Реконструкція та перепланування особливості реєстрації та технічного обліку

РЕКОНСТРУКЦІЯ І ПЕРЕПЛАНИРОВКА: ОСОБЛИВОСТІ

РЕЄСТРАЦІЇ І ТЕХНІЧНОГО ОБЛІКУ

Новий об'єкт або реконструкція?

Прибудова або самостійний об'єкт

Права інвесторів на реконструйовані об'єкти

Ситуації, що виникають при будівництві, реконструкції і ремонті об'єктів нерухомості, різноманітні, проте їх правові наслідки повністю визначені законом. Вивчення і зіставлення різних галузей законодавства та роз'яснення вищих судових інстанцій повинні допомогти власникам нерухомості реалізувати норми права, а державним і муніципальним органам - їх правильно застосовувати.

Новий об'єкт або реконструкція?

Сформована практика реалізації проектів "реконструкції зі знесенням" не означає наявності особливого виду будівництва. В цьому випадку ", що реконструюється" об'єкт зноситься, а на його місці будується (створюється) новий об'єкт.

Згідно ст. 21 Федерального закону від 17.11.95 N 169-ФЗ "Про архітектурну діяльність в Укаїни", добудова, перебудова і перепланування також відносяться до змін архітектурного об'єкта.

Згідно ст. 25 Житлового кодексу України перепланування і перевлаштування житлового приміщення є роботами, після яких потрібне внесення змін до технічного паспорта. Відповідно перебудову або перепланування теж лише змінюють характеристики квартири, а не тягнуть створення нового об'єкта.

Як встановлено ст. 55 ГСК РФ, закінчення будівельних робіт оформляється дозволом на введення в експлуатацію, на підставі якого проводиться:

- постановка на державний кадастровий облік побудованого об'єкта

- або внесення змін до документів державного кадастрового обліку реконструйованого об'єкта.

Отже, законодавство в цілому визначає будівництво як створення нового об'єкта, а інші види будівельних робіт - реконструкцію, капітальний ремонт, перепланування і переобладнання - як зміна існуючого об'єкта.

Отже, правова оцінка будівельних робіт залежить від їх результату:

- або припинення права на об'єкт нерухомості (загибель речі - п. 1 ст. 235 ЦК України) і створення нового об'єкта;

- або зміна об'єкту (природно, без припинення права на нього).

Одночасно різні будівельні роботи об'єднує загальний порядок оформлення. Для нового будівництва, реконструкції, капітального ремонту необхідні:

- дозвіл на їх виконання (ст. 55 ГСК);

- акт приймання замовником (в разі залучення підрядника за договором будівельного підряду, ст. 753 ЦК України);

- дозвіл на введення в експлуатацію (ст. 55 ГСК).

Так, відповідно до ст. 740 ГК України предметом договору будівельного підряду є зобов'язання замовника побудувати певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи - реконструкцію, капітальний ремонт. При реконструкції (оновленні, перебудові, реставрації тощо) будівлі або споруди на підрядника покладається відповідальність за зниження або втрата міцності, стійкості, надійності об'єкта (ст. 753 ЦК України).

Для перебудови і перепланування житлового приміщення також потрібно рішення про погодження цих робіт і акт приймальної комісії після завершення (ст. 26, 27, 28 Житлового кодексу РФ).

Але тільки в разі будівництва дозвіл на введення в експлуатацію (акт приймання) є документом, що підтверджує створення нового об'єкта. У разі реконструкції, капітального ремонту, перепланування і переобладнання він підтверджує закінчення будівельних робіт, відповідність їх оформлення дозвільної документації і служить обгрунтуванням змін об'єкта.

Однак цей критерій діє за умови належного оформлення дозвільної документації і закінчення робіт, коли з проекту і акту введення можна встановити характер робіт - нове будівництво або реконструкція (ремонт). На практиці після численних реконструкцій об'єкт може змінитися до "втрати тотожності".

В силу ст. 12 абз. 4 п. 6 Федерального закону від 21.07.97 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про реєстрацію прав) при державній реєстрації в описі об'єкта нерухомості вказується його фактична площа. За Правилами ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженим Постановою Уряду України від 18.02.98 N 219 (далі - Правила ведення ЕГРП), площа, поверховість і інші характеристики об'єктів нерухомості вказуються відповідно до документами кадастрового і технічного обліку .

Після здійснення будівельних робіт облікові параметри будівель і приміщень змінюються і вже, природно, не відповідають правовстановлюючим документам, з описом об'єкта на момент його придбання. Як не дивно, незважаючи на вищевказані норми, це породжує чимало складнощів при державній реєстрації прав, які виникли до набрання чинності Законом про реєстрацію прав (до 31.01.98).

У п. 67 Правил ведення ЕГРП встановлено, що змінами є відомості, що не тягнуть за собою істотної зміни об'єкта, а також припинення або переходу прав на нього, зокрема зміни при незначній реконструкції об'єкта. Які зміни вважати істотними і що розуміти під незначною реконструкцією? У реєструють органах різних регіонів застосовуються довільні критерії: "не більше 10%", "без виходу за габарити" <*>, "Без зміни поверховості", "не більше 50 кв. М" та ін.

Однак нормами матеріального права кількісний критерій "значущості" реконструкції не встановлено. Наприклад, якщо переобладнати техподполье в підвальне приміщення, а горище - в мансарду або збільшити поверховість, то площа будівлі може збільшитися в 1,5 - 3 рази. Проте в разі такої реконструкції створення нових об'єктів права - приміщень "додаткових площ" не відбувається, має місце зміна існуючого об'єкта права власності.

Реєстраційні дії після завершення будівельних робіт визначаються наступними факторами:

- виник новий об'єкт на заміну раніше придбаного;

- було зареєстровано в ЕГРП право на об'єкт до його зміни.

Якщо будівельні роботи привели до створення нового об'єкта <*>, необхідна державна реєстрація виникнення права. Підстава - дозвіл на купівлю (продаж акт приймання) в експлуатацію. Необхідні умови - надання земельної ділянки для реконструкції (ст. 218, 222, 263 ЦК України, ст. 55 ГСК), а також відсутність прав інших осіб, які фінансували реконструкцію під зобов'язання передачі їм об'єкта або приміщень в ньому. Внесена до реконструкції реєстраційний запис про право власності погашається, в ЕГРП вноситься запис про ліквідацію об'єкта <**>.

Якщо право на об'єкт було зареєстровано в ЕГРП і в результаті будівельних робіт змінилися характеристики даної нерухомості, в ЕГРП повинні бути внесені зміни (в частині опису об'єкта) - вказані нова площа, поверховість і призначення об'єкта на підставі нового технічного паспорта БТІ. Правовласнику може бути видано нове свідоцтво про реєстрацію права.

Якщо право не було зареєстровано в ЕГРП, проводиться реєстрація на підставі наявного у правовласника правовстановлюючого документа (зі "старої" площею і поверховістю). Природно, що в ЕГРП і в свідоцтві про реєстрацію права вказуються фактичні характеристики об'єкта по документам БТІ незалежно від їх значення в правовстановлюючому документі.

Правова оцінка самовільних будівельних робіт в будівлях і приміщеннях також залежить від відповіді на питання, створюється новий об'єкт або змінюються характеристики існуючого.

Прибудова або самостійний об'єкт

Відповідно до Постанови Уряду України від 13.10.97 N 1301 "Про державному обліку житлового фонду в Укаїни" Наказом Міністерства України з питань земельної політики, будівництва та житлово-комунального господарства від 04.08.98 N 37 було затверджено Інструкцію про проведення обліку житлового фонду в Укаїни (далі - Інструкція Мінземстроя). Згідно з цією Інструкцією прибудовою називається частина будівлі, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, яка є допоміжною по відношенню до будівлі і має з ним одну (або більше) спільну капітальну стіну, наприклад прибудовані кухні, житлові прибудови, сіни, тамбури, веранди і т .п. Прибудови одного і того ж призначення і з одного і того ж матеріалу, що і основна будівля, враховуються разом з будівлею. Що не відповідають цим вимогам прибудови враховуються окремо як частини будівлі.

Таким чином, "кваліфікація пристроя" - прибудова або частина будівлі (будинку) - в існуючих об'єктах для цілей державної реєстрації є компетенцією БТІ. З урахуванням архітектурного різноманіття будівель (особливо в сільській місцевості) для вирішення питання про самостійне або допоміжному призначення прибудови може знадобитися висновок уповноваженого органу (будівельного нагляду, архітектури).

Права інвесторів на реконструйовані об'єкти

У разі реконструкції зміна об'єкта нерухомості як об'єкта права відбувається за умови, що:

- реконструкцію здійснює власник об'єкта;

- відсутні права інших осіб на об'єкт (його частина).

Реконструкція часто є інвестиційною діяльністю. На підставі угод з власником будівлі у інвесторів виникає або право спільної часткової власності на реконструйований об'єкт <*>, або права на його конкретні частини. При реконструкції з залученням інвестицій відбувається створення нових об'єктів права - частин будівлі <**>, приміщень (вбудовано-прибудованих, мансардних, підвальних, в надбудованих поверхах <***> та ін.). Право власності інвесторів на дані самостійні об'єкти нерухомості повинні реєструватися на підставі угод з власником будівлі і дозволів на введення в експлуатацію будівлі після реконструкції (актів приймання).

Для отримання дозволу на будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт необхідний правовстановлюючий документ на земельну ділянку (п. 7 ст. 51 ГСК). Законослухняний власник будівлі завжди має такий документ. Але при реконструкції з будівництвом капітальних прибудов може знадобитися надання додаткової земельної ділянки. Якщо інвестиційний проект передбачає придбання прав на прибудований об'єкт інвестором, то додатковий земельну ділянку повинен бути наданий йому. Якщо зайнятий будівлею та прибудовою ділянку неподільний, він повинен знаходитися в спільному користуванні власника будівлі і власника прибудови.

Звернемо увагу, що власник приміщень справив реконструкцію цілої будівлі, що не належить йому. У термінах Містобудівного кодексу була проведена не узгоджена належним чином реконструкція (зміна) об'єкта капітального будівництва - будівлі, в термінах громадянського права - створено нове нерухоме майно, самовільна споруда - нежитлові приміщення 6-го і 7-го поверхів. Даний прецедент одночасно підтверджує, що реконструкція тягне не створення, а тільки зміна будівлі. З надбудовою двох поверхів не зникло ні будівля, ні приміщення в ньому. Відповідно не припинилися і права законних власників цих приміщень.