Поради з продажу, купівлі та обміну житла
Кожен з нас хоч раз так розмірковував про купівлю або продаж квартири. Мрії ці, правда, завжди пофарбовані ще й тривожної ноткою: справа непроста, як би не обманули. Купу паперів, юридичних тонкощів, каверз.
А що треба знати, щоб не потрапити в складну ситуацію при цьому?
На ринку нерухомості пропозиція перевищує попит. Тому купити квартиру набагато простіше, ніж продати. З цього питання багато хто звертається до приватних маклерів. Привертає в їхніх послугах одне: маклери беруть за послуги порівняно недорого. Відсоток від угоди, укладеної через ріелторську фірму, значно вище.
Велика фірма, як правило, має юристів в своєму штаті, які вільно орієнтуються в законах, підзаконних актах, поправках до них і т.д. а одинак-маклер і є одинак. Компетентність його візуально не перевірити, тому можливі проблеми при здійсненні угоди. Однак вони можуть виникнути і тоді, коли квартира вже куплена, гроші віддані. Та й претензій ніхто ні до кого не має. Але може з'ясуватися, що квартира, яку ви купили, приватизована першими господарями з порушенням чинного законодавства.
Хто жив, хто приватизував, чи мають на житло права третіх осіб, хто куди виписався і поїхав.
Можна звинувачувати в минулих помилках співробітника РЕУ, але гроші вам сьогодні з нього не отримати. Зараз є нові нормативні акти, що захищають права дітей, інвалідів, пенсіонерів.
Поняття «строк позовної давності», після якого не має сенсу «качати права», дуже широке. Термін, три роки, відраховується не з моменту вчинення правочину, а з «усвідомлення моменту», що вас обдурили. А це означає: і через десять років в вашу квартиру можуть постукати обділені.
Так чи інакше, але при покупці квартири зараз дуже важливо правильно вибрати надійну ріелторську фірму. Звертатися треба в великі, розташовані в хороших, презентабельних офісах. Їм немає сенсу збігати з вашими 20 або навіть 100 тисячами доларів, як фірмешке, що сидить в підвалі з одним комп'ютером і секретаркою. Перевірте наявність довгострокової ліцензії, поцікавтеся засновниками. З багатою фірмою легко мати справу і в разі претензій по вже зроблену угоду. Їй простіше заплатити вам тисячу доларів за сня-тий в купленій вами квартирі унітаз і вивернуті розетки, ніж бігати, доводячи свою непричетність, по судах.
Багато тонкощі треба знати і при продажу квартири. Тут побоюються завжди одного і того ж: як сповна і без обману отримати свої гроші.
Раніше це виглядало так: після завірення договору у нотаріуса народ з охоронцями і друзями сідав в припаркований поруч автомобіль і тремтячими від хвилювання руками перераховував гроші. У договорі стояла ціна за квартиру за оцінкою бюро технічної інвентаризації, а реально продавець вимагав суму набагато більшу, «ринкову». Ця виверт існує до цих пір, так як багатьом не хочеться платити реальні податки з отриманої суми в дохід держави.
Але в будь-якому випадку покупця квартири, чесно розплатився з продавцем, міг очікувати серйозний підступ. Нотаріус - не остання інстанція в справі придбання житла. Ось коли вас зареєструють в КМЖ як власника квартири, тоді справа і зроблено. А бували випадки, що комітет відмовляв в цьому, так як з'ясовувалося, що квартира закладена під кредит банку або що-небудь ще.
Стало бути, покупець повинен віддавати свої гроші лише після вдало завершеної процедури реєстрації себе як власника в КМЖ.
У наші дні можна не побоюватися, що вас обдурять при передачі грошей.
Багато банків, бачачи потребу клієнтури в послузі з передачі грошей з рук в руки, відкрили «депозитарій». Говорячи простіше, це камери зберігання на території, що охороняється, в яких є можливість фіксувати умови доступу до осередків для готівки.
Продавець і покупець орендують в банку осередок для зберігання цінностей. Перераховують разом обумовлену суму грошей, перевіряють їх достовірність, кладуть на зберігання. Осередок доцільно орендувати на термін від 3 днів і більше.
Правда, і умови доступу до осередку з грошима різні. Вони обумовлюються в банківському договорі письмово. В одному банку до осередку допустять обох, в іншому - є можливість гроші забрати одному продавцю. У будь-якому випадку банк допустить до осередку з грошима продавця лише після того, як банку буде пред'явлений договір купівлі-продажу квартири на ім'я покупця, зареєстрований в КМЖ.
І все-таки є ще один підступ. Банк хоч і дивиться паперу, але не має можливості робити експертизу документів з КМЖ. Всі ці нюанси треба враховувати, тоді все буде в порядку - і ваші гроші, і ваші квартири.
потрібно обов'язково звернутися до юридичної консультації і укласти договір з адвокатом, який допоможе вам оформити документи і дасть порадуніколи і нікому не давайте генеральну довіреність на ведення ваших справ! Нікому не давайте в руки паспорт, військовий квиток або інший ваш документ. Ніхто не повинен вести справи замість вас: особисто присутніми в нотаріальній конторі, уважно вивчайте договір. До речі, між текстом договору і підписом не повинно бути вільного місця, щоб туди нічого не могло бути вписано. І обов'язково на документі повинна стояти дата.
і ще: перевірте в паспортному столі, якщо купуєте чию-небудь квартиру самі, чи не був хто прописаний тут раніше? Бувають ситуації, коли людина знаходиться в місцях позбавлення волі, а родичі тим часом продають квартиру, на яку він теж має повне право. У таких випадках виникають судові тяжби, які тривають дуже довго.
Не передавайте посереднику навіть на незначний час свій паспорт. Шахраям цього буває достатньо, щоб оформити всі необхідні документи і продати квартиру без вашого відома.