Редевелопмент промзон москви

У Європі держава і муніципальна влада беруть активну участь в Редевелопмент промзон, в тому числі вкладають бюджетні кошти, полегшують процес отримання погоджень, надають податкові пільги інвесторам і т. Д.

Так, президент компанії GVA Sawyer Віра Сецкая розповідає, що при Редевелопмент старого порту в місті Котка муніципалітет безкоштовно надав інвестору землю, взяв на себе очищення грунту на сусідньому промисловій ділянці, надавав допомогу в узгодженнях і переговорах з власниками будівель на території майбутнього багатофункціонального комплексу. У Москві про приватно-державне партнерство говорити майже не доводиться: ні держава, ні муніципальна влада активної участі в Редевелопмент промзон поки не приймають.

Крім виняткових ділянок в центрі Москви на зразок болотного острова, експерти вважають найбільш перспективними промислові зони, які розташовуються уздовж Київ-річки і залізничних шляхів.

Генеральний директор компанії "Промзона" (ГК "Гео Девелопмент") Данило Петров виділяє три території на Москві-річці.

Проект на території заводу ЗІЛ передбачає знесення виробничих корпусів і розміщення на їх місці житлової забудови, апартаментів, льодового палацу, міського культурно-просвітницького центру, адміністративно-ділових центрів.

"ЗІЛ розташований в районі Даниловський, поруч з ЦАО і набережної Москви-ріки, протилежний берег якої вже повністю змінив свій вигляд, тут вже введений в експлуатацію відомий і успішний проект" Данилівська мануфактура ", побудований бізнес-центр класу В +" Даниловський форт " іменитого архітектора Скуратова. На території ЗІЛа з боку Коломенського вже частково побудований великий бізнес-парк Nagatino i-Land, де перша черга вже введена в експлуатацію ", - додає директор з маркетингу компанії" Пересвет-Інвест "Ірина Кірсанова.

З територією ЗІЛа межує виробнича зона "Південний порт", яка, за словами Івана Татаринова, в даний час використовується частково для розміщення мобільного ринку. Територія Південного порту належить компанії АEON Corporation, в той час як ЗІЛ належить Росимуществу.

"Проект" Південний порт "має на увазі будівництво та реконструкцію 359,3 тисячі кв. Метрів нерухомості. Тут планується будівництво об'єктів комунально-складського, адміністративно-виробничого та громадського призначення, будівництво дослідних корпусів, житлова забудова", - розповідає Данило Петров.

Генеральний директор компанії "Метріум Груп" Марія Литинецкая додає до цього списку промзону на Шелепіхінской набережній. Тут компанія "Донбуд" зводить масштабний житловий комплекс "Серце столиці" з обширною інфраструктурою. Загальна площа наземної забудови складе більше 635 тисяч кв.м.. метрів. Приблизно п'яту частину території займуть сквери і парки.

Ірина Кірсанова також виділяє забудову нових територій МГУ. Поблизу набережної створять новий музейно-просвітницький центр Політехнічного музею і МГУ ім. М. В. Ломоносова, розрахований на 1,37 млн ​​відвідувачів на рік. Ділянка під забудову площею 1 га виходить на Ломоносовський проспект. Нова будівля буде розташовано поруч з другим навчальним корпусом МГУ і житловим кварталом "Домініон".

Чому ж при всій привабливості розташування ці великі території були порожні, а багато пустують досі?

"Редевелопмент промзон - це в принципі один з найбільш складних видів будівельної діяльності, так як він вимагає дуже грамотних рішень з точки зору підведення комунікацій, збереження наявних будівель, виведення виробництва і його слідів з території, - вважає комерційний директор KR Properties Дмитро Тарасов. - підхід до реалізації проектів редевелопмента повинен бути дуже професійним, і забезпечити його здатний далеко не кожен девелопер ".

Основні проблеми з освоєнням цих територій пов'язані із законодавчою базою. В першу чергу, воно не знайшло своє відображення в Генплані розвитку Москви. По-друге, для житлової, офісної або комерційної забудови необхідно змінити статус земельної ділянки, отримати ГПЗУ на будівництво комерційних площ в тому обсязі, який робить проект економічно цікавим. Узгодження проекту може тривати роками через безліч обмежень містобудівного характеру.

Більш того, не всі об'єкти нерухомості, розташовані в промзонах, легалізовані, часто вони належать різним власникам, і домовлятися про звільнення площ припадає з кожним з них. Є й інші труднощі, з якими в тій чи іншій мірі стикаються девелопери, які освоюють промзони.

"Це демонтаж промислових будівель, вивезення будівельного сміття (за винятком лофт-проектів). Знесення будівель пов'язаний з великими витратами. Крім того, виробництво іноді не просто зносять, а переносять в інший район. Причому перенести підприємство має сам девелопер, зі збереженням робочих місць ", - розповідають фахівці компанії" НДВ-Нерухомість ".

Також експерти наголошують на необхідності рекультивувати грунт. Одна справа, якщо в промзоні знаходилися складські будівлі або виробництво, що не має шкідливого впливу, а інше - якщо там працював металургійний завод або інше шкідливе виробництво. "Важливий момент - розташування промзони. Часто ділянка знаходиться в оточенні інших промислових об'єктів в безпосередній близькості від залізничних колій. Звідси проблема сусідства з іншими промисловими зонами і брак об'єктів інфраструктури (магазинів, розважальних комплексів і т. Д.)", - говорять представники " НДВ-Нерухомості ".

За словами Марії Литинецкой, одна з переваг будівництва на місці колишнього заводу - вже проведені комунікації та достатні потужності. Якщо комунікації знаходяться в хорошому стані, не зношені, то девелоперу досить узгодити їх підключення до своїх об'єктів.

Через масштабності і тривалого терміну проекту (в середньому 10-15 років), великого обсягу інвестицій, які потрібні не тільки на зведення будівель, але і на підготовку території, оновлення інфраструктури, реставрації будівель, за освоєння промзон можуть взятися тільки великі компанії.

"Редевелопмент - це досить дороге задоволення. Такі проекти вимагають великого обсягу довгострокових інвестицій, - розповідає Дмитро Тарасов. - В принципі без участі і підтримки міських, а в деяких випадках і федеральних властей розвиток промзон представляється проблематичним. В ідеалі при здійсненні проектів редевелопмента місто має брати на себе як мінімум частину завдань з розвитку інфраструктури, особливо транспортної. Вдалий приклад редевелопмента колишньої промзони спільними зусиллями міста та інвестора - це проект Nagatino iLand, де місто забезпечив будівництво станції метро. Іншими словами, редевелопмент промзон вимагає щільного приватно-державного партнерства ".

"Освоєння промислових зон фактично неможливо без тісної співпраці міста та забудовника, - підтверджує Віра Сецкая. - Якщо такий механізм буде вироблений, і забудовникам буде надаватися реальна допомога у вирішенні виникаючих питань, то такі проекти" підуть "більш активно".

Але, судячи з усього, це того варте: в Москві вже перебудовано не менш десятка промзон, і сьогодні роботи йдуть приблизно на двадцять майданчиках колишніх заводів, складів і комбінатів.