Правове законодавство і орендні відносини
З договорами оренди в тій чи іншій формі багато зустрічаються, навіть не підозрюючи про це. Здача квартири в найм, поїздка на таксі, придбання обладнання в лізинг - все це різновиди договору оренди. Об'єднує все перераховане те, що майно по ним передається у володіння і користування лише на час за певну плату. Визначальною ознакою, що дозволяє класифікувати їх на групи, виступає предмет угоди.
Загальна характеристика оренди
За загальним правилом договору оренди орендодавець бере на себе зобов'язання надати будь-яке майно як рухоме, так і нерухоме у тимчасове володіння і користування. У свою чергу орендар зобов'язується своєчасно вносити орендний платіж.
Визначальними елементами угоди, що дозволяє його відмежувати від інших цивільно-правових договорів, є:
- оплатне - обов'язкова умова полягає в оплаті за орендований об'єкт, при цьому її розмір виступає в якості суттєвої умови;
- предмет, до якого належить майно, за винятком вилученого з обороту (наприклад, окреме приміщення, автомобіль, підприємство і інші об'єкти, що є невживані);
- передача в користування та / або володіння, тобто без права розпорядження і, як наслідок, право власності не виникає;
- двобічність - сторонами в угоді є орендодавець (власник або його представник) і орендар.
Форма так само як і тривалість трохи істотна умова, оскільки сторони самостійно вправі визначити формат угоди. Винятки, для яких обов'язкова письмова форма, сформульовані в ст. 609 ГК:
- термін дії більше 1 року;
- стороною в угоді виступає юридична особа.
Крім цього у випадках, прямо передбачених законодавством, угоди щодо нерухомості підлягають обов'язковій реєстрації в держреєстрі. Можливі варіанти викупу об'єкта, що передбачає форму, передбачену як для купівлі-продажу.
Цивільний кодекс вводить поняття суборенди, під якою розуміється передача майна (всього або його частина), прийнятого в рамках орендної угоди, в користування та / або володіння третім особам. Висновок можливо лише з письмової згоди власника. У цьому випадку, на відміну від перенайма, заміни особи в основному зобов'язанні не відбувається.
В рамках розглянутих договорів, як і будь-яких інших цивільно-правових угодах, сторони наділені специфічними для даних правовідносин правами і обов'язками, а також несуть відповідальність за їх дотримання відповідно до цивільного законодавства.
Права і обов'язки орендодавця
Коло прав орендодавця, характерний для всіх різновидів оренди, утворюють:
- право на своєчасне отримання орендної плати;
- право на дострокове припинення договору;
Разом з тим коло обов'язків, встановлених законодавством для орендодавця, трохи ширше і включає:
- обов'язок надати майно, встановлене угодою, в належному стані;
- проведення капітального ремонту при необхідності або на першу вимогу;
- обов'язок щодо повідомлення про права третьої сторони на орендоване майно;
- обов'язок відшкодувати вироблені невіддільні поліпшення (наприклад, установка пластикових вікон в приміщенні) за умови, що вони були узгоджені з власником.
За власником закріплена відповідальність при передачі майна, що має недоліки, які не дозволяють використовувати його в передбачених цілях. Тому на першу вимогу виявлені недоліки повинні бути усунені силами власника.
Права і обов'язки орендаря
Цивільний кодекс надає орендареві наступні повноваження:
- використовувати майно на свій розсуд з урахуванням цілей, для яких вона була видана;
- при припиненні договору переважне право на його пролонгацію;
- за згодою власника передавати в суборенду як все майно, так і його частина;
- вимагати усунення недоліків у разі їх виявлення, а також відшкодування завданих збитків;
- вимагати проведення капітального ремонту, а також відновлювальних робіт, а при проведенні їх за свій рахунок має право вимагати відшкодування всіх витрат.
Основні обов'язки полягають:
- в необхідності використовувати орендований об'єкт за призначенням (наприклад, в житловому приміщенні - проживати);
- своєчасної оплати орендної плати;
- в належному проведенні поточного ремонту;
- в разі припинення, повернути все отримане в рамках угоди в тому вигляді, в якому було прийнято з урахуванням природного зносу.
Законодавцем ніякої додаткової відповідальності за орендарем не закріплено, тому він несе відповідальність лише за належне виконання покладених обов'язків.
Загальні принципи припинення оренди
Припинення орендних відносин можливо з кількох причин:
- закінчення терміну дії;
- розірвання з ініціативи, що надійшла від орендаря;
- розірвання за заявою орендодавця.
Після закінчення терміну за загальним правилом орендні правовідносини припиняються, якщо хоча б одна зі сторін заявила намір про розірвання укладеної угоди. Якщо такого наміру заявлено не було, майном продовжують користуватися (за згодою орендодавця), то угода вважається пролонгованою на невизначений термін на тих же умовах.
Законодавець закріпив і можливість дострокового розірвання правовідносин як з боку власника, так і з боку орендаря. Обов'язково при цьому напрямок письмового повідомлення з вимогою про усунення порушень договору в установлений термін, що відповідає принципам розумності.
З ініціативи власника достроково орендні відносини можуть бути припинені на підставах, коли орендар:
- неодноразово порушив умови угоди, в тому числі використовував майно не за призначенням;
- заподіяв шкоду об'єкту, погіршивши його загальний стан;
- порушив своєчасну оплату, тобто не вніс 2 і більше платежів поспіль;
- не справив капітальний ремонт, якщо цей обов'язок за ним закріплена договором.
Дострокове розірвання орендних відносин з ініціативи орендаря, коли власник:
- не надав майно в користування або перешкоджає різними способами вільно ним користуватися;
- надав об'єкт, що має істотні недоліки (якщо вони прямо не обумовлені в угоді);
- не виробляє капітальний ремонт;
- майно, надане в оренду, стало не придатним для подальшого використання.
Зазначені переліки не є вичерпними, оскільки сторони можуть встановити додаткові підстави для дострокового припинення орендних відносин.
різновиди оренди
Договір оренди та його різновиди, в тому числі і що відносяться до договорів комерційної діяльності, регламентовані гол. 34 ГК. Розглянемо їх особливості та відмінності один від одного.
Під прокатом розуміється підприємницька діяльність, спрямована на здачу рухомого майна у тимчасове користування і володіння за плату.
Особливостями даного договору, що дозволяють його відрізнити від інших видів, є:
- предметом прокату можуть виступати тільки рухоме майно;
- максимальний період не більше 1 року, при цьому на вимогу орендаря договір може бути розірваний (таке повідомлення має бути направлено за 10 днів до передбачуваної дати розірвання);
- публічність (передбачає необхідність укласти договір на рівних умовах з усіма хто звернеться до орендодавця, не надаючи нікому переваги);
- наявність письмової форми;
- суборенда заборонена;
- весь ремонт (капітальний і поточний) здійснюється за рахунок коштів орендаря;
- орендна плата повинна бути встановлена в певній сумі грошових коштів.
Майно, орендоване в прокат, як правило, використовується в споживчих цілях (особистих, сімейних та інших), тому в якості додаткової особливості можна розглядати ту обставину, що користувачами в більшості випадків виступають фізичні особи.
Договір оренди транспортних засобів
Подібні угоди поділяють на 2 види як з наданням послуг з технічної експлуатації і управління (з екіпажем), так і без таких. Відмітна особливість розглянутих договірних відносин полягає в розподілі обов'язків з проведення ремонту, оплати палива, страхування та інших витрат між сторонами. Так, при оренді з екіпажем все витрати несе орендодавець, а при оренді без екіпажу - орендар. Плата за оренду транспортних засобів називається - фрахт.
- предметом виступають технічні пристрої, призначене для переміщення, перевезення та інше;
- надано право без згоди передавати об'єкт в суборенду.
- законом не регламентується граничних термін таких угод;
Оренда будинків та споруд
- оформлення письмової форми у вигляді підписаного з обох сторін одного документа, недотримання якої тягне недійсність угоди (обов'язкова державна реєстрація);
- при відсутності узгодженого розміру орендної плати договір вважається неукладеним;
- предмет - нерухомість у вигляді будівель і споруд (передача частини будівлі регулюється загальними положеннями про оренду).
Оренда підприємств
Даний договір передбачає надання підприємства у вигляді майнового комплексу, в тому числі будівель, устаткування, сировини і матеріалів, земельних ділянок та інше. На даний вид поширюють свою дію також цивільні норми, що регулюють передачу будівель і споруд. Такий договір вважається змішанням і включає в себе елементи інших договорів (п. 3 ст. 421 ЦК України).
- об'єкт передається з метою здійснення підприємницької діяльності, тобто його використання має бути направлено на отримання прибутку;
- всі витрати (ремонт, страхування, обслуговування та інше) несе орендар;
- разом з об'єктом можлива правопередача боргів, при цьому кредитори повинні бути повідомлені про це в письмовій формі;
- недодержання письмової форми у вигляді одного документа, підписаного сторонами, спричиняє недійсність правочину.
Договір лізингу (фінансова оренда)
Цей різновид передбачає обов'язок орендодавця (лізингодавця) придбати майно для подальшої передачі його за плату в користування та / або володіння на час. За загальним правилом продавця і предмет оренди вибирає лізингоотримувач. За свій суті лізингові відносини є різновидом фінансування діяльності лізингоодержувача.
- на відміну від інших в даному випадку майно набувається орендодавцем спеціально для лізингоодержувача, який сам вибирає вид і продавця;
- договір спрямований на здійснення підприємницької діяльності, оскільки сторони є комерційними організаціями;
- це тристороння угода (лізингодавець, лізингоодержувач і продавець);
- можлива передача в сублізинг (вимоги продавця в цьому випадку переходять до лізингоодержувача).
При передачі прав в рамках сублізингу обов'язковою умовою є наявність згоди лізингодавця.
Всі різновиди оренди за своєю суттю є комерційними і спрямовані на отримання прибутку орендодавцем, а в деяких випадках і орендарем (від використання орендованого майна). Загальні норми поширюють свою дію на окремі випадки оренди лише, якщо сформовані правовідносини, що володіють ознаками орендних, що не врегульовані нормами цивільного законодавства, або загальні норми про оренду не суперечать приватним.
Укладаючи договір оренди, потрібно чітко розуміти з якого періоду він почне діяти. Що б не платити зайвого за не використане майно в непереданих період.
Грамотне висновок довора, це дуже важливий аспект будь-якої угоди. Тому варто більш уважно підходите до цього завдання. Є ряд правил, які потрібно дотримуватися при укладанні договору аредни.
У разі порушення умов договору виникає необхідність розірвання. Обов'язковою дією вважають напрямок претензії про розірвання договору оренди.
Оренда це слово, що походить від renda, renta і що означає віддачу майна в найм за відому ренту, найману плату. Термінологія в орендних відносинах і зобов'язань.
Наприклад, умовами договору прописана орендна сума з двох складових частин: постійної і змінної. При цьому плата прописана не у вигляді твердого платежу, а розраховується щомісяця.
Стратегія стягнення боргів по орендній платі починається з претензії, що спрямовується боржнику.
важливі істотні умови в договорах оренди нежитлового приміщення. яке підлягає передачі в тимчасове користування потрібно знати умови і проблеми які виникають.