Припинення договору оренди

Головною підставою припинення зобов'язань з договору оренди є витікання його терміну. Але якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну договору, то за відсутності заперечень з боку орендодавця договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.

Якщо орендар фактичними діями, тобто без належного попереднього попередження орендодавця, припиняє договір (виїжджає з орендованого приміщення, перестає експлуатувати обладнання і т.п.), то при відсутності згоди орендодавця на таке припинення орендар залишається пов'язаним усіма орендними зобов'язаннями, зокрема зобов'язанням щодо внесення орендних платежів протягом вищевказаних місячного або тримісячного термінів.

Якщо без належного попереднього попередження орендаря орендодавець фактичними діями припиняє договір оренди (вилучає орендоване обладнання, здає приміщення іншій особі і т.п.), то при відсутності згоди орендаря на таке припинення орендодавець зобов'язаний відшкодувати орендарю все викликані цим збитки, виплатити неустойку, а при наявності відповідної вимоги орендаря - надати йому можливість користуватися предметом оренди протягом вищевказаних місячного або тримісячного термінів.

Договір оренди, укладений на певний термін, може бути розірвано тільки з підстав, передбачених законом або визначеним у договорі відповідно до закону і істотою договору оренди як термінової операції.

Згідно ст. 619 ЦК суд може достроково розірвати договір оренди на вимогу орендодавця у випадках, коли орендар:

користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
істотно погіршує майно;
більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни - у випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.

Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.

Згідно ст. 620 ЦК суд може достроково розірвати договір оренди на вимогу орендаря у випадках, коли:

орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, що не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна або перевірки його справності при укладенні договору;
орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання.

Наведений перелік підстав дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї зі сторін є незамкнутим. Закон допускає, що договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця або орендаря відповідно до п. 2 ст. 450 ГК.

Якщо в договорі оренди, в якому суворо обумовлений термін його дії, буде присутній умова про те, що орендар або орендодавець має право в односторонньому порядку, завчасно попередивши контрагента, відмовитися від договору, воно мізерно як таке, що суперечить сутності термінового зобов'язання.

У разі дострокового припинення договору оренди за загальним правилом припиняється і укладений відповідно до нього договір суборенди. Суборендар в цьому випадку має право вимагати від орендодавця укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що суборенди на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди.

При припинення орендних зобов'язань припиняються також заставу права оренди, зобов'язальні відносини, що виникли в зв'язку з внесенням права оренди до статутного капіталу юридичної особи (в силу зникнення предмета цих угод).

У разі припинення договору оренди відповідно до п. 4 ст. 453 і ст. 622 ГК орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення.

У разі, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. У разі, коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті в повній сумі понад неустойки, якщо інше не передбачено договором.

Споживання пам'яті: 0.5 Мб