Розірвання дду як розірвати договір пайової участі в односторонньому порядку забудовником або

У сформованій практиці виділяються 4 варіанти припинення договору пайової участі (ДДУ) в будівництві:

В незалежності від того, з чиєї ініціативи розривається договір - учасника пайового будівництва або забудовника - сплачені пайовиком грошові кошти (частина або повний розмір) підлягають обов'язковому поверненню. за що відповідальним є забудовник.

При розірванні ДДУ необхідно направити повідомлення про відмову від виконання договору в односторонньому порядку.

Щоб уникнути подвійного продажу одного і того ж об'єкта пайового будівництва розірвання ДДУ реєструється в Росреестра і дані відомості вносяться в ЕГРП.

Чи можна розірвати договір пайового будівництва?

У разі, якщо учасник пайового будівництва передумав купувати житло у забудовника, з яким у нього вже оформлений договір пайової участі, він має право розірвати його на будь-якому етапі будівництва, навіть якщо забудовник належно виконує свої зобов'язання.

Також існує варіант переуступки прав на квартиру третій особі, що є найбільш вигідним для учасника пайового будівництва в матеріальному плані - гроші «повертаються» відразу по укладенню угоди. При розірванні можливе затягування повернення грошей забудовником, що може привести до судового розгляду.

Існує такий нюанс. розірвати договір пайової участі можна тільки до підписання передавального акта на квартиру, інакше зобов'язання сторін вважаються виконаними, і квартира переходить до учасника пайового будівництва, за чим слід оформлення його права власності на передане житлове приміщення.

Розірвання ДДУ підлягає державній реєстрації в Росреестра:

  • при угоді сторін - розмір держмита становить 350 рублів (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в односторонньому або судовому порядку - держмито не стягується.

Розірвання ДДУ в односторонньому порядку

На відміну від безлічі підстав розірвання договору пайовиком, для забудовника законодавством передбачена лише одна підстава - порушення внесення платежів учасником пайового будівництва.

Так, забудовник має право відмовитися в односторонньому порядку від виконання зобов'язань за договором у разі:

Слід врахувати, що забудовник багатоквартирного будинку після попередження цілком може надати учаснику пайового будівництва можливість погасити заборгованість.

  1. При наявності вищеназваних підстав забудовник направляє дольщику письмове повідомлення (попередження) про необхідність погасити заборгованість, а також вказує в ньому наслідки в разі невиконання вимоги.
  2. Після закінчення 30 днів після відправлення повідомлення забудовник має право розірвати ДДУ в будівництві.

Договір вважається розірваним з боку забудовника з дня подання відповідного повідомлення в випадках:

Чи можна розірвати ДДУ за угодою сторін

Розірвання договору пайової участі в будівництві може бути вироблено за згодою сторін. що зазвичай не викликає труднощів.

Так, при даних обставинах можна скласти наступний алгоритм дій:

  1. Сторона, яка бажає розірвати договір, письмово повідомляє іншу сторону про причини розірвання.
  2. При задовільному відповіді сторонами визначається місце і час складання угоди.
  3. Укладання угоди сторін про розірвання ДДУ.
  4. Сторони визначають порядок і терміни повернення грошових коштів.
  5. Реєстрація угоди в Росреестра (в іншому випадку воно не матиме юридичної сили).

Найчастіше документи на державну реєстрацію розірвання ДДУ подає пайовик. У їх число входить:

  • Угода сторін;
  • паспорт учасника пайового будівництва;
  • документ, що підтверджує оплату державного мита;
  • інші необхідні документи (передбачені в приватних ситуаціях).

Якщо документи для реєстрації угоди передані забудовнику, то учаснику пайового будівництва слід залишити собі їх копії, а також докази того, що ним виконані зобов'язання перед забудовником, зазначені в угоді.

Розірвання договору пайової участі з ініціативи пайовика

Договір пайової участі в будівництві може бути розірваний у позасудовому порядку при направленні забудовнику відповідного повідомлення.

  • залишають поза передачею об'єкт пайового будівництва протягом 2 місяців після того, як закінчився термін передачі, встановлений договором;
  • не виконав одне з наступних вимог:
    • безоплатне усунення виявлених при огляді квартири недоліків в розумний строк;
    • відповідне зменшення ціни договору;
    • відшкодування витрат пайовика на усунення недоліків.
  • істотно порушив вимоги до якості об'єкту пайового будівництва (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
  • завчасно не повідомив пайовика про припинення договору поруки та укладенні нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
  • інші передбачені законодавством або договором випадки.

Так, розірвання вважається юридично виконаним не з моменту його державної реєстрації, а при направленні забудовнику зазначеного повідомлення рекомендованим листом з описом вкладення.

Як розірвати договір із забудовником в судовому порядку

Законодавством про пайове будівництво строго визначено в яких випадках учасник пайового будівництва має право вимагати розірвати ДДУ в судовому порядку (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • будівництво багатоквартирного будинку припинене або припинено. причому є обставини, які свідчать про можливе порушення встановленого договором терміну, протягом якого об'єкт пайового будівництва повинен бути введений в експлуатацію і переданий учаснику;
  • суттєва зміна проектної документації об'єкта будівництва (планування), а також збільшення / зменшення розміру квартири (площа);
  • у загального майна будинку і входять до його складу нежитлових приміщень змінено призначення.

У зазначених випадках не потрібно направляти забудовникові повідомлення про відмову від виконання договору в односторонньому порядку - слід безпосередньо звертатися до суду.

Позовна заява до суду

Подана до суду позовна заява повинна містити наступні вимоги:

  • про повернення сплачених в рахунок ціни договору грошових коштів;
  • про стягнення відсотків за користування грошовими коштами;
  • про компенсацію понесених збитків учасником ДДУ.

Крім позову до суду подаються такі документи:

  • копія ДДУ;
  • докази висунутих вимог (документи, що підтверджують порушення зобов'язань або невиконання вимог);
  • при наявності - копія повідомлення про відмову виконання договору в односторонньому порядку;
  • розрахунок неустойки. понесених збитків, розмір моральної шкоди;
  • квитанція сплаченого держмита, розмір якої встановлюється п. 1 ч.1 ст. 333.19 Податкового кодексу України та п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

Позов пред'являється до суду за місцем знаходження забудовника (ст. 28 ЦПК РФ) і обов'язково підписується позивачем, інакше він не підлягає розгляду.

Судова практика розірвання ДДУ з ініціативи пайовика

До пред'явлення позову учаснику пайового будівництва необхідно детально проаналізувати умови договору для того, щоб упевнитися у власній правоті і повноті доказів.

Забудовники, в більшості випадків, не налаштовані на повернення сплачених грошових коштів, так як це може спричинити для нього несприятливі наслідки, наприклад:

  • зупинку будівництва, що може викликати «хвилю» відмов учасників від договору;
  • банкрутство (при безлічі позовів).

Для визначення суттєвості порушень за якістю збудованого об'єкта судом може бути призначена експертиза.

Виявивши недоліки об'єкта протягом гарантійного терміну, забудовнику можуть бути пред'явлені вимоги щодо неналежної якості, позовна давність яких починається з дня заяви про недоліки.

Забудовник не може відмовитися від виконання договору в односторонньому порядку в разі, коли пайовиком порушений термін вносити доплату при збільшенні площі об'єкта.

Неустойка. передбачена за прострочення передачі об'єкта будівництва (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при розірванні договору пайової участі не стягується.

Судом може бути зменшений розмір відсотків за користування грошовими коштами пайовика в силу ст. 333 ГК РФ.

Повернення грошей при розірванні договору пайової участі

  • при односторонньому порядку - протягом 20 робочих днів з дня розірвання ДДУ;
  • в разі судового порядку - протягом 10 робочих днів з дня набрання судовим рішенням законної сили.

Крім цього, забудовником виплачуються відсотки за користуванням грошовими коштами, рівні 1/300 ставки рефінансування Центрального Банку РФ, якщо іншою стороною ДДУ є громадянин - в розмірі 1/150 ставки.

Початок їх нарахування відбувається з дня сплати коштів пайовиків за ціною договору і закінчується до дня їх фактичного повернення.

Якщо учасник пайового будівництва не звернувся за отриманням своїх коштів і відсотків протягом 20 робочих днів, вони зараховуються забудовником в депозит нотаріуса за місцем його знаходження не пізніше дня, наступного за робочим днем ​​після закінчення зазначеного терміну, про що повідомляється дольщику.