Правова сутність договору про приватизацію житлового приміщення

Матеріал підготовлений з використанням правових актів

Бондарєв Е.С. консультант Борисівського районного суду Бровариской області.

Підставою для передачі житла в порядку приватизації за чинним законодавством є договір про приватизацію житлового приміщення, тому в рамках даної статті вважаємо за необхідне розглянути сутність даного договору.

З моменту прийняття Закону про приватизацію житла і по теперішній час спеціального нормативного акта, що регулює порядок укладення, зміни, а також розірвання договору про приватизацію житла не існує, тому до даного виду договорів застосовуються загальні правила, встановлені цивільним законодавством.

Згідно ч. 1 ст. 420 ГК України договором є домовленість двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Договір про приватизацію житлового приміщення - це договір, спрямований на передачу наймачеві займаного житлового приміщення наймодавцем. Суб'єктами даного договору є наймачі та наймодавця.

Наймодавцями (власниками приватизованого житла) Закон про приватизацію визначає органи державної влади, органи місцевого самоврядування, а також державні або муніципальні унітарні підприємства, за якими закріплено житловий фонд на праві господарського відання, державні або муніципальні установи, казенні підприємства, в оперативне управління яких передано житловий фонд.

П.В. Крашенинников ділить наймодавців на два види суб'єктів, що мають право на укладення договору приватизації житлових приміщень:

- по-перше, органи місцевого самоврядування, а також муніципальні підприємства та установи, що здійснюють приватизацію державного житлового фонду;

- по-друге, державні організації, що здійснюють приватизацію закріпленого за ними державного житлового фонду.

Зазначені суб'єкти, що мають на праві власності, в господарському віданні або оперативному управлінні житловий фонд, проводять необхідні організаційні заходи, що дозволяють безперешкодно здійснювати передачу житла у власність громадян; можуть приймати рішення про приватизацію службових житлових приміщень і комунальних квартир; укладати з громадянами договори про передачу їм житла у власність і т.д.

Наведене вище поділ суб'єктів договору приватизації житла на муніципальних і державних ґрунтується на відповідній приналежності підприємства, що приватизується житла до державного або муніципального житлового фонду.

При цьому нотаріального посвідчення договору передачі не потрібно і державне мито не стягується. Дана обставина випливає із загальної політики проведення приватизації та її основного принципу безкоштовності.

Договір про передачу житлового приміщення в порядку приватизації полягає в простій письмовій формі.

Само по собі укладення договору про передачу житла не є підставою виникнення права власності, тому як Законом про приватизацію встановлено, що право власності на придбане житлове приміщення виникає з моменту державної реєстрації права в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - це юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Укаїни. Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку.

Право власності на житло, що переходить громадянину в порядку приватизації, виникає на підставі юридичного складу, що включає в себе дві юридичні факту: договір і акт державної реєстрації права.

Істотним є питання зміни і розірвання договору про приватизацію житла.

Згідно ст. 450 ГК України зміна та розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено цим Кодексом, іншими законами або договором.

Таким чином, в разі досягнення угоди сторін (громадян, з одного боку, і організацій - власників житла або уповноважених ними органів - з іншого) внесення змін до договору приватизації житла допустимо. При цьому відмова в зміні договору приватизації житла не суперечить чинному законодавству, відповідно до якого не передбачено обов'язкового зміни договору приватизації житла на вимогу колишнього наймача житлового приміщення.

У разі відмови від внесення змін до договору приватизації житла однієї із сторін договір може бути змінено на вимогу іншої сторони за рішенням суду при істотному порушенні договору другою стороною.

Причини внесення змін до договору про приватизацію житла різноманітні, серед них можна виділити: включення в договір приватизації особи, який раніше відмовився від участі в приватизації; виключення зі складу учасників приватизації особи, яка бажає приватизувати інше житлове приміщення, отримане в порядку поліпшення житлових умов; внесення виправлень до договору приватизації в зв'язку з неправильністю записи і т.д.

Внесені зміни в договір про приватизацію житла матимуть юридичну силу тільки після реєстрації в органах державної реєстрації.

Розірвання договору про приватизацію житла відповідно до ст. 450 ГК України можливо в двосторонньому порядку (за згодою сторін) або в односторонньому (за рішенням суду).

Громадяни мають право на розірвання договору приватизації в судовому порядку при відмові іншої сторони договору (організації - власника житла або уповноваженої ним органу) на розірвання договору в добровільному позасудовому порядку за наявності будь-яких підстав для розірвання договору.

Згідно п. 15 Примірного положення про безкоштовну приватизацію житлового фонду в Укаїни, при переїзді в інше житлове приміщення і заселення його за договором найму чи оренди громадяни мають право на приватизацію цього житла за умови розірвання договору передачі у власність, в порядку приватизації, раніше займаного приміщення . Дана правова норма спрямована на задоволення в повній мірі житлових потреб громадян, що змінили місце проживання і житлові приміщення.

При розірванні договору про приватизацію житла громадяни знову набувають право на одноразову безкоштовну приватизацію займаних ними жилих приміщень.

При цьому в юридичній літературі висловлюється думка, що питання розірвання договору приватизації зачіпає принцип одноразовости безкоштовної приватизації. При розірванні договору приватизації за згодою сторін право на повторну безкоштовну приватизацію втрачається, так як конкретним суб'єктом приватизації воно вже реалізовано. Реалізація права на приватизацію відбувається і при визнанні договору приватизації недійсним за рішенням суду, і право на приватизацію втрачається не з волі суб'єкта приватизації. Таким чином, право на безкоштовну приватизацію повинно бути пов'язано не з фактичним вираженням волі суб'єктів приватизації на укладення договору про передачу житла у власність, а з фактом дії договору приватизації.

З вищесказаного випливає, що договір приватизації житлового приміщення є єдиним способом здійснення громадянами свого права на приватизацію житла. При цьому законну силу даний договір набуває тільки після державної реєстрації. Правом на укладання договорів приватизації житла від імені держави наділяються органи, у віданні яких (на праві господарського відання або оперативного управління) знаходяться житлові приміщення, що підлягають приватизації.