Основні характеристики нерухомості як джерела доходу - нерухомість як фінансовий актив
Для того, щоб зрозуміти чим нерухомість відрізняється від інших фінансових активів, також приносять дохід розглянемо основні характеристики нерухомості як джерела доходу. Ці характеристики можуть бути зведені до наступного.
1. Форми доходів від нерухомості
Дохід від нерухомості може виступати в різних формах:
# 45; у вигляді майбутніх потоків готівки;
# 45; у вигляді зростання вартості нерухомості, т. е. у вигляді збільшення багатства власника нерухомості;
# 45; у вигляді доходу від майбутнього продажу нерухомості.
2. Особливості доходів від нерухомості
# 45; Стабільність доходу. У більшості випадків дохід, який приносить нерухомість, виступає в формі орендної плати. Договору оренди, як правило, середньострокові і довгострокові - від 3 до 15 і більше років. Звідси - велика стабільність доходу, ніж по акціях. Дивіденди, що впливають на курсову ціну акцій, є похідними від прибутку, прибуток - від обсягу продажів, обсяг продажів може змінюватися досить динамічно. Крім того, на прибутковість цінних паперів набагато серйозніший вплив надають спекулятивні мотиви.
При здачі нерухомого майна в оренду власник об'єктів і орендар повинні, в залежності від цілей діяльності, представляти:
а. Яка нерухомість необхідна для успішного здійснення цієї діяльності.
б. Яким способом повинно бути організовано управління нерухомістю.
в. Чи може нерухомість розглядатися як актив серед інших активів?
м Де повинна бути розташована нерухомість підприємства або офісу?
д. Наскільки ефективно використовується нерухомість з точки зору ефективності підприємства (будівлі орендодавця) в цілому?
е. Який повинен бути правовий статус об'єктів нерухомості (власність, оренда) та як повинні бути розділені правомочності між суб'єктами відносин.
# 45; Необхідність високого "порогового" рівня інвестицій. Нерухомість досить важко придбати саме в такій кількості, в якому хотілося б інвесторові. Для придбання нерухомості необхідні значні і цілком певні за масштабами кошти, що, з одного боку, може вимагати зменшення інших активів, з іншого - у інвестора може просто не виявитися достатніх коштів. Наприклад, досить складно придбати нерухомість в 5% від офісної будівлі і навіть придбання такої частини через участь, наприклад, в АТ, утвореним на базі такого будинку, не дає інвестору достатньо можливостей для самостійного управління нерухомістю.
У тих випадках, коли вилучення доходів від нерухомості пов'язане з прибутковістю цінних паперів (наприклад, випуск акцій), прибуток може істотно змінюватися з року в рік, і пов'язано з ризиком звернення цих паперів. У той же час подібне інвестування з боку може приносити і досить більший дохід, ніж чим оренда. Цінність паперів, як правило, обумовлено попитом на ці папери. Чим вище попит, тим ликвиднее нерухомість, і тим вище прибутковість. Багато керуючі компанії, які включають в перелік своїх послуг такий вид діяльності, як брокеридж, здатні забезпечити приплив коштів за допомогою продажу акцій, в які включені активи нерухомості. При цьому, відстежуючи не тільки кількісний і якісний склад правовласників цінних паперів, але і захищаючи права дійсного власника об'єкта нерухомості таким чином, щоб він не втратив ці права.
# 45; Необхідність в управлінні. Нерухомість на відміну від інших активів більшою мірою потребує управлінні для отримання доходу. Від ефективності управління істотно залежить рівень прибутковості.
При цьому інвестори вкладають гроші в нерухомість поділяються на дві групи:
1. Інвестори, які мають слабкими знаннями в галузі управління нерухомості. Для них нерухомість як об'єкт інвестування представляє досить складний актив.
2. Для інвесторів, що володіють достатніми знаннями в сфері управління нерухомістю, нерухомість може бути кращим об'єктом інвестування, що дозволяє витягувати більший дохід і мати контролем над активом.
Для більш ефективного управління нерухомим майном можуть створюватися керуючі компанії.
Як вже було сказано вище, нерухомість, що купується для отримання доходу через здачу в оренду, в довірче управління, може розглядатися як різновид фінансових активів (інвестиційна нерухомість), але якщо вона купується з метою споживчих властивостей, то її можна розглядати як різновид реальних активів ( операційна нерухомість). Іншими словами, в управлінні керуючих компаній з нерухомості можуть перебувати як будівлі підприємств, в яких організовано виробництво будь-якої продукції, так і будівлі підприємств або організацій, приміщення яких призначені для здачі в оренду як офісів. Завдання управляючої компанії полягає в тому, щоб забезпечити в межах довірених приміщень і будівель, а також в рамках повноважень найбільш сприятливі умови для роботи офісів або виробничих потужностей підприємств (заводів, цехів і т.д.).
Сьогодні багато керуючих компанії здатні розробити комплексний проект, з урахуванням технологічного використання того чи іншого будинку, який дозволить отримувати взаємну вигоду і власнику і орендарю від використання об'єктів нерухомості. У ряді випадків, ці компанії можуть виступати самостійними інвесторами і навіть організаторами холдингів і концернів.
Нерухомість - неоднорідний актив. Навіть якщо ми маємо два ідентичних за своїми технічними характеристиками офісних будівлі, то як мінімум по своєму місцю розташування вони різняться. Неоднорідність нерухомості - фактор, що визначає істотну диференціацію в доходах між різними одиницями нерухомості одного типу в межах навіть одного регіону.
# 45; Захищеність доходів від інфляції.
Нерухомість - актив, більшою мірою, ніж інші, захищений від інфляції. Через орендну плату або ціну (яка є величиною, в певній мірі похідною від орендної плати) інфляція переноситься в дохід так, що дохід зростає разом з інфляцією.
# 45; Високі трансакційні витрати.
Нерухомість - актив, угоди з якими вимагають високих трансакційних витрат. Для комерційної нерухомості ці витрати становлять приблизно 1% від ціни нерухомості, для житлової вони істотно вище і можуть бути до 10% від ціни об'єкта.
# 45; Низька ліквідність.
Нерухомість - актив, що володіє відносно низькою ліквідністю. Продаж нерухомого майна може займати при адекватній оцінці її можливої ціни до 90-120 днів, а при завищенні ціни цей термін може бути набагато більш істотним. Проблема ліквідності частково може бути вирішена шляхом правильної політики цін, що включає в себе як правильний рівень ціни, так і час продажів.
Істотно, що при загальному високому рівні цін і позитивному розвитку ринку, навіть щодо незначне зниження ціни може прискорити процес реалізації нерухомості, в той час як при пасивному ринку навіть істотне зниження може не дати ефекту.
# 45; Низька кореляція доходів від нерухомості з доходами від інших активів. Відносна незалежність доходів від нерухомості в порівнянні з доходами від інших видів активів робить нерухомість свого роду арбітром для портфелів активів.
# 45; Особливості ціноутворення. Ціни на фондовому ринку є прямим наслідком останніх угод з цінними паперами, перш за все корпоративними. Ціноутворення на ринку нерухомості - результат оцінки нерухомості та переговорів між учасниками угоди.
# 45; Збереження інвестованих коштів. Нерухомість надає інвестору більше гарантій збереження інвестованих коштів. Земля - незнищенна (якщо не враховувати можливого погіршення її якостей). Будинки і споруди - довговічні конструкції. У той же час забезпечення збереження майна може вимагати додаткових зусиль (страхування, наприклад).
# 45; Складність фінансових потоків.
У більшості випадків інвестиції в нерухомість пов'язані з негативними грошовими потоками на початку життєвого циклу нерухомості - в період створення об'єкта, потім у міру здачі об'єкта в оренду вони трансформуються в позитивні, а за межами терміну економічного життя об'єкта знову стають негативними. Продаж нерухомості дає ще один позитивний грошовий потік.
Володіючи рядом суттєвих особливостей в порівнянні з іншими видами активів, нерухомість може розглядатися і як частина загального інвестиційного портфеля, дозволяючи знизити загальний портфельний ризик в силу своєї безпосередньої зв'язку з реальною економікою, і як самостійний актив, що приносить дохід.
Якщо Ви помітили помилку в тексті виділіть слово і натисніть Shift + Enter