що друга половина отримує підстави претендувати на половину іпотечної квартири. «Кожен випадок індивідуальний, тому універсальних рішень не існує», - впевнений Дмитро Жуков.

Оптимальний варіант - укласти шлюбний договір, детально описує майнові права і обов'язки сторін у разі розлучення. «Згідно зі статтею 42 Сімейного кодексу України шлюбний договір може бути укладений як до державної реєстрації укладення шлюбу, так і в будь-який час в період шлюбу», - уточнює Владислав Дяченко.