Обмін квартири за схемою «трейд-ін» плюси і мінуси
Схему укладення угод, що отримала назву «трейд-ін» (trade-in) вже не можна назвати новою для українського ринку, проте в сфері торгівлі нерухомістю вона поки не отримала широкого розповсюдження. Описати принцип даної схеми в дії можна просто - «в рахунок покупки нової речі здається стара».
Для ринку нерухомості угоди за схемою «трейд-ін» - рідкість, в Москві і Харкові на сьогоднішній день тільки кілька ріелторських агентств працюють за принципом «ваша квартира в обмін на новобуд». Куди більшу популярність така схема обміну завоювала на автомобільному ринку - багато автосалонів пропонують цілком затребувану послугу - «ви нам старий автомобіль, ми вам - новий, з доплатою, звичайно».
Подібна форма обміну, безумовно, скорочує терміни угоди і дозволяє покупцеві швидко отримати нову річ, не втрачаючи час на пошук покупців все одно не корисних копалин майна. Але якщо з автомобільним ринком все більш-менш зрозуміло і досить просто, то схема «трейд-ін» на українському ринку нерухомості отримала ряд особливостей і далеко не завжди стає оптимальним варіантом для покупця.
У цій статті спробуємо розглянути всі особливості обміну квартир за принципом «трейд-ін», її переваги і недоліки.
Особливості обміну квартир «трейд-ін»
Зрозуміло, що квартира - значно дорожча і потрібна річ, ніж автомобіль. Навіть звичайна «одиничка» в будинку старої споруди в Москві може коштувати кілька мільйонів рублів, так що до угод з нерухомістю з особливою тривогою і увагою підходять і покупці, і продавці.
У випадку угоди за схемою «трейд-ін» ріелтор миттєво викуповує стару квартиру власника, надаючи натомість житло в новобудові, тобто, здійснюючи взаємозалік. У цьому полягає головна відмінність подібного виду угод від альтернативної купівлі-продажу з викупом старої житлової площі, коли рієлторськоє агентство просто виставляє запропонований лот у вільний продаж по своїх каналах, чекаючи, поки знайдеться покупець.
Максимально стислі терміни можна назвати головною особливістю угоди «трейд-ін» - віддавши стару квартиру в рахунок оплати частини вартості нової, покупці можуть відразу ж переїжджати на нове місце проживання, угода зазвичай займає буквально два-три дні, які йдуть на перевірку правовстановлюючих документів та оформлення договорів.
Як зазначає фахівець з подібних схем обміну, адвокат Олег Сухов, схема «трейд-ін» використовується і на первинному, і на вторинному ринку нерухомості. Для прикладу наведемо схему обміну квартири, припустимо, у станції метро «Сходненская», що має дві житлові кімнати на більш простору трикімнатну квартиру в Хімках. Ринкова ціна двокімнатної квартири в даному районі становить близько 6 мільйонів рублів, так як рієлторськоє агентство викуповує житло з дисконтом - в середньому 25%, її вартість буде встановлена на рівні 4,5 мільйонів рублів. Саме ця сума і піде в залік придбання нової житлової площі. Середня ціна «троячки» в Хімках - 6,7 мільйона рублів, таким чином, новим власникам доведеться доплатити ще 2,2 мільйона рублів.
До квартирах, які беруть участь в угодах по схемі trade-in, спеціалізовані агентства нерухомості висувають ряд вимог:
- житлова площа повинна розташовуватися виключно на території столиці. Квартири в Підмосков'ї або, наприклад, в Ленінградській області, в даний час в таких угодах участі не приймають. Пов'язано це і з порівняно невеликим попитом на подібного роду угоди в інших містах, і з великою різницею у вартості житла - розмір доплати за квартиру в московській новобудові, отриману в обмін на житло десь в Електросталі або Долгопрудном, буде занадто великий. У той же час в обмін на квартиру з «московською пропискою» забудовники та ріелтори можуть запропонувати не тільки житло в одній з численних новобудов столиці, але заміський котедж або таунхаус в одному з підмосковних селищ. Все залежить від того, будівництвом яких саме об'єктів займається девелопер і наявного на сьогоднішній день вибору;
- квартира в обов'язковому порядку повинна знаходитися у продавця у власності, а не в оренді, нехай і довгостроковій, правовстановлюючі документи перевіряються фахівцями ретельно і скрупульозно;
- ріелторські агентства беруть до уваги виключно квартири, кімната в сімейному гуртожитку, комунальній квартирі або частка одну людину в спільній житловій площі в угодах по схемі «трейд-ін» брати участі не можуть;
- до «чистоті» квартири висуваються особливі вимоги, дуже небажано, якщо одним із власників житла є неповнолітня і для укладення угоди потрібен дозвіл ради опіки та піклування. В такому випадку рієлторськоє агентство, найімовірніше, відмовить продавцю.
Переваги обміну квартири за схемою trade-in
Головним достоїнством обміну старого житла на нове за такою схемою можна назвати терміновість і оперативність. Це найшвидший спосіб переїхати в придивилася, куди більш впорядковану квартиру або заміський котедж, не чекаючи продажу старої житлової площі, оформлення іпотечного кредиту і так далі.
Мінуси обміну «трейд-ін»
Незважаючи на незаперечні переваги, «залікова» схема обміну житла має ще й цілий ряд недоліків, які й зумовили її низьку популярність на ринку нерухомості. До основних мінусів такого обміну можна віднести:
- відсутність великого вибору. Як правило, певний агентство нерухомості або конкретний забудовник пропонують для укладення угод за схемою trade-in тільки квартири у власному житловому комплексі, тому можливість вибирати район проживання або місце розташування будівлі надається далеко не завжди;
- ціна старої квартири, яка бере участь в обміні «трейд-ін» буде в будь-якому випадку нижче, ніж в разі продажу її на вільному ринку. Всі забудовники і девелоперські агентства купують квартири з дисконтом, який може досягати 20-25% від ринкової ціни, що з урахуванням столичних цін може призвести до втрати 1-1,5 мільйонів рублів від вартості житла. Засоби для продавця не виплачуються, а відразу зараховуються на рахунок девелопера в якості основного внеску за нову житлову площу;
- далеко не завжди власники житла, які взяли участь в угоді по «залікової» схемою, отримують можливість відразу переїхати на нову, впорядковану квартиру. Найчастіше забудовники пропонують житлові площі в ще споруджуваних будинках, так що доведеться чекати закінчення робіт і введення будинку в експлуатацію. Крім того, нова квартира може потребувати ремонту, що також відсуне мить щасливого новосілля на досить тривалий час. Весь цей період - до переїзду на нову квартиру і завершення в ній ремонтних та оздоблювальних робіт, доведеться або тулитися у родичів або ж знімати житло, так як стара квартира вже стала власністю ріелторського агентства або забудовника, а часто вже встигла набути нових власників. Такі додаткові витрати і незручності позбавляють угоду за схемою «трейд-ін» її головного гідності - швидкості переїзду на нове житло;
- ймовірність зіткнутися з недобросовісними агентствами, що пропонують схему, яку Олег Самойлов, генеральний директор «Релайт-Нерухомість», називає «лже-trade-in». В такому випадку девелопер бронює нову квартиру лише на певний термін, беручи на себе обов'язки за цей період реалізувати старе житло. Якщо ж до обумовленого моменту продати квартиру не вдається, на продавця починають тиснути, змушуючи знизити ціну. Таким чином, єдина перевага такої схеми - гарантоване резервування квартир-новобудов, однак встановлення крайнього терміну продажу вторинної квартири зводить і ця перевага нанівець, так що ніякого сенсу в такій послузі ріелторів фахівці не бачать.
І все ж, як показує практика, за минулі три роки така схема не стала затребуваною і в разі, якщо продавець має намір компенсувати частину вартості нової квартири за рахунок продажу старої, в 90% випадках використовується альтернативна схема подвійний купівлі-продажу, коли вторинне житло виставляється на продаж ріелторських агентством.
Експерти одностайно радять користуватися схемами обміну «трейд-ін» тільки в тому випадку, якщо ризик втратити придивилася квартиру в новому будинку занадто великий, а сам житловий комплекс вже введений в експлуатацію.
У всіх інших варіантах краще кілька разів подумати - чи варто втрачати істотну частину вартості власної квартири і поспішати. За словами деяких фахівців, кращою альтернативою схемою trade-in є оформлення іпотечного кредиту з можливістю надалі погасити його за рахунок коштів, отриманих від продажу житлової площі. В такому випадку продавець може не поспішаючи займатися збором документів і пошуками покупців, не знижувати ціну, щоб продати квартиру терміново і в той же час завдяки швидкості погашення іпотеки не переплатить занадто багато за відсотками.
Звичайно, система іпотечного кредитування в нашій країні також має ряд недоліків і назвати її досконалою ніяк не можна, однак мінусів у обміну квартири за схемою «трейн-ін» більше, ніж переваг, тому найближчим часом вона навряд чи стане популярнішим на ринку нерухомості нашої країни . Крім кидаються в очі недоліків, що зменшують привабливість такої схеми для продавців, у самих забудовників на сьогоднішній день теж немає необхідності в залученні покупців за допомогою «залікової» схеми - попит на московські новобудови стабільний і найближчим часом знижуватися не буде.
Анна Сєдих, рмнт.ру
story: view | realty: - | 1.0216 | 59