Продаж квартири по іпотеці

Зараз в зв'язку з нестачею готівки на ринку нерухомості, багато людей приваблюють позикові іпотечні кошти на покупку нерухомості. Отримання іпотечного кредиту в банку - це окрема не завжди просте завдання. У зв'язку з кризою в економіці багато людей отримують більшу частину зарплати в конверті. І це не новина. Для них отримання іпотечного кредиту буде не простою справою. Про це можна багато написати. Але я хотіла б для початку розповісти про продаж квартири, коли покупець бере кредит в банку на покупку квартири. Які нюанси можуть виникнути у продавця квартири.
Ось частина питань, що хвилюють продавця:
1) Скільки часу займе оформлення угоди за участю іпотечного кредиту?
2) Список документів, які необхідно надати банку для схвалення банком квартири?
3) Чи є ризики для продавця, при яких банк може не схвалити квартиру продавця?
4) чи варто продавати квартиру іпотечному покупцеві, чи є гарантії, що операція пройде або краще чекати покупця з живими грішми?
А тепер відповіді.
1) Скільки часу займає продаж квартири по іпотеці? Коли ріелтор продає квартиру приймає аванс від покупця, бере іпотечний кредит в банку, він розуміє, що вийти на угоду за один тиждень в такій ситуації не можливо. При наявності всього пакета документів, найшвидший вихід на угоду, буде, швидше за все, не раніше ніж через два тижні.
Якщо документи до угоди не готові, то вихід на угоду буде, де то протягом місяця, з дня прийняття авансу. Дата виходу на угоду безпосередньо залежить від швидкості схвалення банком продаваного об'єкта нерухомості. Термін схвалення об'єкта нерухомості може коливатися від 3-4 днів до 2 тижнів, в залежності від банку і вашого конкретного об'єкта нерухомості.
2) Ось список документів по квартирі або житловому будинку:
А) Свідоцтво про державну реєстрацію права (або надається нотаріально завірена копія, дійсна 1 місяць).
Б) Документи, що підтверджують право власності на житлове приміщення: договір купівлі-продажу, договір передачі, договір міни, договір дарування і т.д. (Оригінал пред'являється)
В) Виписка з ЕГРП (Єдиного державного реєстру прав про обмеження (обтяження) прав власника на житлове приміщення (іпотека, арешт, оренда тощо.) З органів, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Оригінал передається в банк, дійсний 1 місяць.
Г) Кадастровий паспорт, експлікація, поверховий план (оригінал пред'являється) - термін видачі документів не повинен перевищувати 1 рік (за погодженням з банком, іноді приймають кадастровий паспорт до 5 років)
Д) Копії паспортів всіх учасників угоди з боку продавця.
нотаріально засвідчена згода дружини (чоловіка) Позичальника (у разі, якщо чоловік (а) нічого очікувати власником) на покупку, передачу в заставу та на його можливе подальше відчуження та / або нотаріальне заяву покупця про наявність чи відсутність зареєстрованого шлюбу на момент здійснення операції) .
Е) Попередній договір купівлі-продажу квартири, будинки і ділянки (оригінал пред'являється)
Ж) Оцінка об'єкта нерухомості. Тільки в рублях!
З) Якщо позичальник (покупець) в шлюбі не перебуває - пред'являється нотаріальна заява від нотаріуса.

Список документів по ділянці:
А) свідоцтво про реєстрацію права власності продавця на об'єкт нерухомості (пред'являється нотаріально завірене);
Б) документ, який є підставою виникнення права власності продавця (договір купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтво про приватизацію) - пред'являється при наявності
В) кадастровий паспорт
Г) ксерокопія паспорта або інший документ, що засвідчує особу Продавця (пред'являються)
Д) довідка про обмеження (обтяження) прав власника на квартиру, кімнату (іпотека, оренда, арешт і ін.) З установи юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (виписка з ЕГРП)
Е) нотаріально посвідчена згода дружини (чоловіка) Позичальника (у разі, якщо чоловік (а) нічого очікувати власником) на покупку, передачу ділянки в заставу і на його можливе подальше відчуження та / або нотаріальне заяву покупця про наявність чи відсутність зареєстрованого шлюбу на момент здійснення угоди).
Перелік документів для юридичної особи.

А) Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи.
Б) Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи в податковому органі за місцем знаходження.
В) Статут, установчий договір.
Г) Рішення (протокол зборів) про призначення генерального директора.
Д) Наказ про призначення генерального директора.
Е) Картка із зразками підписів і відбитка печатки (завірена банком).
Ж) Виписка з ЕГРЮЛ (дійств. 30 днів) *.

* Всі документи надаються в оригіналах, разом з їх копіями.

Юридичний відділ банків може запросити додаткові документи по конкретному об'єкту нерухомості, в залежності від виду та змісту правовстановлюючих та інших документів.
Іноді це відбувається в останній момент, буквально перед операцією.
Можливе надання в банк довідок з психоневрологічного та наркологічного диспансерів.

3) Тепер з приводу ризиків продавця квартири.

А) Якщо купується квартира знаходиться у власності менше 3 років, а продавець, який її продає, не хоче платити податок на доходи від продажу, тобто збирається знизити суму в договорі купівлі-продажу, то список банків, які готові розглянути таку квартиру не дуже великий. Це в основному Ощадбанк, ВТБ, Дельта кредит. Тому необхідно дізнатися, чи готовий банк на заниження вартості в договорі купівлі-продажу.

Б) Якщо об'єкт нерухомості, що купується по іпотеці, продається з альтернативної покупкою іншої квартири, то бажано з'ясувати, скільки квартир в ланцюжку розглядає банк і скільки осередків під угоду він дає. Бувають досить клінічні випадки з ланцюжками з квартир. І якщо Сбербанк, ВТБ, Дельтакредит, Газпром, в загальному і цілому вже навчилися з цим справлятися, то деякі банки дуже смутно уявляють схеми таких угод і можливі всякі проблеми, пов'язані з цим нюансом. Нещодавно у колеги була угода з банком Юникредит, їй не вдалося пояснити деякі тонкощі угоди ні менеджеру, ні керівництву, аж до самої угоди. Через брак взаєморозуміння утворилося багато складнощів на самій угоді. Угода пройшла, але осад від неї залишився.

В) У Банку можуть виникнути питання щодо правовстановлюючих документів на квартиру, він може зажадати додаткові документи (це може бути спадок, приватизація, рішення суду) і т.д. Банк може попросити надати нотаріальне заяву користувачів про зняття з реєстраційного обліку і т.д.

Банк ніколи не напише про причини відмови в кредитуванні об'єкта нерухомості.
Ось чому, рішення банку щодо кредитування об'єкта дуже важливо, при альтернативних операціях з нерухомістю, коли продавець квартири, що купується по іпотеці, набуває замість своєї квартири, іншу квартиру і повинен передати за неї аванс.
Можливі й інші нюанси, пов'язані з відмовою банку, але вони більш рідкісні і підлягають окремому розгляду.
4) І нарешті, чи варто продавати об'єкт по іпотеці. Скажу, що в більшості випадків, варто. Якщо ваша квартира дуже ліквідна на ринку нерухомості, то ви без праці знайдете не іпотечного покупця. В цьому випадку поспішати брати аванс від іпотечного покупця не варто. Але в більшості випадків, варто задуматися. Покупців на ринку не так вже й багато, а продати треба. Якщо вихід на угоду через місяць вас не лякає, то ви цілком можете взяти аванс від іпотечного покупця, тим більше, що отримання грошей за продану квартиру гарантовано.