Реформа закону про пайове будівництво змінить ринок кардинально

Чого варто очікувати покупцям квартир і забудовникам після вступу в наступному році поправок закону?

- Ксенія, могли б Ви пояснити, наскільки масштабними і істотні зміни, внесені в закон, з точки зору роботи забудовника?

- Ознайомившись з текстом змін, я б все їх розділила на дві великі групи: перша - це істотні зміни, які змінюють роботу забудовників і визначають нові рамки і порядок нашої роботи. Причому більшою мірою дані зміни мають адміністративний характер, оскільки безпосередньо роботи з пайовиками не стосуються. Друга група - це більше коректувальні зміни, які назріли в поточну обстановку пайового будівництва. Дана група більше спрямована саме на вибудовування роботи між забудовником і пайовиком. При цьому я б відзначила, що частина цих змін просто отримала формальне закріплення, але вже давно реалізується на практиці самими забудовниками.

- По-перше, це встановлення вимог до мінімального розміру статутного капіталу забудовника, який визначається в залежності від обсягу будівництва - площі житлових та нежитлових приміщень у житлових будинках, які ще не введені в експлуатацію. Градація починається від мінімального статутного капіталу в розмірі 2,5 млн рублів для загальної площі будівництва від півтора до двох з половиною тисяч квадратних метрів. Максимальний розмір статутного капіталу - 1,5 мільярда рублів - встановлюється для забудовників з об'ємом будівництва понад 500 тисяч кв. метрів. Таких компаній в країні набереться менше 10.

- Як Ви вважаєте, з чим пов'язані такі вимоги законодавця до забудовників?

- Дана вимога є продовженням політики держави щодо захисту інтересів пайовиків, особливо в умовах нестабільної економічної обстановки в країні. Це, безумовно, актуальне питання. Однак, з іншого боку, в цих же цілях вже було введено страхування договорів пайової участі з подальшим посиленням вимог до страхових компанія і організація альтернативи - Товариства взаємного страхування. У зв'язку з цим слід звернути увагу на другу істотну поправку - організація урядом України компенсаційного фонду, в який забудовники будуть зобов'язані відраховувати до одного відсотка від запланованої вартості будівництва будинку.

На мою думку, ці положення не до кінця опрацьовані. По-перше, сьогодні положення про компенсаційну фонді містяться в статті 23.2 "Заходи додаткового захисту прав, законних інтересів і майна учасників пайового будівництва", поряд з іншими способами забезпечення зобов'язань забудовника, такими як банківська порука, порука засновників забудовника і страхування відповідальності. Міністр будівництва і ЖКГ Михайло Мень говорить про те, що вже восени страхування для забудовників скасують і єдиним способом забезпечення зобов'язань будуть обов'язкові відрахування до цього фонду. Однак поки це питання залишається підвішеною. Можливо, що положення про компенсаційну фонді були внесені в закон, щоб до дати вступу в силу уряд України визначило всі істотні умови його роботи.

Ще одним спірним моментом є те, що, згідно з текстом закону, внесок в фонд визначається від планованої вартості будівництва всього будинку. Страхування відповідальності зараз забудовники в переважній більшості випадків укладають по відношенню до кожної квартири. Це дозволяє уникнути непотрібних витрат на страхування тих об'єктів, які, можливо, не будуть продані до закінчення будівництва і введення будинку в експлуатацію, коли таке забезпечення вже не потрібно. Чи будуть повертатися кошти з цього фонду, наприклад, в разі дострокового закінчення будівництва, як зараз працюють страхові компанії, залишається питанням. У будь-якому випадку всі ці питання повинні бути вирішені до кінця року, коли фонд повинен почати свою роботу.

- Хто і яким чином буде перевіряти розмір статутного капіталу забудовника і що робити компанії, якщо вона не володіє достатнім капіталом?

Якщо ж у компанії не вистачає власного статутного капіталу, на допомогу може прийти договір поруки, укладений з юридичною особою, яка є засновником (учасником) забудовника. В даному випадку статутний капітал буде визначатися сукупно. Таким чином, логіка законодавця спрямована на забезпечення статутним капіталом навіть в рамках групи компаній. Умови та вимоги для поручительства засновника досить докладно описані в законі, тому фактично такий поручитель дублює відповідальність забудовника в повному обсязі, включаючи гарантії якості об'єкта. Це теж важливе нововведення в 214-й Закон, на мою думку.

- Чи торкнулися зміни питання використання забудовником коштів, отриманих від пайовиків?

- Зміни в цьому питанні, з моєї точки зору, відбулися істотні. Дані кошти є строго цільовими, і про їхнє використання забудовник щокварталу звітує до контролюючого органу. При цьому сьогодні забудовник може використовувати кошти, отримані за будівельним об'єкту лише на потреби, пов'язані з його будівництвом. Ну і загальні потреби, наприклад, кварталу (будівництво інженерних мереж і т.д.).

Такий механізм не завжди є зручним. Наприклад, компанія веде будівництво кількох об'єктів з різним ступенем готовності. На початковій стадії будівництва, поки об'єкт тільки починає продаватися, забудовник буде відчувати велику потребу у фінансуванні, ніж, наприклад, по об'єкту з високим ступенем готовності. Це обумовлено і попитом клієнтів, і терміном закінчення розстрочки за договорами пайової участі. Таким чином, може виникнути ситуація, коли у забудовника по одному об'єкту "густо", а по іншому "порожньо". Переказувати гроші з одного об'єкта на фінансування потреб іншого не зовсім зручно, і забудовник в таких умовах повинен залучати позикові кошти або будувати за рахунок власних коштів, як, наприклад, робить ІБК "Алгоритм".

- Наскільки нам відомо, ряд вимог спрямований на обов'язкове розкриття забудовниками відомостей про свою діяльність, в тому числі шляхом розміщення їх на сайті в мережі інтернет. Яким чином змінюється інформування забудовниками своїх потенційних клієнтів?

- Законопроект орієнтований на підвищення "прозорості" діяльності забудовників, що укладається в рамки політики підвищення захисту прав учасників пайового будівництва. По-перше, запроваджується реєстр забудовників, в якому буде міститися інформація про всі компанії, що здійснюють будівництво на території країни в рамках закону №214. Обсяг відомостей, що містяться в ньому, поки не визначений, але ось відкритий доступ до нього в мережі інтернет - позитивне явище.

Наша компанія, наприклад, практично всі обов'язкові відомості вже давно розміщує на своєму сайті www.alg22.ru. оскільки в умовах інформаційного суспільства наявність даних відомостей і можливість доступу до них необмеженого кола осіб є основою для довіри клієнтів.

- Складається відчуття, що зміни в основному спрямовані на захист інтересів пайовиків. Чи не порушується в даному випадку баланс інтересів?

- З точки зору держави пайовик - менш захищена фігура в пайовому будівництві, ніж забудовник. І це можна зрозуміти: фізична особа, очевидно, має менші ресурси і можливостями, ніж будівельна компанія. З іншого боку, забудовник один, а клієнтів у нього безліч. І ось з цієї точки зору пайовики, як єдиний масив, не виглядають вже настільки слабкими або безсилими. Тому ми вважаємо, що баланс інтересів повинен дотримуватися завжди.

Є в новому законі і положення, спрямовані більшою мірою на захист інтересів забудовників. Наприклад, введений обов'язковий досудовий порядок вирішення спорів між учасниками пайового будівництва і забудовниками. На практиці часто виникали ситуації, коли підприємливі громадяни, минаючи забудовника, відразу йшли в суд, де, користуючись надзвичайними неустойки і штрафами закону про захист прав споживачів, викручували руки будівельникам. Тепер же будь-який спір спочатку повинен вирішуватися поза судом між сторонами і тільки в критичних випадках - через суд.

Ще одним хорошим нововведенням стала заборона на розірвання договорів пайової участі у разі, якщо забудовник належним чином виконує свої зобов'язання, тобто здійснює будівництво в терміни. В останні пару років виникла цікава судова практика. Пайовики, минаючи закон про пайове будівництво, зверталися до закону про захист прав споживачів, який дозволяв їм необгрунтовано, без причин відмовлятися від виконання договорів надання послуг (виконання робіт) в судовому порядку. Не скажу, що на цьому грунті люди стали масово розривати договори, але по регіону кілька рішень було. І забудовника така практика ставить у вкрай вразливе становище, тому що він розраховує на відповідне фінансування з боку своїх клієнтів.

З'явилася цікава норма про розбіжності проектної та фактичної площі об'єкту. Якщо різниця складе більше 5%, договір може бути розірваний клієнтом в односторонньому порядку. Тобто дане явище розглядається як недолік.

- Як в цілому Ви оцінюєте потенційну роль даних змін для ринку? Наскільки своєчасні і комплексні?

З точки зору забудовника я позитивно оцінюю зміни, які спрямовані на формування відкритості та прозорості діяльності будівельної компанії. З іншого боку, велика частина змін має адміністративний відтінок, і визначальну роль тут відіграє не стільки сама норма закону, а то, як її будуть застосовувати на практиці контролюючі органи. Найближчим часом на базі Державної інспекції Алтайського краю має відбутися нарада за участю забудовників для обміну думками та баченням по спільній роботі.

У будь-якому випадку ми сподіваємося, що ці зміни не призведуть до в'янення пайового будівництва як інституту і дадуть нам додатковий виток розвитку відносин з нашими клієнтами.

Росія, Алтайський край, 656049 м.Чернівці. пр. Соціалістичний, 109