Оренда нерухомості

Ще один обов'язок орендаря полягає у своєчасному внесення орендної плати (ст. 614 ЦК України) і повернення орендованого майна в тому стані, в якому він його отримав з урахуванням нормального зносу (це положення не застосовується при оренді земельних ділянок), після закінчення терміну його оренди , а також в інших випадках (ст. 622 ЦК України). Вирощу орендовані будівлі, споруди і підприємства повинні бути також за передавальним актом.

2.6. Припинення, розірвання (зміна) договору оренди нерухомості

Припинення договору оренди (в тому числі дострокове розірвання) проводиться на підставах, передбачених главами 26 і 29 ЦК, з урахуванням правил ст. 617/619 і 620 ГК, частково змінюють загальний порядок, встановлений для будь-яких видів зобов'язань (договорів). Зміна власника орендованого майна не тягне прекра щения договору оренди, навіть якщо висновок було обумовлено особистими якостями орендаря (п.1 ст.617 ЦК). У разі смерті орендодавця - фізичної особи договір оренди не припиняється. Права і обов'язки орендодавця переходять до його спадкоємців.

На вимогу орендодавця договір оренди може бути, досроч-но розірваний судом у випадках, коли орендар:

2) Істотно погіршує орендоване майно. Під істоту-нним погіршенням орендованого майна слід розуміти таку зміну його якості, яке тягне за собою істотне нар-ушкуваннЯ умов договору в сенсі п.2 ст.450 ГК;

3) Більш ніж двічі поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;

4) Чи не виробляє капітального ремонту майна в установлений-ні договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво квартального ремонту є обов'язком орендаря. Невиконання орендарем його обов'язки проводити поточний ремонт або нести витрати по утриманню орендованого майна може бути підставою до дос-Рочной розірвання договору тільки в разі, якщо в результаті подібного бездіяльності орендаря відбувається суттєве погіршення цього майна.

На вимогу орендаря договір оренди може бути, достроково розірваний судом у разі, коли:

1) Орендодавець не надає майно в користування арі-ндатору або створює перешкоди користування майном в соот-но до умов договору або призначення майна. Ство-ня перешкод користування майном може трактуватися до-вільно широко. До них можна віднести будь-які випадки не забезпечення спокійного користування орендованим майном, зокрема, не -проведення орендодавцем поточного ремонту або невиконання ним обов'язку щодо утримання майна, коли такі обов'язки по-зложени на нього договором;

2) Передане орендареві майно має перешкоджають поль-тання їм недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, що не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду імущі-ства або перевірки його справності при укладенні договору. Пос-кольку закон не вимагає. щоб ці недоліки були суттєво-ними, договір оренди може бути розірваний за наявності у арендова-ного майна будь-яких перешкоджають користуванню недоліків;

3) Орендодавець не виробляє є його обов'язком ка-льних ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;

4) Майно в силу обставин, за які орендар не від-віча, виявляється в стані, непридатному для використання. Дострокове розірвання договору на цій підставі проводиться незалежно від того, винен в тому орендодавець чи ні.

ГлаваIII. РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА ОРЕНДИ І ОРЕНДИ ЯК обтяжені (ОБМЕЖЕННЯ) ПРАВ

Розглянемо більш докладно необхідність державної реєстрації суб'єктивного права оренди (ст. 1, 4 Закону).

3.1. Реєстрація права оренди

Необхідно відзначити, що технічно зобов'язальне право оренди враховувати ніде. Структура єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (далі ЕГРП) не передбачає підрозділу для внесення записів про зобов'язальних правах на нерухоме майно. при внесенні записів до реєстру реєстратор не повинен відступати від його структури: зокрема: все що стосуються оренди записи підлягають внесенню до підрозділу III-I відповідного розділу реєстру.

3.2. Поняття і види обмежень речових прав

Спадкоємство в праві відбувається тільки при правопереносящем правопріобретеніі. При конструктивному правопріобретеніі, в тому числі при передачі речі в оренду, спадкоємства не відбувається, відповідно суб'єктний склад правовідносини не змінюється. Відбувається похідне правопріобретеніе: права правонабувача встановлюється на підставі права праводателя, але без втрати останнім цього права і входять до нього правомочностей. Ломідзе О. Указ. соч. С. 24.

3.3. Реєстрація оренди як обтяження (обмеження) прав

Встановивши необхідність державної реєстрації обмежень речових прав на нерухоме майно, законодавець не здійснив чіткого її відмежування від державної реєстрації прав та реєстрації угод. Поняття державної реєстрації, що приводиться в п. 1 ст. 2 Закону про реєстрацію, такої диференціації не дає.

Розкрити сутність понять "реєстрація права", "реєстрація угоди" і "реєстрація обмеження" і одночасно відмежувати одну реєстрацію від іншої здатне тільки таке визначення, яке чітко вказує на наслідки здійснення реєстрації та на наслідки її відсутності.

Реєстрація - заключна стадія вчинення правочину. Реєстрація суб'єктивного права являє собою завершальний юридичний факт, який має особливе значення в юридичному складі, так як при наявності даного факту і виникає відповідне суб'єктивне право.

Нижче наведено ряд положень, покликаних, з одного боку, підкреслити самостійне значення державної реєстрації обмежень речових прав на нерухоме майно, а з іншого - виявити проблеми правового регулювання.

Як зазначає Камишанський В.П. "Обмеження власності не є правом обмеженого користування чужим майном ... відмежовані речові права не є обмеженнями, а викликають обмеження суб'єктивного права власності" Камишанський В.П. Указ. соч. С. 161. Тому в переліку що підлягають реєстрації обмежень Закон про реєстрацію прав на нерухомість називає не право оренди, право застави, право довірчого керуючого, а оренду, іпотеку, довірче управління (термін "сервітут" використовується законодавцем як для позначення суб'єктивного права особи, в чию користь встановлений сервітут, так і для позначення відповідного обмеження). Відповідно вимога державної реєстрації обмеження (обтяження) зовсім не обов'язково означає необхідність державної реєстрації викликає дане обмеження суб'єктивного права. Наприклад, згідно з п. 1 ст. 1 Закону про іпотеку право застави, виникає в момент укладення договору про іпотеку, а якщо зобов'язання, забезпечене іпотекою, виникло пізніше - з моменту виникнення цього зобов'язання. Таким чином, законодавець прями передбачає ситуацію, в якій право виникло, а обмеження ще не зареєстровано.

У ряді випадків у державній реєстрації потребує як договір, так і обмеження, обумовлене виникають з даного договору суб'єктивним правом. Однак, реєстрація договору і реєстрація обмеження - поняття не тотожні. Тут є певний потенціал правового регулювання. Приклад, коли така можливість отримала реалізацію, - закон про іпотеку. Як випливає з норм даного закону реєстрація договору про іпотеку не завжди збігається з моментом виникнення права заставодержателя і відповідно - обмеження права власності - п. 1 ст. 11 Закону.

Не визнаючи цього висновку не можна все ж не відзначити його "спровоцірованность" законодавцем. У Законі про реєстрацію прав на нерухомість відсутня вказівка ​​на підрозділ відповідного розділу в структурі ЕГРП, призначений для реєстрації угод, - ст. 12 Закону. Пропуск правового регулювання заповнений правилами ведення реєстру. Згідно п. 4 даних правил записи про всі підлягають державній угодах вносяться в подрздел III відповідного розділу реєстру, тобто в підрозділ, призначений для внесення записів про обмеження (обтяження) речових прав.

Отже, в даній дипломній роботі розглянута одна з різновидів оренди - оренда об'єктів нерухомості. Проведене дослідження дозволяє зробити наступні висновки:

Особливістю правового режиму об'єктів нерухомості є необхідність державної реєстрації в установах юстиції як прав на дані об'єкти, так і певних угод з ними. Так, за загальним правилом договір оренди нерухомості підлягає державній реєстрації (п. 2 ст. 609 ЦК РФ). Винятки встановлені у відношенні договору оренди будівель, споруд, нежитлових приміщень (п. 2 ст. 651 ЦК РФ) і земельних ділянок (п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договір оренди зазначених об'єктів підлягає державній реєстрації, тільки якщо укладений на термін понад одного року.

В рамках цієї дипломної роботи були розглянуті як загальні положення про оренду, застосовні до оренди будь-яких об'єктів нерухомості, так і особливості, властиві таким різновидам оренди: оренді

будівель і споруд, спеціальні правила про яку містяться в параграфі 4 глави 34 ЦК, оренді нежитлових приміщень і їх частини, оренді незавершених будівництвом об'єктів, оренду земельних ділянок та оренди підприємств як майнових комплексів (параграф 5 глави 34 ЦК).

Сторонами в договорі оренди будівлі та споруди є орендодавець і орендар. Закон не представляє спеціальних правил до них, вимагаючи лише, щоб сторони мали цивільної право і дієздатністю.

ціна (орендна плата), причому в разі відсутності цієї умови в договорі оренди будівель, споруд, підприємств договір, на відміну від загальних положень ЦК РФ, є нікчемним;

Оренда грає величезну роль в майнових правовідносинах між господарюючими суб'єктами, а також у розвитку економіки нашої країни і розширення сфери діяльності підприємців, перш за все як спосіб мінімізації підприємницького ризику і можливості отримання доходу від вкладень коштів.

Договір оренди закріплює законні права та обов'язки учасників, дозволяє їм реалізувати свої економічні інте-реси. Одна зі сторін договору оренди отримує можливість вос-повнити не дістають у неї обладнання, засоби виробництва або фінанси за рахунок іншого суб'єкта - власника, останній в свою чергу, отримує певний дохід від здачі імущес-тва в оренду.

Тому важливо, щоб орендні відносини мали адекватне правове регулювання. Що в свою чергу неможливо без вдосконалення чинного законодавства. В даний час в науковій літературі йдеться про наступні заходи, спрямовані на вдосконалення законодавчого регулювання оренди нерухомості:

Матеріали юридичної практики

Список використаної літератури