Особистий фонд добробуту як сформувати інвестиційний портфель
Георгій Качмазов Особистий фонд добробуту: як сформувати інвестиційний портфель
Мета формування портфеля - створення особистого фонду добробуту як гарантії стабільності в літньому віці з перспективою ефективної передачі майна у спадок або для перепродажу.
Сенс інвестиційного портфеля - не в отриманні швидкого зростання капіталу, а в його збереженні. При цьому важливі регулярні виплати для покриття всіх витрат власника і мінімум участі в управлінні, щоб власник міг витрачати час на бізнес для душі, подорожі, сім'ю і хобі.
Перед формуванням портфеля інвестор визначає його основні параметри, що стосуються розміру інвестицій, стратегії інвестування, ризиків, прибутковості, фінансування і управління.
2. Сума регулярних інвестицій і підсумковий розмір капіталу
Інвестор визначає для себе найбільш і найменш значущі ризики і в залежності від цього формує портфель. Наприклад, якщо він не готовий йти на ризик втрати орендаря, то, швидше за все, вкладеться в об'єкти з довгостроковими орендними контрактами. І навпаки, в ситуації, коли цей ризик для інвестора прийнятний, він буде розглядати в якості варіантів нерухомість з відповідним до кінця або короткостроковим орендним контрактом.
4. Диверсифікація портфеля
Локація - це ключовий ризик, тому що правильний вибір місця розташування об'єкта визначає збереження і рентабельність інвестиції.
Портфельні інвестиції з неоднорідними класами активів і в різних країнах - складний і важкий для управління бізнес. Купівля об'єктів, що знаходяться в різних юрисдикціях, означає, що потрібно розбиратися в особливостях місцевих систем оподаткування та знаходити різних підрядників для управління об'єктами. Рекомендується вкладати кошти не більше ніж в два різних класи активів в одній або двох країнах. Наприклад, Украінане, володіючи нерухомістю вУкаіни, часто набувають дохідну нерухомість за кордоном в тому ж місці, де у них вже є друге житло.
Бувають ситуації, коли перед інвестором в європейську нерухомість стоїть принципове завдання знизити ризики країни. У цьому випадку замість диверсифікації через покупку нерухомості на інших континентах (в доповнення до об'єктів в Європі) краща стратегія інвестування частини коштів у фінансові інструменти, наприклад в цінні папери компаній, розташованих за межами Європи.
Виходячи з схильності до ризику, інвестор вибирає діапазон прибутковості, на який він може розраховувати при поточній кон'юнктурі. Нормальна прибутковість орендного бізнесу в Європі - близько 5-6% річних. При необхідності в подальшому можна скорегувати профіль ризику і прийняти відповідні інвестиційні рішення.
Для інвестора важлива можливість залучити банківський кредит на покупку, оскільки це важіль підвищення прибутковості. При портфельних інвестиціях, на відміну від індивідуальних покупок, інвестор може розраховувати на більш цікаві умови банківського кредитування і, відповідно, на кращі показники прибутковості. Наприклад, при покупці інвестиційної нерухомості в Німеччині позичальник може розраховувати на кредит в розмірі 60% від вартості об'єкта під 2% річних. Таким чином, при орендної прибутковості об'єкта 6,5% прибутковість на інвестований капітал з урахуванням кредиту може досягати 8-10%. При неперекредітованном портфелі є можливість швидко отримати ліквідність без продажу - через збільшення кредитного плеча. Також з'являється можливість фінансувати купівлю інших активів під заставу наявних.
Інвестор може займатися формуванням, управлінням і продажем портфеля нерухомості самостійно, але практика показує, що зручніше найняти компанію, що спеціалізується на інвестиціях в нерухомість, оскільки це допоможе заощадити час інвестора.
Щоб спростити процес управління об'єктом, рекомендується вибирати тільки якісних орендарів і мінімізувати їх кількість.
8. Стратегія виходу і терміни інвестицій
Є дві стратегії виходу з інвестиційного проекту - передача у спадщину і продаж.
- Передача майна у спадок. З роками вартість портфеля зростає (нехай і помірними темпами), і він може перебувати у володінні однієї сім'ї понад 100 років. Тому портфель повинен бути структурований так, щоб його можна було передати у спадок з мінімумом податкових втрат.
- Продаж. Оскільки може виникнути ситуація, коли власнику терміново потрібні гроші (наприклад, для основного бізнесу), портфель повинен бути ліквідним, тобто таким, щоб його можна було продати оперативно (за 2-4 місяці) без значної втрати вартості. Це досягається за рахунок покупки об'єктів в преміальних локаціях, багатоваріантності використання об'єкта та іншими способами.
Якщо мета інвестора формування особистого фонду добробуту, то швидкоплинний вихід з активів нетиповий (за винятком форс-мажору). Як правило, формуючи подібний портфель, інвестори орієнтуються на довгострокові вкладення (від 15 років) і звертають особливу увагу на податки на спадщину.
Таким чином, основні параметри, які потрібно визначити перед тим, як почати створювати інвестиційний портфель, - це кінцева мета, бюджет, готовність до ризиків, локація, тип об'єктів, прибутковість, схема фінансування, механізм управління та стратегія виходу.
Георгій Качмазов спеціально для «РБК-Нерухомості»
Георгій Качмазов «Трані»