Плюси і мінуси покупки квартир в новобудовах за механізмом ЖБК - ринок житла - газета
Текст: Сергій Бардін Фото: pressfoto.ru
Продаж новобудов за механізмом ЖБК стає все більш популярною. Третина квартир на первинному ринку Харкова реалізується за цією схемою. Члени ЖБК отримують більше прав, ніж пайовики, головне - грамотно укласти договір з кооперативом.
На відміну від пайовиків, члени кооперативу можуть контролювати хід зведення будинку, а після його завершення - управляти об'єктом. Громадяни, які купують житло за механізмом ЖБК, захищені і від форс-мажорів: в разі банкрутства забудовника пайовики можуть самостійно добудувати будинок.
Суть механізму ЖБК описана в п'ятому розділі Житлового кодексу РФ: кооператив є добровільним об'єднанням громадян, яке має право будувати і утримувати багатоквартирний будинок. Можливість використання системи ЖБК як спосіб залучення грошей в будівництво визначена 214-ФЗ «Про участь громадян в пайовому будівництві багатоквартирних будинків ...» і, як сказано в цьому документі, може застосовуватися поряд з основним механізмом продажу житла в новобудовах - укладанням договорів пайової участі ( ДДУ).
Ще три роки тому число будівельних компаній, що працюють за механізмом ЖБК, не перевищувало 15%. Зараз третина учасників ринку реалізують квартири саме за цією схемою.
Дешева квартира без зайвого ризику При покупці квартири в новобудові головним фактором, що впливає на вибір споживача, залишається ціна >>
Серед них - компанії «Лідер Груп», «ЦДС», О2 Development, «ЛенСпецСМУ», «Піонер», «Л1» та інші. Зростання популярності цієї схеми обумовлений в першу чергу її зручністю для забудовників. На відміну від договору пайової участі, угода про вступ до кооперативу (договір паєнагромадження) не потрібно реєструвати в державних органах. Компанії, що продають квартири по ДДУ, все частіше скаржаться на великі затримки оформлення цих угод. З моменту укладення ДДУ і його реєстрації проходить в середньому півроку, і протягом цього терміну забудовник не має права залучати кошти пайовиків. Непоодинокі й такі ситуації: компанія передає ДДУ на реєстрацію, в Росреестра обіцяють підготувати документи до певної дати. У цей день пайовик перераховує гроші за житло, але потім з'ясовується, що договір не оформлений. «У цьому випадку органи влади штрафують компанію за незаконне притягнення грошей», - розповідає генеральний директор компанії «Мегалот» Олександр Брега.
Якщо ж забудовник продає нерухомість за механізмом ЖБК, гроші від пайовиків забудовник може отримати в момент укладення договору. Тому багато гравців ринку вважають за краще продавати житло за схемою ЖБК, а не чекати, поки реєструючий орган оформить ДДУ.
Плюси для покупців
Механізм ЖБК зручний і для покупців. Перш за все, він дозволяє отримати тривалу розстрочку по оплаті житла. «Одна з головних особливостей ЖБК полягає в тому, що забудовник може запропонувати покупцям більш гнучку систему розстрочок - пайові внески сплачуються кілька років після завершення будівництва», - пояснює начальник відділу продажів ГК «ЦДС» Дмитро Сидоренко. Формально розстрочку можна надати на як завгодно тривалий термін. в ГК України не передбачено обов'язку пайовика виплатити гроші в повному обсязі до моменту завершення будівництва. А більшість компаній, які продають квартири по ДДУ, надають розстрочку лише до введення будинку в експлуатацію.
Механізм ЖБК дає покупцям житла більше переваг і в ситуаціях, коли будівельна компанія не може виконувати свої зобов'язання. Припустимо, що створив кооператив забудовник розорився. Члени такого ЖБК можуть самостійно найняти нового підрядника і завершити будівництво будинку. Якщо ж громадяни набували квартири по ДДУ, то в разі банкрутства будівельної компанії їм доведеться вимагати своє житло в рамках процесу про її неспроможність. Або створювати ЖБК з нуля і просити органи влади передати недобудову на баланс кооперативу; практика показує, що цей процес може зайняти кілька років.
У механізму ЖБК є ще одна незаперечна перевага для покупців: після завершення будівництва будинку права на управління будинком автоматично переходять до кооперативу. Ті, хто придбав житло по ДДУ, після введення будинку повинні створювати товариство власників житла, яке і візьме на себе функції з управління збудованим об'єктом. Але сформувати ТСЖ можна лише після того, як всі покупці зареєструють права власності на квартири. Якщо процес триватиме кілька місяців, весь цей час будинок може залишатися «безхазяйним».
Разом з тим пайовики мають право брати участь в управлінні будівництвом будинку і подальшою його експлуатацією. В цьому відношенні гарантії для покупців вище, ніж при укладанні договору пайової участі. До того ж, як нагадує директор з розвитку будівельної компанії «Л1» Надія Калашникова, члени кооперативу можуть переобрати його керівника і мають доступ до всієї фінансової документації ЖБК, тобто можуть стежити за тим, як витрачаються їхні кошти.
ЖБК вправі залучати гроші пайовиків до отримання дозволу на будівництво будинку - але лише в тому випадку, якщо кооператив не має статусу забудовника. «Отримувати дозвіл на будівництво і права на землю - турбота будівельної компанії, а не створеного їй кооперативу. ЖБК залучає гроші громадян шляхом прийняття їх в свої члени, а будівельна компанія отримує всю містобудівну документацію », - пояснює керівник правового департаменту O2 Development Надія ХВОЩІВСЬКЕ.
І все ж, якщо у який створив кооператив забудовника відсутній дозвіл на будівництво, укладати договір паєнагромадження не рекомендується: не факт, що компанія взагалі отримає необхідну для будівництва будинку документацію. Втім, за словами самих учасників ринку, зараз більшість створених забудовниками кооперативів починають продаж квартир лише після того, як Госстройнадзор дав добро на будівництво будинку.
У механізму ЖБК є і недоліки. Договір паенакопления не підлягає державній реєстрації, що формально створює загрозу подвійних продажів. Втім, ризик скоріше теоретичний: махінації з квартирами можливі лише в тому випадку, якщо компанія використовує «сірі» схеми реалізації житла. Зокрема - продає нерухомість за попередніми договорами купівлі-продажу. «Згідно з чинним законодавством про кооперативах кількість членів ЖБК не повинно перевищувати число квартир в будинку, що будується», - нагадує Надія ХВОЩІВСЬКЕ.
Закон «Про захист прав споживачів» не поширюється на відносини пайовиків і кооперативу. За загальним правилом учасники таких об'єднань не можуть залучити ЖБК до відповідальності за зрив термінів будівництва і виявлені після здачі будинку недоробки. Але за фактом члени кооперативу виявляться незахищеними лише в тому випадку, якщо в договорах паенакопления НЕ буде прописана дата завершення робіт зі зведення будинку і гарантійний термін на будівлю. Обов'язково уточніть, чи є в угоді відповідні пункти.
Також існує думка, що у пайовиків в порівнянні з пайовиками набагато менше шансів анулювати договір і стягнути неустойку в разі затримки термінів здачі будинку. Нібито це ставить учасників кооперативів в явно невигідне становище. Але, знову ж таки, все залежить від умов договору паенакопления. Перед тим як підписати цю угоду, уважно вивчіть умови, що стосуються можливості розірвання та повернення заплачених за квартиру грошей. Але в цілому, за словами Надії ХВОЩІВСЬКЕ, умови більшості стандартних договорів паєнагромадження на увазі, що член ЖБК може розірвати угоду з кооперативом за власною ініціативою. «У цьому головна відмінність договору паенакопления від ДДУ, в якому причини розірвання чітко регламентовані 214-ФЗ», - пояснює експерт.
В цілому, громадяни все більше довіряють ЖБК як способу реалізації квартир в новобудовах. Проведені опитування показують, що вирішальним фактором при виборі житла є не форма договору, а наявність по сусідству з майбутнім будинком інфраструктури. репутація забудовника, досвід його роботи на ринку і умови оплати житла.
І все ж перед вступом в ЖБК має сенс звернути увагу на кілька моментів. Вивчіть умови інвестиційного договору між будівельною компанією і створеним їй кооперативом. Бажано, щоб ЖБК сам виступав забудовником (власником або орендарем ділянки), - в цьому випадку відповідальність за хід будівництва повністю лежить на кооперативі.
Крім того, необхідно перевірити правовстановлюючі документи: договір оренди земельної ділянки або свідоцтво про право власності, а також наявність чинного дозволу на будівництво.
Дуже важливо простудіювати статут ЖБК. І обов'язково звернути увагу на порядок вступу в кооператив і виходу з нього, умови отримання квартири, виплати членських, вступних і пайових внесків. Якщо все зрозуміло і прозоро - можете сміливо підписувати договір.