Площа приміщення як виміряти в свою користь

джерело фотографії

Якщо дві людини вимірюють одну і ту ж кімнату, вони можуть прийти до абсолютно різних результатів. Так-так, це часто буває при визначенні площі в комерційному будинку. Чому ж так відбувається, адже одиниці довжини і вимірювальні інструменти для всіх однакові? Тому що на ринку нерухомості існують різні методи вимірювання приміщень.

За західним зразком

Державні органи в нашій країні визнають тільки стандарти БТІ (бюро технічної інвентаризації). Відповідно, при проектуванні в дозвільної документації використовується тільки вони: девелоперу адже потрібно отримати юридичне обгрунтування для свого об'єкта. Багато власників, які здають приміщення, також вважають площі по стандартам БТІ. Ця система, як і раніше широко використовується там, де якість БЦ і ТЦ продовжує залишатися низьким - в регіонах або навіть в столиці серед об'єктів класу С і навіть B.

Але є й інший мову розрахунків - міжнародні стандарти BOMA (Building Owners and Managers Association). Це та мова, якою розмовляють власники будівель і орендарі в західному світі, і тільки він зрозумілий закордонним партнерам українських компаній. Втім, і ця мова на Заході не єдиний. Є інші визнані системи вимірювання, а багато великі девелопери в Америці, зокрема в Вашингтоні, розробили свої стандарти. Однак на міжнародному ринку все-таки використовуються BOMA.

В останні роки, набравшись досвіду у західних колег, українські брокери потроху стали брати отримані знання на озброєння. Сьогодні в Москві та інших розвинених містах площі висококласних приміщень розраховуються саме таким чином. Зазвичай для класу А використовуються стандарти BOMA, а приміщення класу В, як правило, вимірюються за стандартами БТІ.

Стандарти використовуються не тільки для того, щоб визначити площу офісу або торгового приміщення. Насправді звід правил Building Owners and Managers Association є величезний том, який дозволяє вирішити безліч питань і завдань, пов'язаних з розрахунком площі будівлі. Наприклад, таких: за які з загальних зон, якими є коридори, ліфти, санвузли, вестибюлі, повинні платити орендарі? І скільки? Чи потрібно стягувати плату за вентиляційні шахти і шахти для кабелів? За місце, займане водопровідними трубами? Чи вважати розміри приміщення від бетонної стіни або від обшивають її гіпсокартону? Чи повинно оплачуватися орендарем місце під несучими колонами? Чи включаються окремо стоять споруди до загальної площі будинку та чи включають ці площі в число оплачуваних орендарями? І так далі…

Результати розрахунків показують, що стандарти BOMA вигідніше для власника, ніж розрахунки по БТІ. По-перше, вони дозволяють вимагати від орендарів оплати всіх використовуваних ними площ, починаючи від конференц-залу і закінчуючи підсобками. Таким чином, будівля стає більш прибутковим. По-друге, точний підрахунок допомагає визначити, скільки коштів «зберуть» різні загальні зони, а значить, зрозуміти, як організувати їх експлуатацію. По-третє, можна справедливо розподілити оплату загальних зон, або фактора навантаження, між орендарями і тим самим виключити конфлікти. Крім того, стає зрозумілий обсяг просторів, які не можна використовувати і які відносяться до так званого коефіцієнту втрат власника. Нарешті, розрахунки дають можливість зрозуміти, наскільки ставки в проектований будинок будуть відповідати ринковому рівню.

Чи можна оскаржити?

Абсолютної точності вимірювань, потрібно визнати, не вийде досягти навіть за допомогою BOMA. Офіційно прийнята похибка при вимірюваннях становить 2%. Але на практиці вона може бути і більше.

Якщо орендуються великі площі і похибка становить 3%, то це вже виливається в чималі суми, тим більше що від площі залежить не тільки орендна плата, а й операційні платежі. Орендарю в цьому випадку доцільно сплатити послуги оцінювача і посередника в переговорах: витрати на них окупаються за півроку.

Існує і безліч спірних моментів, за якими зазвичай приходять до консенсусу на переговорах. Наприклад, якщо приміщення, яке належить до фактору навантаження, знаходиться на поверсі орендаря, але їм принципово не використовується. Або якщо приміщення має технічні фальшполи. Як правило, якщо вони потрібні орендарю, щоб приховати проводку, і виконуються ним, то вони враховуються при вимірюванні висоти приміщення. Якщо ж вони передбачені архітектурним проектом і орендар зобов'язаний встановити їх, то можуть не враховуватися. Той же принцип застосовується і щодо спеціальних приміщень для апаратури: якщо в них зберігається обладнання орендаря, то приміщення включаються в орендовану площу.

До речі, самі стандарти BOMA місцями сформульовані так, що їх можна тлумачити по-різному. Крім того, багато нюансів прив'язані до реалій західного ринку і на нашу дійсність проектуються з працею. Наприклад, на Заході не знають, що таке shell core, там все приміщення здаються з обробкою. Тому навіть фахівці не в силах дати українським брокерам розумну консультацію. Ось і змушені вони віднімати з розміру товщину гіпсокартону (а це 6-7 см!), Якого в дійсності при здачі в оренду не існує.

Ну і нарешті, стандарти стандартами, а оцінки приміщень, зроблені по BOMA, теж розходяться між собою - в залежності від того, хто замовляє оцінку. Всі учасники ринку визнають, що спірні моменти вирішуються шляхом переговорів і що головне в цьому бізнесі - уміння переконувати співрозмовника.