Продаж будинків в іпотеку як продати житло з обтяженням

Іпотечний договір укладається на багато років вперед, тому позичальників цікавить безліч питань, пов'язаних з порядком користування і розпорядження житловою нерухомістю. Так як житло є предметом застави за договором, то продаж будинків в іпотеці має свої особливості.

Чи можна продати будинок, куплений в іпотеку?

Всі питання, пов'язані з іпотекою, регламентовані Федеральним Законом «Про іпотеку (заставі нерухомості)». У ньому прямо вказано, що предметом застави за договором є купується таким чином нерухомість (власне, в цьому полягає одна з відмінностей іпотечного кредиту від звичайного).

З цієї причини продати квартиру або будинок з обтяженнями без дозволу банку продати неможливо. Якщо це обмеження будь-яким чином було порушено, то банк має один з двох варіантів вирішення проблеми:

• визнання угоди недійсною. При цьому продавець зобов'язаний буде повернути гроші, а покупець - будинок;
• дострокове виконання зобов'язань за іпотечним договором.

На нерухомість, взяту в іпотеку, накладені обтяження. З цієї причини продавець обов'язково повинен отримати згоду банку на її відчуження.

Як отримати дозвіл на відчуження?

Кожна банківська організація має свої правила видачі дозволу на продаж взятого в іпотеку будинку. Найчастіше особливих перешкод в його наданні немає, так як метою банку є отримання прибутку, а хто саме буде виплачувати кредит, принципової різниці немає.

Щоб отримати дозвіл на відчуження іпотечного майна, потрібно звернутися у відділення банку з відповідною заявою, в якому вказати причини його продажу. Як правило, позичальник вирішує продати будинок з поважних причин:

• складне матеріальне становище, коли реалізація заставленого майна є способом уникнути появи заборгованості;
• збільшення розміру сім'ї. В такому випадку іпотечникам зазвичай одночасно хоче придбати нове житло, і якщо кредит оформляти в тому ж банку, то ніяких проблем не виникне зовсім.

Для отримання дозволу від банківської організації необхідно подати відповідну заяву із зазначенням причин. Заява пишеться в довільній формі.

Труднощі продажу іпотечної квартири

При продажу будинку, взятого в іпотеку, продавець зазвичай стикається з тим, що людей, готових придбати житло з обтяженнями, не так вже й багато. З огляду на велику кількість пропозицій на ринку нерухомості, багато потенційних покупців просто не хочуть зв'язуватися з бюрократичними процедурами, пов'язаними зі зняттям обтяжень на квартиру. У зв'язку з цим продавцеві доводиться ставити ціну на квартиру або будинок нижче ринкової.

Крім низької ціни, продавець іноді стикається з необхідністю виплачувати штрафні санкції (за дострокове погашення). Саме тому варто заздалегідь порахувати втрати, так як в деяких випадках операція виявляється просто невигідною.

Продати іпотечне житло за ринковою ціною буде складно, тому потрібно бути готовим дати непогану знижку.

Як продати будинок з обтяженням по іпотеці?

Існує два способи продажу нерухомості з обтяженням:

• продаж будинку або квартири за готівку, частина з яких йдуть банку в якості погашення решти суми. Питанням здійснення угоди може займатися ріелтор;
• продавець самостійно знаходить покупця, але угода здійснюється із залученням покупцем кредитних коштів.

Продаж квартири або будинку за готівку

Недолік методу полягає в тому, що продавець повинен не просто знайти покупця, але і переконати його дати завдаток в розмірі боргу, що залишився по іпотеці. На таке згоден далеко не кожна людина. В якості підтвердження платежу може виступати розписка, бажано написана в присутності нотаріуса.

Після отримання необхідних коштів продавець йде в банк і повністю оплачує іпотеку. Банк видає документи про погашення боргу, і з ними продавець йде до державного реєстратора знімати обтяження. Після цього угода купівлі-продажу будинку здійснюється в звичайному порядку.

Знайти людину, готового зробити велику передоплату, непросто.

Продаж будинку в іпотеку

Дуже часто і у покупця немає всієї суми, що дозволяє повністю оплатити покупку. В такому випадку виходом з ситуації є купівля-продаж будинку по іпотеці. При цьому слід мати на увазі кілька нюансів:

• у покупця повинна бути на руках сума, що дорівнює розміру залишилася іпотеки продавця. За рахунок цих грошей продавець повинен погасити кредит і зняти майнове обтяження з об'єкту;
• бажано, щоб іпотеку покупець оформляв в тому ж банку, що і продавець. Так більше шансів отримати дозвіл на продаж.

Отже, процедура продажу житла, взятого в іпотеку, може виглядати наступним чином:

• повідомлення банку про бажання продати нерухомість шляхом подачі заяви та отримання відповідного дозволу;
• пошук покупця самостійно або через посередників;
• погашення решти суми боргу;
• зняття обтяжень у державного реєстратора;
• підписання договору купівлі-продажу;
• реєстрація договору;
• передача нерухомості і суми, що залишилася.

Також вас може зацікавити: