Передавальний акт до договору купівлі продажу квартири
Законодавча база
Акт передачі є найважливішим документом при здійсненні будь-яких операцій з нерухомим майном, підсумком яких є зміна власника житла. Так, відповідно до законодавства, в обов'язковому порядку повинен бути складений будь-передавальний документ, яким може бути і відповідний акт, підписується всіма сторонами угоди і є додатком до основного договору купівлі-продажу нерухомості.
Причому неважливо про покупку будь нерухомості йдеться, квартирі в новобудові або житло на вторинному ринку, складання даного документа в будь-якому випадку є обов'язковою умовою.
Згідно із законодавством угода вважається здійсненою, а всі зобов'язання продавця виконаними, тільки в разі наявності правильно складеного передавального акта. Винятком можуть бути випадки, якщо його відсутність передбачено відповідним пунктом, включеним в договір купівлі-продажу квартири, або передбачено іншими законодавчими актами.
Також чинне законодавство враховує такі нюанси в даному питанні:
- Іноді сторони здійснюють операції потрапляють в безвихідну ситуацію, коли відповідно до складеного актом покупець зобов'язаний передати обумовлену укладеної угоди грошову суму, однак, не може здійснити це на законних підставах до реєстрації його права власності на куплену квартиру. Для виходу з такої ситуації необхідно внести в сам договір інформацію про те, як, коли і на яких умовах відбувається обмін нерухомого майна на обумовлену грошову суму. Мається на увазі, що в такому випадку акт передачі включається в форму договору купівлі-продажу, а не оформляється у вигляді додаткової угоди.
- До того моменту поки приймально-передавальний акт не оформлений у встановленій законом формі і не підписаний всіма учасниками угоди, вона не може вважатися завершеною. Відповідно в разі судових розглядів з питання, що купується або продається нерухомості, наприклад, щодо погашення наявної заборгованості, суд відмовить у вимогах позивача, оскільки угода не була доведена до кінця.
Необхідність складання передавального акта
Оформлення даного документа важливо для всіх учасників здійснюють операції, проте, саме для покупця цей момент грає першорядну роль, і він повинен перший подбати про дане питання, якщо продавець з якоїсь причини його проігнорував.
Така необхідність обумовлюється цілим рядом причин:
Кожен покупець нерухомого майна повинен обов'язково пам'ятати зазначену вище інформацію, оскільки після того, як він поставить свій підпис в даному документі, у нього вже не буде права пред'являти будь-які претензії станом квартири, оплати заборгованостей і інших питань.
Здійснити це можна буде тільки в судовому порядку, подавши позовну заяву, але ніхто не дає гарантії за рішенням, яке винесе суд.
Вимоги до передавального акту
Акт передачі є документом, на підставі якого в подальшому буде формуватися вся бухгалтерська документація, пов'язана з купленої нерухомістю. З огляду на цей факт, на нього поширюються всі базові вимоги, як до первинного бухгалтерського документа, встановлені федеральним законодавством.
У зв'язку з ними, щоб акт був визнаний чинним і законно складеним, в нього обов'язково повинні бути включені такі реквізити:
- Назва складеного документа.
- Дата, коли проводилося його оформлення.
- Назва суб'єкта, що становить акт передачі.
- Дії, вироблені даним суб'єктом, включаючи тип проведеної операції, що впливає на стан і статус його власності.
- Сума чи інша величина, відповідна проведеної операції, а також назва вимірювальної одиниці, в якій вона враховується.
- Посадова особа, яка бере участь в оформлення проведеної операції і відповідальне за дану процедуру.
- Особисті підписи посадових осіб та учасників угоди.
- ПІБ або інші реквізити всіх осіб, зазначених у пункті 7, які можуть сприяти їх ідентифікації.
Які характеристики квартири відображаються в акті
Нерухомість, що є об'єктом угоди, повинна бути описана в його складає акті з урахуванням всіх найдрібніших подробиць і деталей, це ще один аспект, який повинен цікавити в першу чергу покупця, оскільки саме у нього можуть виникнути претензії в майбутньому.
Так, в обов'язковому порядку документ повинен містити наступну інформацію про параметри житла:
Вище перераховані параметри, які є обов'язковими для занесення, але за погодженням сторін, вони можуть вказати і будь-які інші характеристики, оскільки цивільне законодавство передбачає таку можливість.
В силу вступають додаткові правила в тих випадках, коли продається не тільки приміщення, а й перебуває всередині нього майно.
Тоді в акт передачі потрібно буде занести ще й такі відомості:
- Меблі і її стан.
- Побутова техніка і наявність в ній поломок, якщо вони були виявлені.
- Внутрішнє оздоблення, в тому числі шпалери, стельове покриття, плінтус, дверні та віконні рами, паркет. У цьому пункті документа необхідно вказати абсолютно все, навіть найменші недоліки і несправності, які вдалося виявити.
Також важливо пам'ятати, що для меблів і побутової техніки вказується не тільки технічний стан, а й кількість, вимірювальна одиниця для якого штука.
Якщо будь-які виявлені недоліки не влаштували покупця, то це не є приводом для скасування угоди. Потрібно всього лише вказати їх в акті, узгодити з продавцем всі умови, на яких він згоден їх усунути, і зафіксувати отриману інформацію в цьому ж документі.
З цього моменту продавець несе додаткову відповідальність за приведення житла у відповідний вигляд. Однак якщо вади були виявлені вже після складення та підписання акта, закликати іншу сторону до відповідальності вийде тільки в судовому порядку.
Як правильно прийняти квартиру
Правильне прийняття квартири від продавця є вже більш простим етапом, але не менш відповідальним. Для початку потрібно провести порівняння параметрів і поточного стану квартири з інформацією про неї, яка була занесена в договір.
При цьому основна увага приділяється трьом аспектам:
- Внутрішнє оздоблення.
- Інженерні комунікації.
- Санітарно-технічні пристрої.
У разі наявності іншого майна, що купується разом з квартирою, його стан і фактичну кількість також порівнюється з зазначеним в документах. У разі виникнення незгоди з огляду на недостатню якість або наявності будь-яких поломок, до акта необхідно буде скласти додатковий додаток, відповідно до якого продавець у встановлені терміни зобов'яже усунути всі недоліки.
Однак можна просто відняти їх з вартості квартири, якщо між учасниками угоди буде досягнуто такої домовленості.
Після того як всі зазначені дії зроблені, настає фінальна стадія прийняття квартири і можна ставити свої підписи в передавальному документі. Одночасно з цим новий власник отримує кадастрову та технічну документацію на житло, а також ключі від квартири.
Затягування передачі квартири продавцем
Затягування процесу передачі вже придбаної нерухомості продавцем найчастіше пов'язано з незгодою з яких-небудь фінансових питань або тим, що колишній власник банально не встиг звільнити продане приміщення.
Для покупця існує кілька можливостей перестрахуватися, щоб зменшити ймовірність виникнення подібної ситуації:
- Вказати термін звільнення об'єкта угоди продавцем в тексті договору купівлі-продажу.
- Внести суму, необхідну для покупки даної нерухомості, в банківську комірку з передбаченим правилом отримання їх продавцем після пред'явлення виписки з будинкової книги. що свідчить про те, що він був виписаний з проданого житла.
- Якщо перші два пункти не були враховані і використані, то чинне законодавство все одно зобов'язує продавця покинути квартиру в термін, який не може перевищувати однієї календарного тижня з моменту виставлення даного умови покупцем.
- Якщо жоден з перерахованих варіантів не вплинула, то можна подавати позовну заяву до суду, після слухання справи і прийняття відповідного рішення, доступ до придбаного житла буде забезпечений за допомогою правоохоронних органів.
Відмова покупця в підписанні акту
Покупець нерухомості має законне право відмовитися від закріплення своїм підписом передавального документа в тому випадку, якщо продавець докладає власні сили до того, щоб затягнути процес передачі квартири новому власнику.
При цьому покупець може вимагати від недобросовісного власника:
- Розірвання договору купівлі-продажу.
- Повного повернення суми, яка була заплачені за купується житло.
- Компенсацію у вигляді відсотків, які стягуються за користуванням фінансовими коштами, що знаходяться у продавця.
Також законодавство дозволяє покупцеві відмовлятися від підписання документа передачі в наступних випадках:
- Виявлення непереборних поломок чи інших недоліків в нерухомості, що купується або майно, що здобувається разом з житлом.
- Виявлення недоліків, усунення яких займає велику кількість часу.
- Виявлення недоліків, для ліквідації яких необхідні великі фінансові вкладення.
Однак якщо продавець сумлінно виконав всі умови угоди, а покупець відмовляється підписувати передавальний документ, то це дає право вирішити питання в судовому порядку.
Після цього покупець буде змушений прийняти одне із запропонованих рішень:
- Повністю відмовитися від договору купівлі-продажу, після чого він розривається.
- Прийняти квартиру, підписавши відповідний папір.
Отримайте безкоштовну юридичну консультацію прямо зараз
Як швидко здати квартиру в оренду. Покрокова інструкція
Перевірка квартири перед покупкою - що потрібно знати?
Умови переуступки права вимоги боргу