Про проблему організації капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках при

Незалежний Громадська рада Пензенської області з питань взаємодії в реалізації житлової політики держави

ПРО ПРОБЛЕМУ ОРГАНІЗАЦІЇ КАПІТАЛЬНОГО РЕМОНТУ ЗАГАЛЬНОГО МАЙНА У багатоквартирних будинках ПІД ЧАС ВИКОРИСТАННЯ СПЕЦІАЛЬНОГО РАХУНКУ

Організація капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках, певна IX розділом Житлового кодексу Укаїни (далі по тексту - ЖК РФ), передбачає наступні основні обов'язкові дії:

- капремонт проводиться за рахунок обов'язкових внесків, які акумулюються на рахунках фонду капітального ремонту, який формується власниками приміщень;

- уповноваженою особою встановлюється мінімальний розмір обов'язкового внеску;

- фонд формується тільки на спеціальному рахунку або на рахунку регіонального оператора;

- власниками спеціального рахунку за вибором власників приміщень у МКД можуть бути ТСЖ, житловий кооператив, регіональний оператор, керуюча організація.

Дані обов'язкові дії самі по собі викликають безліч питань, не отримавши відповідь на які неможливо буде визнати, що капітальний ремонт організовується з волі самих власників приміщень і в їх інтересах.

В даному матеріалі розглядається проблема організації капітального ремонту при використанні спеціального рахунку, власником якого є регіональний оператор. Це найбільш поширений спосіб формування фонду в Пензенській області, і з цієї причини йому належить дати розгорнуту оцінку. Вибираючи регіонального оператора в якості власника спеціального рахунку, власники житла і не підозрюють про наявність наступних проблем.

Проблема договірних відносин між керуючою організацією і власником приміщення в МКД.

Слід мати на увазі, що регіональний оператор на законній підставі відмовляється направляти платіжні квитанції на внесення внеску на капремонт власникам приміщень. Напрямок керуючої організацією (далі - УО) платіжної квитанції в обставинах, коли власником спеціального рахунку є регіональний оператор, означає, що між власниками приміщень і УО, нібито, виникли зобов'язання. Вивчивши вимоги законодавства, правоздатність керуючої організації відповідно до договору управління багатоквартирним будинком, а також правоздатність відповідно до іншими рішеннями власників приміщень в безлічі багатоквартирних будинків, які використовують даний спосіб накопичення коштів, можна прийти до висновку, що на момент направлення платіжної квитанції у власників приміщень не було зобов'язань перед керуючою організацією по внесенню внеску на капітальний ремонт. Відповідно, у керуючої організації не було зобов'язань по витребуванню внеску на капремонт.

Відповідно до ст.307 Цивільного кодексу Укаїни (ГК РФ) ... зобов'язання виникають з договору, внаслідок заподіяння шкоди та інших підстав, зазначених у цьому кодексі ... Відповідно до ст.309 ГК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов зобов'язання і вимог закону, інших правових актів. Цивільний і Житловий кодекс не встановлюють наявність зобов'язань власників приміщень у МКД по оплаті внеску на капітальний ремонт загального майна керуючої організації інакше, як в силу договору. Тим більше в обставинах, коли власником спеціального рахунку є не сама керуюча організація, а регіональний оператор. У керуючої організацііотсутствуют обязательстваперед власниками приміщень щодо формування фонду та організації проведення капітального ремонту і за законом, і за договором управління МКД. В рівній мірі такі зобов'язання відсутні і у регіонального оператора, на спеціальний рахунок якого пропонується перераховувати кошти при виборі регоператора як його власника. Це дає право власникам приміщень в МКД відмовитися від оплати внеску за цю суму з документів, спрямованої як керуючої організацією, так і регіональним оператором.

Цивільний і Житловий кодекси РФ, інші правові акти Укаїни прямо не визначають особа, яка зобов'язана пред'являти платіжні квитанції власникам житла на оплату внеску на капітальний ремонт в разі, якщо фонд формується на спеціальному рахунку. Наприклад, щодо рахунку регіонального оператора (чи не спеціального) частиною 1 і 2 ст.181 ЖК України встановлено, що коли його власником є ​​регіональний оператор, то відносини між регіональним оператором і власниками приміщень регулюються договором, при цьому умовами такого договору є формування фонду і організація проведення капітального ремонту. В даному ж випадку керуюча організація навіть не формує фонд капітального ремонту. Керуюча організація також не організує капітальний ремонт, оскільки рішення по ньому власники житла в МКД в даному випадку не приймали.

Рішення про власника спеціального рахунку в особі регіонального оператора, прийняте на загальних зборах власниками житла, не тягне зобов'язань керуючої організації по формуванню фонду і по організації капітального ремонту згідно із законом. Законодавство не встановлює ніякого зв'язку між власником спеціального рахунку та особою, що формує фонд. Е то з усією очевидністю доводиться відмовою регіонального оператора, як власника спеціального рахунку, направляти зазначені платіжні квитанції власникам приміщень. Рішення власників житла про вибір власника спеціального рахунку не тягне жодних правових наслідків для власників приміщень у МКД. Для того щоб у власників приміщень з'явилися відповідні зобов'язання, необхідно або прийняти ними відповідне рішення в рамках чинного законодавства, або змінити чинне законодавство, яке дозволило б без договору направляти платіжні квитанції на оплату внеску на капітальний ремонт, що неможливо. Як вийти з ситуації, що склалася?

Без прийняття власниками приміщень рішення про капітальний ремонт загального майна внесення внеску на капітальний ремонт неможливо, за винятком випадку, коли обов'язковість внесення такого внеску власнику спеціального рахунку напрямком платіжної квитанції керуючої організацією регулюється законом. У нашому випадку - не регулюється.

Звідси висновок. якщо належним порядком не встановлені зобов'язання між керуючою організацією і власником приміщення в МКД, то напрямок керуючої організацією платіжної квитанції, тим більше в цілях перерахування коштів на капремонт, на чужій спеціальний рахунок, - незаконно. Це ж в рівній мірі стосується і регіонального оператора.

Про права на кошти, розміщені на спеціальному рахунку

Слід мати на увазі, що при розміщенні коштів на спеціальному рахунку, права на такі грошові кошти належать власникам приміщень (ст.36.1 ЖК РФ), але не управляє організації і не регіональному оператору. Керуюча організація без рішення власників житла про затвердження умов договору (про формування фонду і організації капремонту) не має права вимагати внесення внеску ні на свій, ні на інший спеціальний рахунок, оскільки ці кошти як були, так і залишаються засобами власників приміщень у МКД. На відміну від коштів, що розміщуються на звичайному рахунку регіонального оператора, вони не стають майном регіонального оператора, і, тим більше, не стають майном керуючої організації.

Вибір власника рахунку (звичайного або спеціального), - це вибір самих власників житла відповідно до вимог Житлового кодексу. Вибираючи власника банківського рахунку, власники приміщень в МКД роблять це усвідомлено, з урахуванням обставин, в яких знаходиться багатоквартирний будинок, а також з урахуванням вимог чинного законодавства. Власники житла усвідомлено (чи через незнання) і за своїм рішенням, або у відповідному випадку відповідно вимог законодавства, перераховують кошти на звичайний рахунок регіонального оператора. Вони повинні бути інформовані про наслідки того, що перераховані ними кошти стають засобами регіонального оператора, і що він має право ними розпоряджатися, в тому числі і в інтересах власників приміщень інших МКД. При застосуванні ж спеціального рахунку регіонального оператора, правовий режим використання розміщених на ньому коштів, - інший, істотно відрізняється від звичайного рахунку регоператора.

Слід мати на увазі, що розміщення коштів на спеціальному рахунку регіонального оператора не дає ніяких прав керуючої організації витребувати таку плату у неплатників внеску. По-перше, надіслані кошти не стають засобами керуючої організації, а по-друге, відсутність договору з керуючою організацією не дає їй права на такі дії. Це суттєвий момент, яким можуть власники житла скористатися в суді в разі витребування керуючої організацією в судовому порядку не сплачених ними внесків.

Проблема спеціального банківського рахунку

Спеціальний банківський рахунок являє собою окремий рахунок в банку, який відкривається для платіжних агентів і постачальників для послуги «зарахувати і списати» грошові кошти відповідно до законодавства держави.

Також слід мати на увазі, що правове становище самого регіонального оператора, як власника спеціального рахунку, по відношенню до власників приміщень у МКД взагалі не визначено ні за договором, ні за законом.

При пошуку відповіді на це питання слід мати на увазі, що власником спеціального рахунку в зазначених обставин керуюча організація не є, і, як зазначено вище, ніякого договору з нею немає. Також слід мати на увазі, що регіональний оператор, як власник спеціального рахунку, не може бути платіжним агентом власників приміщень, оскільки відсутній договір, умови якого визначені названим законом №103-ФЗ.

Застосування федерального закону «Про захист прав споживачів» в обставинах застосування спеціального рахунку

Хто буде відповідати перед власниками житла за законом «Про захист прав споживачів» з надання послуги з формування фонду капремонту і його організації, тим більше без рішення зборів власників житла? Або це зовсім не послуга, а власник житла не споживач? Чи може керуюча організація, у разі виникнення необхідності, бути відповідачем у суді з питань, пов'язаних із застосуванням закону «Про захист прав споживачів» в обставинах відсутності договору про формування фонду та організації проведення капремонту? Хто взагалі може бути відповідачем у суді при таких обставинах? А може для керуючої організації зовсім неважливо, хто буде відповідачем у суді, оскільки сама себе таким відповідачем вона не вважає?

Питання про те, який договір буде укладати з власниками житла керуюча організація, і чи буде він полягати взагалі, - істотний для визначення виконавця послуги з формування фонду капітального ремонту і його організації.

Будь-який ремонт загального майна, якщо він необхідний, здійснюється тільки за окремим рішенням спільного майна (пункти 1 і 4.1 частини 2 ст.44 ЖК РФ). Ніхто не має права пред'явити претензії керуючої організації щодо відсутності в МКД необхідного ремонту (не змісту) загального майна, якщо власниками приміщень не визначена необхідність такого ремонту, не визначені його терміни, розмір фінансування та умови виконання робіт, і якщо це не стало або предметом договору управління МКД, або окремого договору. Такі претензії уповноваженими органами можуть бути пред'явлені тільки самим власникам приміщень, і то в разі, якщо це можливо в силу чинного законодавства. Хто і яким чином можна пред'явити претензії власникам приміщень, якщо вони не бажають здійснювати капітальний ремонт загального майна в силу різних законних причин?

У керуючої організації може виникнути обов'язок направляти платіжні квитанції на внесення внеску на капремонт тільки тоді, коли буде відповідне рішення власників житла про наділення керуючої організації відповідними правами та обов'язками. Інакше неможливо.

Сподіваюся, що керуючі організації даний аргумент візьмуть як основний, і не будуть наполягати на напрямку власникам житла платіжних квитанцій на внесення внеску на капітальний ремонт. В кінцевому підсумку, керуюча організація зобов'язана захищати житлові права власників приміщень перед особами, такими, що порушують або намагаються їх порушити, а не виконувати необдумані і незаконні вимоги окремих осіб, яким з різних причин не хочеться помічати норми чинного законодавства, що регулюють зазначені відносини.

Слід мати на увазі, що сама керуюча організація не має права нав'язувати власникам житла умови будь-якого договору, навіть якщо б такий договір був обов'язковий в силу закону. В силу вимог, встановлених частинами 1 і 2 ст.162 Житлового кодексу обов'язково повинно бути прийнято рішення про затвердження умов договору управління МКД безпосередньо власниками приміщень, а його істотні умови встановлені частиною 3 тієї ж статті. Інших можливостей для укладення договору з власниками приміщень в МКД у керуючої організації немає.

Керуючі організації Пензенської області не зверталися до власників приміщень з пропозицією про внесення змін до договору управління МКД в частині прав та обов'язків сторін щодо здійснення внеску на капремонт, формування фонду капітального ремонту і безпосередньо його організації. Це означає, що відповідно до вимог закону «Про захист прав споживачів» пред'являти платіжні квитанції на внесення внеску на капремонт керуюча організація не має права.

Про відповідальність регіонального оператора як власника спеціального рахунку

Звертаю увагу також на наступне. В силу частини 6 ст. 178 ЖК України у випадку зі звичайним рахунком, власником якого може бути тільки регіональний оператор, суб'єкт Укаїни несе субсидіарну відповідальність за невиконання або неналежне виконання регіональним оператором зобов'язань перед власниками приміщень. У випадку ж із спеціальним рахунком такої відповідальності не несе ніхто. В обставинах, коли фонд капітально ремонту формується практично безперервно і постійно протягом тривалого часу, виникають додаткові питання, пов'язані з відповідальністю самого регіонального оператора як власника спеціального рахунку. Ким встановлена ​​така відповідальність? З ким укладає договір регіональний оператор як власник спеціального рахунку? Яка його відповідальність?

Не отримавши відповіді на всі поставлені питання, не оформивши в належному порядку договірні відносини, власники житла мають права відмовлятися від оплати внесок на капітальний ремонт по платіжним документом, спрямованому як керуючої організацією, так і регіональним оператором.