Розірвання дду (договору пайової участі) порядок, строки і судова практика

Договір пайової участі, як і будь-який договір надання послуг або купівлі-продажу, може бути розірваний. Але у випадку з квартирами в новобудовах є нюанси - тут розірвання ДДУ відбувається відповідно до ФЗ-214 «Про пайову участь у будівництві багатоквартирних будинків». Є кілька варіантів припинення дії такого договору.

Чи можна розірвати договір пайового будівництва?

Важливо! Слід мати на увазі, що:

Кожен випадок унікальний і індивідуальний.
Ретельне вивчення питання не завжди гарантує позитивний результат справи. Він залежить від безлічі факторів.

Щоб отримати максимально докладну консультацію зі свого питання, вам досить вибрати будь-який з запропонованих варіантів:

Що потрібно дольщику знати про розірвання ДДУ? Для початку давайте розберемося з основами законів, які регулюють процес. Запускаючи розірвання договору пайової участі, потрібно вивчити статтю дев'яту профільного федерального закону. Існують чотири варіанти, за якими відповідно до ФЗ 214 відбувається розірвання ДДУ:

ініціатива виходить від забудовника - односторонній порядок;
ініціатива виходить від пайовика - односторонній порядок;
двосторонній порядок, або так звана угода сторін;
через судове примус про розірвання договору.

Тут важливо знати, що в будь-якому випадку при розірванні договору пайової участі гроші повинні бути повернуті від забудовника дольщику. Виплата відсотків за користування чужими грошима або виплата неустойки забудовником відбувається не завжди - тільки в разі, якщо підстави для розірвання ДДУ закони і правила порушуються забудовником. Загалом, укласти договір, почекати рік і намагатися повернутися гроші, отримавши куш за неустойку під час судового розгляду - погана ідея.

Варто звернути увагу, що при розірванні договору пайової участі доведеться зареєструвати ситуацію в Росреестра - таким чином держава бореться з проблемою подвійного продажу однієї і тієї ж квартири.

Порядок розірвання ДДУ

Так, пайовик відповідно до закону про захист прав споживачів може розірвати договір в будь-який момент, але часто такі документи припиняють діяти з ініціативи пайовика через декілька важливих підстав, зазначених у ст. 9 ФЗ-214. Всі вони пов'язані з порушеннями девелоперів.

Серйозні недоліки в будівництві

Ви придбали житло і чекаєте квартиру. Нарешті, будинок добудований, і вас запрошують взяти квартиру у забудовника. З'ясовується, що в будинку маса тріщин, а також інших недоліків і браку в будівництві. Це одна з причин не брати квартиру, а вимагати гроші назад.

Проблеми з будівельними нормами і житловими умовами

Наприклад, ви купили квартиру, але виявилося, що вікна її розташовані впритул до торгового центру. Доступу сонця до житла немає, це порушення. Або ліфт зроблений так, що їздити на ньому точно не можна. Зрештою, ви бачите тріщини в статевих і стельових плитах - це вагома причина розривати договір - тим більше, це підстава зазначено в 214ФЗ.

Прострочений термін здачі, зазначений в ДДУ

Найчастіше підставу, по якими пайовики намагаються розірвати ДДУ. У ст. 6 ФЗ-214 зазначено, що будинок повинен бути побудований в строк з договору. Судова практика показує, що девелоперу зазвичай дають плюс 2 місяці до цього терміну на завершення всіх бюрократичних процесів. Якщо після цього ключі від квартири ви не отримали - маєте право як на повернення грошей, так і на виплату неустойки

Розірвання ДДУ з ініціативи пайовика

При розірванні договору пайової участі ніяких штрафів девелопер накласти на пайовика не може. Якщо він спробує скоротити частину виплат від основної цифри договору, то це буде протиправною дією - докладніше можна дізнатися в ст. 32 закону про захист прав споживачів. Якщо ви розриваєте договір не за угодою сторін - то відразу відмітайте вимога сплатити держмито за реєстраційні дії в Росреестра. Тут дольщику допоможе ст. 333.33 НК РФ. Якщо ж відбувається розірвання ДДУ за угодою сторін - то доведеться заплатити 350 рублів. Хто буде платити - як домовитеся. Зазвичай забудовник.

У сучасних реаліях забудовник може запропонувати вам не запускати процес розірвання договору, а просто переуступити права на квартиру іншій фізичній особі. По суті - це така ж продаж частки, тільки не забудовником вам, а від вас іншої людини. Зазвичай це бувають наближені до фірми люди, родичі. Тут є плюс - гроші ви отримуєте відразу в момент угоди. Дуже зручно. Але не намагайтеся отримати більше, ніж заплатили - це така ж угода, як і будь-який договір купівлі-продажу, тому за суму більше 1 млн рублів доведеться заплатити податок на різницю між вашою покупкою і сумою продажу.

Договір можна розірвати лише до підписання передавального акта.

Тому якщо забудовник пропонує вам підписати акт огляду та передачі квартири і обіцяє повернути гроші потім, тому що у нього будуть проблеми - не погоджуйтеся. Якщо підписали - все, житло ваше, договір вважається виконаним.

Давайте розберемо докладніше ситуацію, коли пайовик вирішив самостійно відмовитися від послуг забудовника. Отже, на підставі ст.9 ФЗ-214 розірвання договору пайової участі з ініціативи пайовика відбувається в наступних випадках:

Термін передачі ключів дольщику прострочений більш ніж на 2 місяці від дати, зазначеної при укладенні договору про будівництво квартири.
Пайовик переконався в тому, що є значні порушення технології будівництва або виявлено дуже багато браку при огляді квартири.
Забудовник порушив ч.2 ст.7 ФЗ-214 - там вказано, що девелопер повинен усунути недоліки на квартиру або зменшити суму, яку передає йому пайовик на суму, потрібну для усунення недоліків.
Рідкісний випадок - якщо у забудовниця закінчився договір поруки (страхова компанія, банківська компанія - підстави в ч.3 ст.15 ФЗ-214), і він не уклав новий, а також не повідомив про ситуацію дольщику.

Підстави для розірвання

Є ще кілька підстав для розірвання, але зазвичай в таких випадках в односторонньому порядку пайовик може через суд спробувати розірвати договір пайової участі. Для цього потрібні підстави:

Проектна декларація змінена істотна. Під істотними змінами маються на увазі радикальне, більш ніж на 3%, збільшення або зменшення площі квартири.
Призупинення роботи на новобудові і ясне розуміння, що в розумні терміни забудовник не зможе виконати свої зобов'язання. На жаль, цим часто користуються непорядні забудовники - будинок зводиться на 30-40%, а потім будівництво зупиняється. Тому пайовикам рекомендується контролювати будівництво на всіх етапах, а не тільки з самого початку.
Змінюється суть будівництва - тобто будинок збільшується на кілька поверхів, змінюється планування квартир, змінюється списку нежитлового майна. Тут на практиці можна знайти ситуації, коли забудовник намагається перетворити перші 3-4 поверхи новобудови в торговий центр. Для пайовика ж зазвичай є різниця, жити у звичайній новобудові або з масою торгових приміщень і проблемами з паркуванням і шумом.
Змінюється система водопостачання та інші ресурсні проблеми. Наприклад, забудовник обіцяв, що опалення і водопостачання буде йти від власної будинкової котельні, і поміняв це. Або відмовився від будівництва власної електропідстанції.
Зміни в кількості парковок, ступеня озеленення та забезпеченості дитячими майданчиками.

Якщо договір розривається в односторонньому порядку пайовиком, то забудовнику доведеться повертати всю вартість договору по ДДУ і відсотки за користування чужими грошима - тут дольщику на допомогу приходить ч.2 ст.9 ФЗ-214.

Нагадуємо, що ці підстави допоможуть вам стягнути гроші з забудовника у вигляді неустойки. Просто ж ціну договору можна повернути за допомогою 32-ї статті закону про захист прав споживачів. Однак в тій же дев'ятої статті зазначено, що пайовик не може розірвати ДДУ просто так, тому можливо доведеться йти до суду або ж домовлятися на угоду сторін і переуступку.

Що потрібно робити?

Що потрібно зробити, щоб розірвати дду із забудовником? Надіслати заяву про розірвання договору пайової участі (завантажити зразок). Іноді цей документ називають повідомленням про розірвання ДДУ. Вкажіть в ньому:

Підстави відповідно до статті 9 ФЗ-214.
Основні вимоги за ціною договору і розрахунок неустойки
Реквізити, куди забудовнику потрібно буде перевести гроші, або вкажіть дату, коли ви плануєте з'явитися за грошима особисто.

Якщо через 20 днів після отримання цього повідомлення забудовник не виконав ваші вимоги, пишіть позов до суду. Позовна заява містить ту ж інформацію, що і повідомлення, але доповнюється - відсотками за використання грошей. Вимога про штраф - з якого 50% може отримати пайовик. Судові витрати - це гроші, які ви витратите на мита і юриста. Будьте обережними з останніми витратами - вони повинні бути обгрунтовані.

Якщо говорити про розірвання ДДУ з ініціативи пайовика, то судова практика ясно показує, що суди стають на бік пайовика, якщо на те є підстави по 214-ФЗ. Але при цьому можуть скоротити суму неустойки та моральної шкоди, які пайовик вимагає з девелопера.

Розірвання ДДУ з ініціативи забудовника

Часто пайовики лякаються, якщо запускається процес розірвання договору пайової участі з ініціативи забудовника. Насправді, якщо ви виконали всі зобов'язання по ДДУ, то забудовник просто не зможе його розірвати без виплати вам неустойки. Але якщо зобов'язання не виконані, то суд стане на сторону девелопера.

Отже, розірвання договору пайової участі в односторонньому порядку забудовником відбувається в наступних ситуаціях (вони регламентуються ст. 5 ФЗ-214):

Пайовик не заплатив забудовнику грошові кошти, зазначені в договорі. Причому відхилився від дати оплати більш ніж на 2 місяці, якщо в ДДУ вказана ця дата. Йдеться про ситуації, коли ви відразу оплачуєте все суму.
Якщо пайовик постійно, систематично, порушував строки внесення платежів - в ситуації розстрочки платежів. Під постійно слід розуміти прострочені дати більше трьох разів на рік або разове запізнення більш ніж на 2 місяці і більше.

Що відбувається, якщо підстави у забудовника все-таки є?

Ви отримуєте лист від девелопера, в якому він попереджає вас про те, що договір може бути розірваний і нагадує графік платежів і ваші обов'язки.
Якщо ви ігноруєте цей лист більш ніж 30 днів і не виконуєте обов'язки, то забудовник пише вам ще один лист - замовне. В якому вказує, що розриває ДДУ в односторонньому порядку.
Забудовник повертає вам гроші. Причому зроблено це має бути не пізніше, ніж через 10 днів після відправлення повідомлення про те, що договір пайової участі розірвано.
І навіть тут ви можете отримати свої плюси. Наприклад, якщо протягом 10-ти днів девелопер не переказав вам вже сплачені вами кошти, то можна вимагати неустойку - знову ж по дев'ятій статті закон про пайове будівництво.

Часто недобросовісні забудовники намагаються розірвати договір без жодних на те підстав. Не потрібно думати, що вони мають на це право. У таких ситуаціях юристи рекомендують намагатися укласти угоду сторін і все-таки отримати відсотки за користування вашими грошима.

Також з судової практики відомі випадки, коли пайовик прострочив оплату договору не зі своєї вини. Наприклад, забудовник вчасно не видав реквізити платежу, і в підсумку пайовик сплатив всі суму тільки через три місяці. Коли будівництво закінчилося, ціни на квартири зросли, і забудовник вирішив розірвати договір і повернути дольщику його гроші на підставі прострочення одноразової оплати - можливо, з метою потім продати квартиру дорожче. Однак суд підтримав пайовика.

Розірвання за взаємною домовленістю

Розірвання ДДУ за угодою сторін - практика поширена і зручна для пайовика. Відбувається це так:

Та сторона, яка хоче відмовитися від виконання зобов'язань за договором пайової участі, повідомляє іншу сторону.
Якщо перешкод немає, то визначається час і місце для складання спеціальної угоди.
У документі угоди визначається дата розірвання договору і терміни і способи відшкодування фінансових зобов'язань від забудовника до дольщику.
Сторони направляються в Росреестр, де реєструють розірвання ДДУ на підставі складеного угоди.

Для офіційних органів влади доведеться подавати не тільки саму угоду, але і копії ДДУ, паспорт пайовика, копію квитанції про оплату держмита в розмірі 350 рублів, інші документи - зазвичай копії платіжних доручень та підтвердження, що пайовик сплатив ціну договору або його частину. Залиште на випадок претензій з Росреестра копії цих документів.

Розірвання ДДУ в судовому порядку

Не варто побоюватися розірвання ДДУ в судовому порядку. Це чітко регламентований законодавством процес, в якому пайовик знаходиться в більш вигідному становищі.

Отже, якщо будівництво новобудови закінчилося з невідомих причин або призупинено, а забудовник годує «сніданками», або відбулися інші події з ст. 9 214-ФЗ, то доведеться готувати документи до суду. Так, в цій ситуації можна не відправляти забудовнику повідомлення і намагатися розірвати договір в примирливому порядку - можна відразу просити допомоги у суду.

У позовній заяві ви вказуєте:

Ви повинні подати позов відповідно до статті 28 ЦК РФ, в якій сказано, що справи подаються до суду району за місцем знаходження забудовника.

Повернення грошей при розірванні договору пайової участі

214-й федеральний закон регулює термін повернення вам грошей при розірванні договору пайової участі. У п.2 ст.9 ви можете знайти інформацію про те, що якщо договір розривається в односторонньому порядку, то гроші повинні прийти не більше ніж через 20 днів від дня розірвання. Якщо в судовому порядку - то у забудовника є 10 днів після набрання рішенням чинності. Сюди ж входить і термін на виплату неустойки. Якщо ви не звернулися за грошима, то забудовник повинен покласти їх в депозит нотаріуса і повідомити дольщику.