Про порядок продажу заставного житла

Банки завжди йдуть назустріч своїм клієнтам.

Береш чужі і на час, віддаєш свої і назавжди. Думка стара, але кожен позичальник заново відкриває її для себе, як тільки починає повертати гроші банку. Оформляючи іпотечний кредит, треба зуміти спланувати свій бюджет так, щоб кожен місяць віддавати певну суму, а на решту грошей нормально жити. Але, на жаль, життєві обставини складаються по-різному, і не все можна передбачити. Бувають випадки, коли позичальник з тих чи інших причин перестає вносити платежі по кредиту. Що чекає позичальника і заставну нерухомість в цьому випадку? Ціна питання при іпотечному кредитуванні велика.

Якщо позичальник перестає вносити платежі по кредиту, квартиру можуть продати за рішенням суду або в позасудовому порядку. Останній варіант зустрічається рідше. Він можливий в тому випадку, якщо позичальник добровільно погодився на продаж єдиного житла в позасудовому порядку після того, як допустив прострочення по кредиту більше трьох разів протягом 12-ти місяців.

Зауважте: єдина нерухомість без згоди позичальника на позасудовий порядок теж може бути продана, але тільки за рішенням суду. Є думка, що якщо в квартирі прописані неповнолітні діти, то виселити боржника буде неможливо. Так ось це не так. Іпотечна квартира знаходиться в заставі у банку. І якщо позичальник перестає повертати кредит, банк має право продати її, щоб повернути свої гроші.

Деякі позичальники часто турбуються, що банк в будь-який час може зажадати достроково погасити всю заборгованість за іпотечним кредитом. Слід пам'ятати, для того, щоб банк міг вимагати достроково повернути кредит, позичальник повинен протягом року допустити не менше трьох прострочень. При цьому їх розмір може бути яким завгодно. Навіть дуже незначним. Досить не повністю заплатити один щомісячний платіж, і протягом наступних двох місяців не погашати заборгованість, що виникла.

Перш ніж вирішити питання кардинально, банк повідомить боржника про проблему, запропонує варіанти реструктуризації або запропонує повернути борг достроково. Найчастіше таких грошей у позичальників не буває. Тоді банку нічого не залишається, окрім як звертатися в суд.

Розгляд може тривати від двох місяців до півроку. Суд приймає рішення про реалізацію квартири і визначає її початкову продажну ціну. Вартість житла може бути встановлена за згодою позичальника і банку. Якщо домовитися не вдалося, то суд орієнтується на результати незалежної оцінки. В останньому випадку ціна продажу становитиме 80% від оціночної вартості. Тобто квартира буде виставлена на торги з 20% -ним дисконтом.

Торги організовує служба судових приставів-виконавців. Торги ведуться на підвищення. Покупцем стає той, хто запропонує найвищу ціну за квартиру. Для того, щоб торги відбулися, в них має взяти участь не менше двох учасників.

Якщо на перших торгах заставне майно не продається, то проводяться повторні торги. На них вартість квартири знижується ще на 15%.

Якщо нерухомість все одно ніхто не купує, тоді організатор торгів оголошує торги не відбулися, а судовий пристав-виконавець пропонує банку залишити квартиру собі. Банк приймає предмет застави в рахунок погашення боргу за кредитним договором, після чого документи (акт про передачу застави, згода банку про прийняття майна і протокол про результати торгів) передаються в службу державної реєстрації. Так квартира виявляється у власності у банку.

Продаж квартири повинна погасити борг позичальника перед банком. Суму боргу визначає суд. Зазвичай вона складається з тіла кредиту (грошей, які видав банк), відсотків, неустойки та судових витрат.

Розмір заборгованості може бути визначений на дату винесення рішення. Тоді він буде зафіксований в рішенні суду. Якщо ж кредитор і позичальник не розірвали кредитний договір, то він продовжить діяти навіть після винесення судового рішення. Це означає, що відсотки продовжать нараховуватися аж до моменту продажу квартири і погашення за рахунок її вартості основного боргу. Тобто сума боргу зростатиме.

Якщо від продажу квартири грошей залишиться більше, ніж сума боргу, то різниця повертається позичальнику.

Своя чужа квартира

Процедура реалізації закладеного нерухомого майна за рішенням суду - тривала. Зазвичай вона йде не менше року.

Слід пам'ятати, що весь цей час позичальник має право жити в своїй квартирі. Ніхто його до продажу житла виселяти не має право.

Буває, що у позичальника з'являється можливість погасити заборгованість вже під час судового розгляду. У цьому випадку банки, як правило, йдуть назустріч своїм клієнтам. Тоді боржник погашає прострочення, і квартира залишається в його власності. Навіть якщо судом винесено рішення про звернення стягнення на заставлене майно, у позичальника є можливість зберегти за собою заставлене майно, погасивши всю заборгованість перед банком до моменту його продажу на публічних торгах.

Як вже говорилося, на торгах квартира продається з дисконтом. Тому якщо є можливість, краще, якщо позичальник сам займеться реалізацією іпотечної квартири. Так він може спробувати продати її дорожче.

Продавати квартиру можна тільки за згодою банку. Кредитори навряд чи відмовлять в цьому. Вони зацікавлені в тому, щоб вирішити питання без суду. Банки видають дозвіл на певний термін. Наприклад, на три місяці. Якщо квартира не буде продана за цей термін, то банк може його продовжити. Але потрібно розуміти, що весь цей час заборгованість буде зростати. Тому позичальникові потрібно форсувати ситуацію, і можливо навіть піти на поступки покупцям, знизивши ціну.

Висновок: до іпотечних платежах потрібно ставитися дуже уважно

Намагатися не допускати прострочень. А вже якщо це сталося, то намагатися якомога швидше їх погасити і, звичайно ж, відразу повідомляти в банк про виникнення проблем з погашенням кредиту, щоб вчасно знайти шляхи вирішення і не доводити справу до суду. Як правило, банки йдуть назустріч своїм позичальникам і дають можливість для відновлення платоспроможності: надають так звані «платіжні канікули», проводять реструктуризацію кредиту. І, звичайно ж, не варто нехтувати програмами страхування при іпотечному кредитуванні - в разі непередбачених життєвих обставин страхова компанія погасить заборгованість за кредитом в рамках договору страхування.

Читайте також

Чи діє програма "Житло для української сім'ї" в Уфі?

Даєш магазин у дачі!

Що впливає на вартість садового або дачного ділянки

Запрацювала «гаряча лінія» програми допомоги іпотечним позичальникам

Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) відкрило «гарячу лінію» для іпотечних позичальників, які потрапили в складну фінансову ситуацію: 8-800-755-55-00

«Житло для української сім'ї»: гаряча лінія

На питання наших Новомосковсктелей відповідає керівник напрямку департаменту інновацій, методології та стандартизації АІЖК Тетяна Файнбліт

Маткапітал можна буде витратити на перший внесок по іпотеці

Держдума прийняла ці поправки у другому і третьому читаннях

За місто - з вітерцем?

Де в Підмосков'ї найкраще купувати житло і дачу, щоб не проводити півдня в пробках

Знімаємо дачу в Підмосков'ї

Розкид цін: від 10 тисяч до 4 мільйонів в місяць