Розірвання договору з ініціативи орендодавця - адвокат мугін олександр

Сьогодні розповім як правильно розлучитися з орендарем, якщо він не оплачує орендні платежі, порушує інші умови договору.

Договір оренди, як і будь-який договір, може бути розірваний за згодою сторін, на вимогу орендодавця за рішенням суду і, якщо це передбачено договором, в односторонньому порядку, шляхом відмови від його ісполненія.Хорошо, якщо ви досягнете згоди з орендарем за умовами розірвання договору , укладіть відповідну угоду. Якщо згоди досягти не вдалося - дивимося договір, на предмет положень про розірвання договору.

Розірвання договору оренди в судовому порядку

Можливість дострокового розірвання договору оренди судом на вимогу орендодавця передбачена ст. 619 Цивільного кодексу Укаїни (далі - ГК РФ). При цьому закон встановлює випадки, коли орендодавець має право вимагати розірвання договору:

- коли орендар користується майном з істотним порушенням умов договору. Тут, як правило, починається суперечка про те, наскільки порушення умов договору є істотним;

- коли орендар користується майном з істотним порушенням призначення майна;

- коли орендар користується майном з неодноразовими порушеннями умов договору і призначення майна;

- коли орендар істотно погіршує майно;

- коли орендар більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;

- коли орендар не виробляє капітального ремонту майна, якщо це відповідно до закону або договору є його обов'язком.

При цьому ЦК України надає сторонам договору оренди передбачити і інші підстави для дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця у судовому порядку.

Перед зверненням до суду з вимогою дострокового розірвання договору необхідно письмово попередити орендаря про необхідність виконання ним зобов'язань в строк (ст. 619 ЦК України). Якщо не дотриматися вищевказану процедуру, то позовну заяву про розірвання договору оренди не буде розглядатися судом.

Зверніть увагу, що попередження необхідно направляти з описом вкладення.

Тепер кілька слів про випадки, коли невиконання обов'язків орендарем по оплаті не тягне розірвання договору.

Судова практика виходить з того, що невиконання обов'язків по внесенню орендної плати не тягне розірвання договору, якщо сума заборгованості незначна.

Також не може бути підставою для розірвання договору оренди невикористання орендованого майна, несплата орендних платежів у випадках, коли орендар не міг користуватися майном з вини орендаря, а також в період до державної реєстрації договору оренди.

Відповідно до п. 22 зазначеного проекту судам слід враховувати, що навіть після сплати боргу орендодавець має право в розумний строк пред'явити позов про розірвання договору. Однак не пред'явлення такого вимоги протягом розумного терміну з моменту сплати орендарем названого боргу позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договору у зв'язку з цим порушенням

Умова договору оренди про односторонню відмову від виконання договору

Правило про те, що одностороння відмова від виконання договору можливий, коли від допускається законом або угодою сторін (ч. 3 ст. 450 ЦК України), в рівній мірі відноситься і до договору оренди. Тобто, сторони мають право передбачити одностороннє розірвання договору оренди.

Глава 34 ЦК України, яка регулює правовідносини сторін за договором оренди, на відміну, скажімо від 37 Глави ГК РФ, яка регулює правовідносини сторін за договором підряду, не містить вказівку на право будь-якої сторони відмовитися від виконання договору, тобто розірвати договір в односторонньому позасудовому порядку, а говорить лише про право вимагати розірвання договору в суді.

Таким чином, поняття відмова від виконання договору і розірвання договору з ініціативи однієї зі сторін не рівнозначні. У зв'язку з цим на практиці часто виникає питання про можливість включення в договір оренди умови про односторонню відмову від виконання договору оренди і, якщо така можливість є, то чи потрібно передбачати в договорі оренди умови і підстави для такої відмови або він може бути безмотивним.

Наявна на сьогоднішній день судова практика дозволяє зробити висновок, що сторони можуть передбачити в договорі оренди умову про односторонню відмову від виконання договору.

При цьому свій висновок про дійсність умови про односторонню відмову від виконання договору оренди суди обґрунтовують тим, що для односторонньої відмови від виконання договору достатньо самого факту вказівки в законі або угоді сторін на можливість односторонньої відмови, оскільки ні ст. 310 ГК РФ, ні ч. 3 ст. 450 ГК України не пов'язують право на односторонню відмову з наявністю будь-яких підстав для такої відмови.

Тобто, якщо договором оренди передбачено право орендодавця відмовитися від виконання договору оренди, достатньо направити орендарю повідомлення. До суду звертатися не обов'язково.

Крім того, положення ГК України про необхідність направити орендарю пропозицію про усунення порушень відноситься тільки до випадку розірвання договору в судовому порядку. У разі односторонньої відмови від договору оренди ніякі вимоги орендарю направляти не треба.

В який момент договір оренди вважається розірваним в разі відмови від його виконання орендодавцем.

Договір оренди, в разі односторонньої відмови від його виконання орендодавцем, вважається розірваним з моменту отримання відмови орендарем, якщо інший термін не передбачено договором або не вказано в повідомленні орендодавця про односторонню відмову.

Підстави для односторонньої відмови від виконання договору оренди

При укладанні договору оренди сторони можуть передбачити підстави для відмови від виконання договору. Однак, бувають випадки, коли договір не містить ніяких умов і підстав для відмови від договору оренди.

Якщо ви все-таки вирішили розірвати договір оренди в зв'язку з порушенням орендарем умов договору, то відмовлятися від виконання договору слід до того, як орендар усунув порушення, оскільки в іншому випадку, якщо орендар усунув порушення, суди розцінюють відмову орендодавця від договору як зловживання правом .

Тобто, якщо договір передбачає можливість відмовитися від виконання договору без підстави, незважаючи на порушення умов договору орендарем, доцільно не вказувати на такі порушення в повідомленні про відмову.

Ще один важливий момент.

Є судова практика, відповідно до якої волевиявлення орендаря на односторонню відмову від виконання договору не вважається доведеним, якщо у відповідному повідомленні зазначено на припинення оренди, але не вказує на договір або інші дані, що дозволяють ідентифікувати відносини.

На сьогодні, мабуть, вистачить. В подальшому я розповім про таких спірних питаннях, як розумність строку для погашення заборгованості, істотність порушень орендаря, про розірвання договору оренди при необхідності використання майна для власних потреб та інших питаннях.

З найкращими побажаннями,
Адвокат, к.ю.н. Мугін Олександр С.

Mugin Alexandr S.

Добридень!
Зробити це ви можете в випадках, передбачених законом або договором, або за згодою сторін.
Щоб відповісти на Ваше питання необхідно розуміти хто ви в даному договорі оренди, орендодавець або орендар, чи є підстави для розірвання договору і, звичайно, необхідно вивчати договір оренди.