Передача квартири від забудовника дольщику термін здачі об’єкта пайового будівництва, передавальний

Порядок передачі квартири за договором пайової участі (ДДУ) наступний:

  1. Завершення будівництва багатоквартирного будинку і отримання забудовником дозволу на його введення в експлуатацію.
  2. Забудовник оповіщає учасників поштою про готовність будинку до передачі в термін, передбачений договором.
  3. Огляд квартири пайовиком, виявлення недоліків. У разі їх наявності - усунення недоліків забудовником і повторний огляд квартири.
  4. Підписання акту прийому-передачі та вручення ключів дольщику.

Після передачі квартири учаснику пайового будівництва необхідно зареєструвати право власності на переданий об'єкт нерухомості. Однак ще до отримання підтверджуючих право власності документів в Росреестра з моменту підписання акту прийому-передачі квартири зобов'язання забудовника за договором пайової участі вважаються виконаними, і обов'язок по утриманню квартири (в тому числі оплата комунальних послуг) переходить на сторону, яка прийняла об'єкт пайового будівництва (майбутнього власника).

Ухвалення об'єкта пайового будівництва

Передача квартири здійснюється в результаті підписання передавального акта, сторонами якого є:

  1. забудовник - передає об'єкт;
  2. учасник пайового будівництва - приймає квартиру.

Важливо розуміти, що прийом-передача вказує на виконання забудовником своїх обов'язків, встановлених договором пайової участі, перед пайовиками.

Беручи квартиру, в передавальному акті слід оцінити, чи відповідає якість і виконання будівництва заявленому в договорі, і відобразити наявні недоліки.

У загальному випадку порядок передачі квартири майбутньому власнику виглядає наступним чином:

  1. Багатоквартирний будинок належить здати тільки після отримання дозволу на введення в експлуатацію. Для цього забудовнику слід звернутися до уповноваженого органу, яким було видано дозвіл на будівництво будинку (ст. 55 Містобудівного кодексу РФ). Після отримання такого дозволу він повинен передати об'єкт пайовикам не пізніше терміну, передбаченого договором пайової участі (в іншому випадку з нього можна стягнути неустойку за прострочення).
  2. Після цього забудовник направляє пайовикам повідомлення про завершення будівництва багатоквартирного будинку, повідомляючи про необхідність прийняття побудованого об'єкта. Повідомлення до наступні терміни:
    • не пізніше ніж за місяць до настання терміну передачі квартир, встановленого ДДУ;
    • якщо термін початку передачі і прийняття об'єкту передбачений договором - не менше ніж за 14 робочих днів до настання такого терміну.
  • Після отримання повідомлення у відділенні поштового зв'язку або при особистому врученні учасник пайового будівництва зобов'язаний прийняти об'єкт, який потрібно:
    • в термін, передбачений договором пайового будівництва;
    • протягом 7 робочих днів після отримання повідомлення від забудовника, якщо термін прийняття не встановлено в договорі.

    • Передача квартири в односторонньому порядку

    Згідно п. 6 ст. 8 ФЗ № 214, односторонній акт про передачу складається забудовником. коли:

    • пайовик ухиляється від прийняття квартири;
    • учасник пайового будівництва відмовляється від прийняття об'єкта.

    Такі заходи застосовуються:

    Після передачі в односторонньому порядку квартира вважається перейшла до учасника ДДУ. В цьому випадку всі зобов'язання по утриманню житлового приміщення, в тому числі відповідальність за шкоду в разі його випадкової загибелі, покладаються на приймаючу сторону.

    Необхідно також мати на увазі, що при односторонній передачі буде набагато складніше вимагати у забудовника виконання обов'язку щодо усунення недоліків, наявних в квартирі на момент здачі будинку.

    Терміни передачі за договором пайового будівництва

    Квартира передається пайовик в обов'язковому порядку в терміни, передбачені договором. Характерно, що при пайову участь у будівництві багатоквартирних будинків терміни передачі квартири єдині для всіх його учасників (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214).

    Зазначені вимоги поширюються не тільки на весь об'єкт, а й на його блок-секції. які мають окремий під'їзд з виходом на територію загального користування.

    Забудовник має право сам вибирати спосіб визначення терміну передачі об'єкта. Цивільним законодавством встановлено такі способи, які вказують на:

    • конкретну календарну дату передачі (число, місяць, рік);
    • період часу, який обчислюється з моменту укладення ДДУ;
    • наступ неминучого події (незалежного від волі сторін).

    Якщо в договорі пайової участі позначені приблизні або орієнтовні терміни передачі, він не буде вважатися укладеним.

    Порушення термінів здачі будинку забудовником

    У разі, коли будівництво будинку не закінчується в терміни, встановлені договором, забудовник зобов'язаний повідомити про це учасникам, і запропонувати внести зміни в договір щодо передачі та прийняття об'єкта.

    Проінформувати пайовиків закон вимагає не пізніше, ніж за 2 місяці до закінчення терміну. зазначеного в договорі.

    • Підписавши додаткову угоду про зміну терміну передачі квартири, пайовик позбавляється можливості вимагати виплату неустойки.
    • За учасником пайового будівництва залишається право не продовжувати терміни або взагалі розірвати договір. якщо його не влаштовує продовження.

    Якщо забудовником ще не отримано дозвіл на введення будинку в експлуатацію, і при цьому він вимагає підписати акт прийому-передачі квартири - важливо розуміти, що така вимога неправомірно і порушує норму законодавства щодо вимог до здачі багатоквартирного будинку, який на даному етапі фактично є об'єктом незавершеного будівництва.

    Неустойка за прострочення за договором пайової участі

    • за кожен день прострочення дорівнює 1/300 ставки рефінансування Центрального банкаУкаіни, актуальну в день її виплати (розраховується від ціни ДДУ);
    • подвоюється (становить 1/150 від ставки рефінансування), якщо учасником пайового будівництва є фізична особа (громадянин).

    Витребувати виплату неустойки можна:

    • У досудовому порядку (подається претензія з розрахунком неустойки, забудовник виплачує її в добровільному порядку);
    • В судовому порядку . подається позов до суду загальної юрисдикції або до мирового суду за місцем знаходження забудовника.

    Крім виплати неустойки через суд можливо витребувати відшкодування завданих збитків, компенсації моральної шкоди, а також виплати штрафу в розмірі 50% від неустойки, визначеної судом.

    Акт прийому-передачі квартири пайовикові

    Акт прийому-передачі квартири є обов'язковим документом для реєстрації права власності на квартиру. придбаної в пайовому будівництві. Його підписання символізує перехід обов'язки по утриманню житлового приміщення від забудовника до дольщику (наприклад, оплата комунальних рахунків).

    При огляді переданої нерухомості перед підписанням передавального акта бажано мати при собі договір пайової участі. так як в ньому міститься інформація про те, в якому стані квартира передається майбутньому власнику.

    У самому акті прийому-передачі повинні міститися такі відомості:

    Підписанню акту передує заповнення оглядового листа. в якому можуть бути відображені недоліки переданого житлового приміщення або їх відсутність.

    Оглядати квартиру бажано днем ​​(в світлий час доби), при цьому необхідно звернути увагу:

    • на стан самої квартири:
      • стін, вікон, балкона, електрики, каналізації, водопостачання, опалення та вентиляції приміщення;
    • стан і наявність загальнобудинкового майна:
      • ліфта, освітлення в під'їзді і на вулиці, озеленення двору, паркувальних місць, дитячих майданчиків, шлагбаума і т.д.

    Якість об'єкта пайового будівництва

    Згідно ст. 7 Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості ...» якість переданого об'єкта пайового будівництва має відповідати, в першу чергу:

    • умовами укладеного договору;
    • вимогам технічних регламентів;
    • проектної документації;
    • містобудівним регламентам.

    Деякі недоліки в будівництві багатоквартирного будинку, а зокрема квартири, виявляються не відразу (наприклад, протікання в комунікації, технічний стан не відповідає вимогам).

    У зв'язку з цим законом встановлені наступні гарантійні терміни:

    • На прийняте житлове приміщення - не менше 5 років.
      • Він обов'язково прописується в договорі пайової участі і обчислюється з дня передачі об'єкта.
      • До його закінчення пайовик повноправності пред'явити претензії до забудовника для усунення недоліків.
    • На технологічне та інженерне обладнання об'єкта - не менше 3 років (цей термін починає обчислюватися з дня підписання першого передаточногоакта на квартиру в цьому багатоквартирному будинку).

    Усунення недоліків в квартирі

    Виявивши недоліки в переданому об'єкті, учасник ДДУ вправі вимагати від забудовника:

    • безоплатного усунення недоліків у встановлений термін;
    • відшкодування витрат при усуненні недоліків;
    • зменшення ціни договору пайової участі.

    В такому випадку приймаючій стороні не слід підписувати акт прийому-передачі!

    Замість цього необхідно звернутися до забудовника з вимогою про складання і обопільному підписання акта про невідповідність (складається в 2-х примірниках):

    • один його примірник передається забудовникові під розпис або рекомендованим листом;
    • другий залишається в учасника пайового будівництва.

    Далі необхідно визначити розумні терміни щодо усунення недоліків в залежності від їх характеру і часу, необхідного для усунення. Після узгодження термінів пайовик оформляє з забудовником угоду щодо усунення недоліків або направляє претензію з відповідними вимогами.

    • вартості житлового приміщення, за умови, що недолік служить підставою визнання житла непридатним для проживання;
    • вартості витрат, необхідних для усунення даного недоліку будівництва.

    Якщо всі недоліки незначні - пайовик може підписати відразу передавальний акт із зазначенням виявлених недоліків і з вимогою їх подальшого усунення.