Попередній договір пайової участі що спільного з фз-214 статті - каталог статей

Попередній договір пайової участі: що спільного з ФЗ-214?

Сказати про те, що попередній договір пайової участі (ПДДУ) не має нічого спільного з 214-ФЗ і швидше суперечить йому, мабуть, потрібно відразу, щоб розвіяти всі сумніви. Суть цього закону не просто в підписанні договору пайової участі (ДДУ) і необхідності його реєстрації у відповідних державних органах (ДДУ вважається укладеним тільки з моменту його реєстрації). За даним договором покупець купує не можливість в майбутньому отримати квадратні метри і тим більше - не векселя і будь-які інші цінні папери, а квартиру, в тому числі і недобудовану. При придбанні нерухомості по ДДУ покупцям, відповідно до п. 13 214-ФЗ, в забезпечення виконання зобов'язань забудовника за договором передається в заставу земельну ділянку, на якому буде зводитися будинок, і сам будинок.
Відповідно до 214-ФЗ ділянку і будинок кожному конкретному покупцеві (пайовик) передаються пропорційно його інвестицій, тобто фактично по ДДУ покупець отримує в заставу обумовлену в його договорі квартиру, яка після закінчення будівництва переходить в особисту власність пайовика (або у власність всіх членів його сім'ї). Трапилася з забудовником фінансовий крах, квадратні метри і / або права на них однозначно залишаються у покупця. Крім того, в договорі пайової участі строго обмовляються терміни зведення і здачі будинку, параметри квартири і права та зобов'язання сторін, в тому числі визначена відповідальність забудовника або девелопера за порушення термінів будівництва. Попередній же договір пайової участі взагалі не підлягає реєстрації, і квартира, тобто права на конкретне майно, по ньому передаватися ніяк не можуть. За своєю суттю це простий попередній договір відповідно до якого ви і продавець зобов'язуєтеся укласти в майбутньому не договір купівлі-продажу, а договір пайової участі.
За ПДДУ насправді взагалі нічого не продається, як і будь-якими іншими попередніми договорами, які відповідно до ЦК України є лише зобов'язанням в майбутньому укласти договір про передачу майна, виконанні робіт або наданні послуг (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором. Саме ж за попереднім договором участі в пайовому будівництві сторони зобов'язуються в майбутньому укласти договір пайової участі в будівництві на умовах, передбачених ПДДУ, в якому на жаль з практики умови дуже сильно відрізняються, в тому числі і за термінами.
ПДДУ, закон і оплата.
Проте назвати попередній договір пайової участі незаконним не можна. Відносини суб'єктів по ПДДУ регулюються п. 1 ст. 429 Цивільного кодексу України як за попередніми договорами. Тобто він цілком навіть може полягати як попередник ДДУ, якщо, звичайно, в цьому є необхідність. А вся необхідність в висновок ПДДУ визначена за часту тим, що забудовник або продавці не готові укладати ДДУ і реєструвати його як того вимагає закон по ряду причин: - відсутні достатні документи на будівництво, дозволи, погодження тощо І ніяких питань взагалі б не виникало, якби по ПДДУ забудовник не вимагав оплати придбаного житла, тобто інвестицій в пайове будівництво. Однак оплата проводиться в повному обсязі, та ще з умовами про штрафи, якщо ви раптом відмовитеся з вас утримають відсотки і за часту не малі. З цього підписавши ПДДУ і сплативши повну вартість ви стаєте заручниками ситуації, яка за часту складається не на користь покупців.
Згідно із законом за попереднім договором оплата неможлива, так як з цього документу не відбувається передачі товару, виконання робіт або послуг. Сторони лише вправі прийти до угоди про забезпечення належного виконання майбутнім учасником пайового будівництва своїх зобов'язань, свідчать експерти. І таким забезпеченням може бути якийсь депозит, який, звичайно, ніяк не може дорівнювати вартості житла. До того ж цей депозит забудовник не повинен використовувати до укладення ДДУ. Якщо підписання ПДДУ супроводжується подібною «грошової» схемою, то криміналу немає. І більш того, цей варіант часто використовується при покупці новобудови в кредит, коли банк не може перерахувати гроші просто так, без жодних документів, а забудовник не може укласти ДДУ без гарантії оплати квартири, тобто до підписання кредитного договору. У таких випадках, коли банк дає добро на кредит, покупець вибирає квартиру і укладає із забудовником (продавцем) попередній договір пайової участі. З ним він відправляється в банк, вносить початковий внесок як депозит по ПДДУ, і потім підписує кредитний договір. А забудовник, упевнившись, що отримає свої інвестиції, оформляє ДДУ. Подібна схема, наприклад, працює в Ощадбанку.
Але буває й інакше.

резюме
Попередній договір пайової участі не реєструється в державних органах і не дає покупцям ніяких прав на житло, а лише визначає наміри сторін в майбутньому укласти ДДУ. Якщо в цьому випадку не стягується якийсь «депозит» в забезпечення виконання ПДДУ або «депозит» невеликий і не бере участі в будівництві, то нічого страшного немає, а ось якщо забудовник вимагає оплати і тим більше стовідсотковою, то очевидно, що попередній договір використовується, щоб обійти 214-ФЗ. І укладати його експерти ринку і юристи все-таки не рекомендують, так як в разі чого свої права можна буде відстояти тільки в суді, і отримати квартиру навряд чи вдасться, добре, якщо повернуться всі гроші.
ПДДУ - це обхід 214-ФЗ закону, справжнісінький обман, так як покупцеві ніхто не поспішає повідомляти, що застосовується схема суперечить закону про пайове будівництво і фактично мало чим відрізняється від давно всім відомої схеми реалізації новобудов за попереднім договором купівлі-продажу.