Продаж квартири за дорученням кому довіряти

Продаж квартири за дорученням - рідкісне явище на вторинному ринку столичної нерухомості. У житті трапляється, що власник нерухомості не може продавати квартиру особисто і виписує довіреність іншій людині. Покупці вирішуються на такі угоди тільки коли вони обіцяють велику вигоду. Втім, в прагненні заощадити, можна втратити набагато більше.

Як часто проходять подібні угоди, які в них є нюанси і що потрібно знати, щоб убезпечити себе від обману, - розбирався наш журнал.

За даними корпорації «Інком-Нерухомість», в цілому на ринку житла частка угод, які відбуваються за участю довірених осіб становить близько 1-2% від загального числа договорів купівлі-продажу. Як пояснив Олександр Зиминский, директор департаменту продажів елітної нерухомості компанії PennyLane Realty, угод за дорученням так мало, тому що покупці чули про афери снедвіжімостью, які проводять за допомогою підроблених, відкликаних або прострочених довіреностей і відмовляються від угоди, якщо не можуть побачитися і поспілкуватися з власником.

Навіть коли покупці йдуть на угоди за дорученням, то вимагають істотну знижку за ризик, добавляетНаталья Алиханова, керівник відділення «Третьяковської» компанії «Пересвет-Нерухомість» .Експерт розповіла, що в компанії були випадки, коли власникам нерухомості було набагато вигідніше витратитися на переліт з зарубіжних країн, ніж продавати житло за дорученням з великими знижками.

Які бувають довіреності

Існує кілька різновидів довіреностей, за якими можна здійснювати операції на ринку нерухомості. Довіреність може бути генеральна, спеціальна, разова. Щоб розпоряджатися квартирою в повному обсязі, необхідно отримати від власника генеральну довіреність. Вона, як правило, видається близьким родичам і оформляється в присутності власника нерухомості на спеціальному бланку, - говорить Олександр Зиминский (Penny Lane Realty). Спеціальна довіреність найчастіше видаються ріелторам на збір документів або подачу документів на реєстрацію.

Разова довіреність передбачає одиничне дію, наприклад, отримання однієї довідки. Досить часто в рамках однієї угоди видається кілька доручень: наприклад, агенту довіряють зібрати документи, а родичам або друзям дають повноваження подати документи, зібрані на продаж житла, на реєстрацію, отримати з реєстрації екземпляр договору і передати його покупцеві.

Представниками власників, на яких виписується довіреність, можуть бути фізичні та юридичні особи. Громадянин, який виступає в якості представника, повинен володіти полнойдееспособностью, бути повнолітнім. Представник не може укладати угоди від імені власника щодо себе особисто.

Процедура передачі повноважень іншій особі регулюється законом і її послідовності присвячена 10 глава Цивільного кодексу РФ. Взагалі будь-яка людина може довірити виконання будь-яких функцій іншому. Максимальний термін, на який видається довіреність, становить 3 роки. Якщо строк не зазначений, то вона дійсна лише 1 рік. У документі обов'язково повинна фігурувати дата його видачі. Ще важлива інформація, яка фіксується в довіреності, - чи отримує довірена особа право передоверіяполномочій або у нього таких повноважень немає.

Нотаріус обов'язковий!

Лев Литовкин, керівник офісу «Мітіно» компанії «Інком-Нерухомість», радить продавцеві, що виписує довіреність звертатися до нотаріуса того регіону, де реалізується нерухомість. Тобто, якщо продається московська квартира, то нотаріус повинен практикувати в Москві, а, наприклад, не в Московській області, Рязані чи інших городахУкаіни. Крім того, варто звертати увагу і на стаж і репутацію котрий запевняє доручення нотаріуса. «На жаль, зараз якість підробок настільки високо, що відрізнити оригінал від« липової »довіреності під силу тільки професіоналам, які здійснюють перевірку через органи, які реєструють ці документи», - нарікає експерт.

Коли довіреність можуть визнати недійсною

Найпоширеніший вид шахрайства - продаж квартири по недійсною довіреності. Олександр Зиминский (Penny Lane Realty), перераховує підстави для визнання довіреності недійсною (до доручення застосовні всі ознаки і наслідки недійсності угод). Наприклад, якщо довіреність видана недієздатним громадянином або неповнолітнім, які досягли 14 років (ст. 171, ст. 172, ст. 176 ЦК України). Причинами недієздатності можуть бути як психічний розлади, так і зловживання алкоголем або наркотиками. Відповідно до ст. 175 ГК України довіреність, видана неповнолітнім у віці від 14 до 18 років, дійсна тільки за письмової згоди її батьків, усиновителів або піклувальників.

Недійсний доручення, видана дієздатним громадянином, але в стані, коли він не міг розуміти значення своїх дій або керувати ними (ст. 177 ЦК України). Недійсні доручення, видані під впливом помилки або обману, насильства, погрози (ст. 178, ст. 179 ЦК України). Якщо колишній власник доведе в суді, що довіреність була отримана обманним шляхом або під впливом погроз і насильства, то така довіреність буде визнана недійсною. Відповідно, недійсними будуть визнані угоди, вчинені на заснування цієї довіреності.

Згідно з положеннями 188 статті Цивільного кодексу України дія довіреності припиняється внаслідок закінчення її терміну, скасування довіреності довірителем, відмова довіреної особи, - каже Наталя Алиханова ( «Пересвет-Нерухомість»).

Якщо довіреність відкликана, нотаріусу, який її запевняв, направляється відповідне повідомлення. «Тому, якщо операція здійснюється за дорученням, - зазначає Ірина Шугурова (« Міель-брокеридж "), - ми завжди перевіряємо, чи не припинені повноваження за довіреністю, чи живий довіритель і т.д.».

І якщо договір підписувався після відкликання довіреності, він буде визнаний недійсним, так як підписаний неповноважним особою, - попереджає Петро Васютик, заступник генерального директора агентства відмінною нерухомості «Great reality».

Хто отримає гроші?

Якщо операція з продажу нерухомості проходить за дорученням, то мимоволі виникає питання про те, як проводиться розрахунок і чи отримує довірена особа доступ до грошей за продане майно. За словами Льва Литовкіна, ( «ІНКОМ-Нерухомість»), формально гроші може отримати, як продавець, так і довірена особа. У другому випадку слід бути дуже обережним. «Адже навіть родичі, які, здавалося б, гранично чесними з вами, отримавши на руки чималу суму, наприклад, мінімум 3,5 млн. Рублів за найдешевшу однокімнатну 18-ти метрову квартиру в Москві, можуть зникнути з вашого поля зору буквально в лічені години », - попереджає експерт.

Теоретично, гроші також можна перевести на рахунок продавця. Хоча безготівкова форма розрахунку між учасниками угоди, що здійснюється в рамках вторинного ринку, дляУкаіни, як і раніше, велика рідкість.

Ризики і їх мінімізація

Угоди з продажу та купівлі житла за дорученнями всі експерти, опитані журналом, вважають високо ризикованими. Зараз в судах різної інстанції знаходяться сотні справ, де люди опинилися обдуреними саме тому, що купували квартиру не безпосередньо, а через довірених осіб. Наталя Алиханова ( «Пересвет-Нерухомість») попереджає, що ризик особливо підвищується, якщо власник квартири знаходиться в місцях позбавлення волі, або лікується від інсульту, алкоголізму, наркоманії і т.д. Вийшовши з в'язниці або лікарні, колишній власник може подати в суд, стверджуючи, що не розумів значення своїх дій, або підписав доручення під загрозою.

Ірина Шугурова ( «Міель-брокеридж"), вважає більш складною ситуацію, коли в угоді фігурує довіреність, прирівняна до нотаріальної. Наприклад, якщо людина тривалий час перебуває в лікарні, довіреність може засвідчити головлікар. Експерт пояснила, що ці довіреності перевіряються таким же чином - направляється запит лікаря з проханням підтвердити, що довіреність видана, що вона не скасовувалася, а також, що довіритель живий.

Втім, багато експертів взагалі не радять йти на угоду за дорученням. «Потрібно твердо наполягати на тому, щоб власник в угоді брав участь особисто», - каже Олег Самойлов ( «РЕЛАЙТ-Нерухомість»).

Звичайно, ризики при покупці квартири за дорученням високі. Так що якщо ви відчуваєте найменшу невпевненість, або щось підозрюєте навіть на інтуїтивному рівні - довіртеся внутрішнього голосу, не лізьте в цю справу. Якщо дуже сподобалася квартира, і ви все-таки бажаєте її купити - послухайте наших експертів, побачитися з власником.