Особливості придбання нерухомості в закритих адміністративно-територіальних утвореннях

Анастасія Меліхова, юрист компанії «Довірений юрист», спеціально дляIRN.RU

На цьому етапі покупцеві необхідно здійснити перевірку об'єкта нерухомого майна (квартири). Зазвичай в рамках перевірки юридичної чистоти нерухомості уточнюється: по-перше, чи дійсно квартира належить продавцеві, по-друге, чи немає яких-небудь обтяжень щодо цієї квартири (іпотека. Арешт), по-третє, чи має продавець повноваження на її продаж .

додатковий фактор
Але існує ще один критерій перевірки, який необхідно враховувати. Це місцезнаходження квартири - в якому населеному пункті вона розташована.

Виходячи з особливого статусу ЗАТЕ і спеціального регулювання порядку здійснення операцій з нерухомістю в межах такого міського округу, необхідно враховувати важливі моменти.

Громадянство, місце роботи і реєстрації
Згідно п.1. ст. 8 ФЗ «Про закритих територіально-адміністративних утвореннях», операції з придбання у власність нерухомого майна, що знаходиться на території закритого адміністративно-територіального утворення, або інші угоди з таким майном можуть відбуватися тільки громадянами Укаїни, які постійно проживають або які отримали дозвіл на постійне проживання на території закритого адміністративно-територіального утворення, громадянами РФ, які працюють на даній території на умовах трудового договору, укладеного на нео пределеніе термін з організаціями, за родом діяльності яких створено закрите адміністративно-територіальне утворення, і юридичними особами, розташованими і зареєстрованими на території закритого адміністративно-територіального утворення.

Таким чином, якщо нерухоме майно, що знаходиться на території ЗАТЕ, то для здійснення операції з придбання нерухомості необхідно бути гражданіномУкаіни і, крім того:

• постійно проживати на території ЗАТЕ або мати дозвіл на постійне проживання на території ЗАТЕ;
• працювати на території ЗАТЕ за трудовим договором, який укладено на невизначений термін. Причому покупець повинен працювати тільки в організації (на об'єкті), за родом діяльності якої створено ЗАТО.

Якщо покупцем є юридична особа, він повинен бути зареєстрований на території ЗАТЕ і перебувати на території ЗАТЕ.

Інші варіанти
Якщо ви купуєте нерухоме майно на території ЗАТЕ, але не належите до осіб, на яких поширюються положення п.1 ст.8 закону, то для вас п.2 ст.8 закону передбачено особливий порядок здійснення таких операцій. Ваша участь в здійсненні операцій з нерухомим майном, що перебуває на території ЗАТЕ, допускається за рішенням органів місцевого самоврядування ЗАТЕ, погодженим з федеральними органами виконавчої влади, у віданні яких знаходяться організації і (або) об'єкти, по роду діяльності яких створено закрите адміністративно-територіальне утворення .

Приклад: ви не проживаєте на території Зоряного містечка (ЗАТО) постійно і не маєте дозволу на постійне проживання, також ви працюєте в сфері, не пов'язаної з діяльністю Федерального космічного агентства, наприклад, учителем або лікарем. Значить, для здійснення операції з нерухомістю необхідно зробити ряд додаткових, але обов'язкових дій, передбачених законом, а саме:

• звернутися до органу місцевого самоврядування ЗАТЕ із заявою про прийняття рішення про участь у такій операції;
• простежити, щоб таке рішення було погоджено з федеральним органом виконавчої влади, у веденні якого знаходиться організація або об'єкт, за родом діяльності яких створено ЗАТО.

Наприклад, якщо покупка квартири здійснюється в Зоряному містечку, рішення органу місцевого самоврядування має бути погоджено з Федеральним космічним агентством.

Отже, угода, укладена вами, буде недійсною, якщо ви не заповіді умови, перераховані в п. 2 ст. 8 ФЗ «Про закриті адміністративно-територіальних утвореннях». Цю обставину необхідно враховувати при проведенні перевірки юридичної чистоти нерухомості і при підготовці до операції з нерухомістю, розташованої на території ЗАТЕ.

Договір підписаний, гроші віддані, але ...
Підписання сторонами договору не означає, що всі інші етапи угоди будуть безперешкодно. У розглянутому прикладі вказано, що стороні необхідно отримати рішення органу місцевого самоврядування про участь сторони в угоді з придбання нерухомого майна, що знаходиться на території ЗАТЕ.

Таке рішення органу місцевого самоврядування не є істотною умовою договору, однак відсутність такого рішення в комплекті документів, що подаються на реєстрацію, спричинить відмову в реєстрації угоди.

Щоб уникнути шахрайських дій з боку продавця рекомендую передавати суму, що підлягає сплаті, трьома етапами. Незначну частину суми на підтвердження вашого наміри укласти договір з придбання нерухомості; частина суми після отримання покупцем рішення органу місцевого самоврядування, узгодженого з федеральним органом виконавчої влади; і частина суми після реєстрації переходу права власності. Доцільно включити таку умову про порядок оплати в договір.

У разі передачі всіх коштів продавцю до отримання рішення органів місцевого самоврядування про участь в угоді виникає ризик того, що ви співпрацюєте з недоброчесних продавцем, який може відмовитися повертати вам сплачені грошові кошти в разі відмови органу місцевого самоврядування ЗАТЕ у видачі дозволу на участь в угоді . Більш того, він покладе на покупця провину за відмову в реєстрації переходу права власності, оскільки всебічна перевірка об'єкта нерухомого майна є його турботою.

В результаті такої помилки ви не зможете стати власником квартири і позбудетеся грошових коштів. Недобросовісна поведінка продавця, що спричинило несприятливі фінансові наслідки, доведеться доводити в судовому порядку і стягувати гроші з продавця.

Тільки після того, як ви отримаєте рішення органу місцевого самоврядування ЗАТЕ, узгоджене з федеральним органом виконавчої влади, якому підпорядковані ті організації (об'єкти), наявність яких зумовило створення ЗАТО, ви можете здійснити операцію купівлі-продажу нерухомого майна або здійснювати інші операції з придбання нерухомості . При зверненні до реєструючого органу для реєстрації переходу права власності до інших документів, що подаються на реєстрацію, необхідно докласти рішення органу місцевого самоврядування з підтвердженням про погодження такого рішення з федеральним органом виконавчої влади.

небезпечна близькість
Непроста ситуація може скластися і з об'єктами нерухомості на кордоні ЗАТО, хоча і за його межами.

Згідно абз.3 п.2. ст. 1 ФЗ «Про закритих територіально-адміністративних утвореннях» при встановленні і (або) зміну меж закритого адміністративно-територіального утворення та при його перетворенні вимоги законодавства Укаїни про облік думки населення не застосовуються.

Отже, в разі розширення меж ЗАТЕ не буде оголошено про збори населення муніципального освіти для голосування про розширення меж муніципального освіти. Значить, сторони угоди можуть і не знати про зміна статус муніципального освіти, на території якого знаходиться нерухоме майно, що. А це означає, що в разі розширення меж ЗАТЕ до угод по обраному вами об'єкту нерухомості буде застосований порядок, передбачений ФЗ «Про закритих територіально-адміністративних утвореннях». Якщо ж придбання нерухомості буде здійснено без рішення органу місцевого самоврядування ЗАТЕ, то така угода може бути визнана недійсною. Такий ризик виникає, якщо ви купуєте нерухоме майно, що знаходиться в безпосередній близькості від кордонів ЗАТЕ. Тоді в разі зміни меж ЗАТЕ до здійснюваної операції будуть застосовуватися спеціальні норми, описані вище.

Підводячи підсумок, можна зробити висновки про те, що придбання нерухомого майна на території ЗАТЕ або в безпосередній близькості від такого міського округу пов'язане з вчиненням додаткових, але обов'язкових дій. Невчинення таких може спричинити фінансові та правові ризики, пов'язані з визнанням угоди з придбання нерухомості на території ЗАТЕ недійсною.

Нерухомість в Москві і Підмосков'ї

Новобудови Москви від 2 660 874 руб. 549 новобудов + 9,1%

Новобудови Нової Москви від 1 700 223 руб. 163 новобудови + 9,0%