Під крилом у нотаріуса

Не всі угоди ринку нерухомості вимагають нотаріального підпису, однак закон передбачає ряд угод, дійсність яких настає тільки після такого запевнення.

Законодавство не раз змінювалося відносно угод з нерухомістю. Ірина Маєвська, керівник юридичного департаменту ГК «Прем'єр». згадує, що в кінці 90-х взагалі з усіма угодами з нерухомістю вимагали обов'язкового нотаріального посвідчення. Поступово ситуація змінювалася, і коло угод, обов'язкових для нотаріального посвідчення, звужувався.

В теперішню мить

з продажу частки сторонній особі;
з продажу земельної частки;
по продаже недвижимости неповнолітнього чи недієздатного особи;
згоди про поділ спільно нажитого майна в шлюбі;
пов'язані з розпорядженням нерухомістю на умовах довірчого управління або опіки.

Рената Бєляєва, керівник юридичного департаменту сімейства компаній KASKAD Family, звертає увагу, що якщо не дотримати цю вимогу закону стосовно вище згаданих угод, то вони, за фактом, є нікчемними, тобто недійсними.

Інші угоди не обов'язково завіряти у нотаріуса, але при бажанні можна все. Антон Ладигін, юристконсульт Savills Україна, констатує: «У законодавстві немає жорсткого обмеження, тому завірити нотаріально можна будь-яку угоду. Це краще зробити якщо є сумніви в дієздатності іншого боку, в належному оформленні майна або в можливих суперечках і судових розглядах з майном. В цьому випадку, якщо нотаріус засвідчив угоду, а потім виявилося, що факти не відповідали дійсності, то ви маєте право вимагати від нотаріуса компенсації завданих збитків ».

У будь-якому випадку, як зазначає Рената Бєляєва, нотаріальне посвідчення правочину - це перевірка її законності, в тому числі наявності у кожної зі сторін права на її вчинення.

порядок вимоги

Процедура посвідчення угод за власним бажанням не відрізняється від процедури запевнення обов'язкових угод.

У кожному разі спочатку необхідно звернутися в кілька контор і дізнатися вартість запевнення. Ціна буде відрізнятися в різних конторах через різної вартості технічних робіт. Вибравши нотаріуса, учасники угоди запитують у нього, які документи їм потрібно надати для нотаріального посвідчення тієї чи іншої угоди. Зазвичай це документи, що підтверджують право і дієздатність осіб, а також правовстановлюючі документи на сам об'єкт, відносного якого і укладається угода. Катерина Лексакова, московський нотаріус і член комісії з етики, професійної честі і іміджу Федеральної нотаріальної палати, зазначає, що зазвичай нотаріус сам отримує виписку з ЕГРП і кадастрову оцінку, а також при необхідності і згода органів опіки.

Після збору всіх необхідних документів, сторони заздалегідь надають їх в обрану нотаріальну контору для вивчення і підготовки проектів потрібних договорів. Ірина Маєвська розповідає, що така підготовча робота обов'язкова і вимагає певного часу. Потім призначається дата угоди на певний час, коли обидві сторони угоди приходять до нотаріальної контори з паспортами і оригіналами всіх необхідних документів на об'єкт нерухомості і підписують договір.

Після цього договір все одно необхідно зареєструвати в Росреестра. Подати посвідчений договір в Росреест на реєстрацію учасники угоди можуть самостійно, проте, зробити це може і нотаріус. Послуга напрямки пакета документів в Росреестр безпосередньо нотаріусом коштує недорого - від 1000 рублів. Зареєстровані документи учасники угоди отримують на руки знову-таки в нотаріальній конторі.

У чому користь?

Нотаріально завірені угоди, перш за все, перевірені на законність. Катерина Лексакова підкреслює: «Основне, що дає нотаріальне посвідчення - це повна майнова відповідальність нотаріуса, яка не може бути обмежена або прийнята в частині. Нотаріус відповідає за законом за засвідчену угоду ». Однак Анна Левітова, керуючий партнер міжнародного агентства нерухомості W1 Evans. зазначає: «В обов'язки нотаріуса входить перевірка повноважень нинішнього продавця на відчуження об'єкта нерухомості, але він не перевіряє всю історію квартири: чи були порушення в попередніх угодах по даній квартирі, в результаті яких до покупця можуть бути пред'явлені які-небудь претензії. Крім того, нотаріус не контролює фінансові розрахунки за договорами: ні ятати грошових коштів в банківські комірки, ні правильне складання умов доступу в клітинку, ні умови розкриття акредитива, якщо розрахунок відбувається в безготівковій формі. Також в обов'язки нотаріуса не входить участь в юридичному і фактичному звільнення об'єкта нерухомості, якщо зазначені дії здійснюються після підписання договору ».

В обов'язки нотаріуса входить перевірка повноважень нинішнього продавця на відчуження об'єкта нерухомості, але він не перевіряє всю історію квартири і не контролює фінансові розрахунки за договорами.

У нотаріального посвідчення є й інші плюси. Ірина Маєвська звертає увагу на те, що такі договори правильно складені, і, крім того, сама нотаріальна друк має психологічний вплив на учасників угоди: «Нотаріальна угода скріплюється нотаріальної печаткою на документах тією особою, яка несе відповідальність за посвідчення. Це є нехай і психологічним, але важливим моментом для обох сторін, що показує серйозність підписується документа ». Експерт зазначає, що за статистикою, ризик розірвання таких угод в судах значно нижче, ніж у неудостоверенних. Такі угоди явно не відбувалися під впливом обману, примусу або помилки, тобто вони не можуть бути визнані кабальними.

Однак нотаріальне посвідчення не є панацеєю від шахраїв, вважають фахівці юридичної групи DOUBLE PRO. Завжди є лазівки для обману. Наприклад, при угодах з мікродолямі залишається можливість не продавати їх, а дарувати, а договір дарування вже не потрапляє під вимога обов'язкового нотаріального посвідчення. В результаті шахраї все одно можуть отримати контроль над частиною житлоплощі, а вже потім шантажувати залишилися власників, примушуючи їх до продажу всієї квартири або будинку на невигідних умовах.

Крім цього, мінусом таких угод є їх подорожчання. Ольга кладкових, провідний юрисконсульт юридичної служби «ІНКОМ-Нерухомість». розповідає: «Посвідчення тягне додаткові фінансові витрати і часто ускладнює сам процес оформлення угоди. Наприклад, особи, що володіють відповідними правовими знаннями, чи міг би самостійно здійснювати власні операції, в тому числі і всередині сім'ї. Однак тепер вони будуть змушені в ряді випадків звертатися до нотаріуса. А це значить - записуватися на прийом, чекати своєї черги, оплачувати державне мито за посвідчення і технічну роботу нотаріуса ». Сума держмита фіксована і обмежена розміром, вона визначається в статті № 333.25 Податкового кодексу РФ. А ось технічна робота коштує по-різному і залежить ще від кількості документів і кількості довіреностей, зазвичай ціна починається від 10 000 рублів.

Одним словом, у всього є свої мінуси і плюси, але закон є закон, і він визначає, в яких випадках участь нотаріуса в угодах обов'язково, а в яких - ні.