Облік та оподаткування для забудовників формуємо фінансовий результат
Інформація про компанію КСК ГРУП
КСК груп пропонує комплексне і практичне вирішення найбільш актуальних завдань, що стоять перед фінансовими та генеральними директорами компаній і власниками бізнесу. Індивідуальний підхід, глибоке розуміння потреб і цілей клієнтів в поєднанні з практичними знаннями дозволяють вирішувати ці завдання максимально ефективно.
Колектив КСК груп - це команда з більш ніж 350 фахівців, що мають унікальний досвід реалізації проектів як для середніх, так і для найбільших українських корпорацій.
В даний час КСК груп пропонує повний спектр послуг і рішень для бізнесу:
- аудит за українськими і міжнародними стандартами;
- податковий і юридичний консалтинг;
- аутсорсинг і автоматизація бізнес-процесів;
- рішення по залученню фінансування;
- маркетингові рішення і розробка бізнес-стратегії;
- управлінський і кадровий консалтинг;
- оцінка і експертиза;
- супровід угод з капіталом;
- Due-diligence.
Розглянемо на прикладі одного з найскладніших видів будівництва - зведення багатоквартирного житлового будинку - як правильно і своєчасно, з урахуванням всіх особливостей чинного законодавства рівномірно формувати фінансовий результат.
Таким чином, виходить, що доходами забудовника є:
- винагороду забудовника, отримане при будівництві об'єкта;
- економія від використання коштів фінансування будівництва (у разі, якщо умовами договору визначено, що ця економія залишається у забудовника, а не повертається дольщику).
Слід зазначити, що якщо суму винагороди забудовника можна закріпити в договорі вже на момент його укладення, то сума економії може бути визначена тільки при підписанні сторонами акту передачі об'єкта пайовик в момент виконання зобов'язань забудовника за договором (п. 1 ст. 12 Закону № 214- ФЗ).
Таким чином, дохід забудовника, який можна визнавати рівномірно протягом всього часу будівництва об'єкта, буде складатися виключно з винагороди забудовника.
Як рівномірно формувати доходи від винагороди в бухгалтерському та податковому обліку?
При відображенні доходів у вигляді послуг забудовника останнім слід керуватися ПБО 9/99 "Доходи організації". Відповідно до п. 12 ПБО 9/99 "Доходи організації" виручка визнається в бухгалтерському обліку при одночасній наявності наступних умов:
- організація має право на отримання цієї виручки, що випливає з конкретного договору або підтверджений іншим відповідним чином;
- сума виручки може бути визначена;
- є впевненість в тому, що в результаті конкретної операції відбудеться збільшення економічних вигод організації. Така впевненість присутня в разі, коли організація отримала в оплату актив або відсутня невизначеність відносно одержання активу;
- право власності (володіння, користування і розпорядження) на продукцію (товар) перейшло від організації до покупця або робота прийнята замовником (послуга надана);
- витрати, які вироблені або будуть проведені у зв'язку з цією операцією, можуть бути визначені.
Пункт 13 ПБУ 9/99 "Доходи організації" дозволяє забудовнику визнавати в бухгалтерському обліку виручку від надання послуг рівномірно по мірі готовності або по завершенні надання послуги. При цьому виручка від надання конкретної послуги може визнаватися в бухгалтерському обліку в міру готовності, якщо можливо визначити готовність послуги. Інформація про спосіб визначення готовності послуг повинна бути розкрита в обліковій політиці забудовника (подп. "Б" п. 17 ПБО 9/99 "Доходи організації").
Для цілей податкового обліку також передбачена можливість рівномірного визнання доходів. Так, відповідно до п. 2 ст. 271 НК Україна за доходами, що належать до кількох звітним (податковим) періодам, і в разі, якщо зв'язок між доходами і витратами не може бути визначена чітко чи визначається непрямим шляхом, доходи розподіляються платником податку самостійно, з урахуванням принципу рівномірності визнання доходів і витрат.
Таким чином, якщо договором з пайовиків передбачена умова про те, що ціна договору включає послуги забудовника і вартість цієї послуги можна визначити, виручка може бути сформована до дати завершення договору.
На яку дату повинна бути визначена економія коштів пайовиків?
Питання економії коштів пайовика ніяк не освітлений в Законі № 214-ФЗ. більш того - законодавство про пайову участь в будівництві взагалі не оперує терміном "економія коштів пайовика". Дане поняття вироблено самими забудовниками в ході практики будівництва.
Звертаємо увагу, що документ про передачу багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію і дозвіл на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію - це різні документи. Дата, зазначена в дозволі на введення будинку в експлуатацію, відображає дату прийняття компетентним органом рішення про можливість передачі об'єкта в експлуатацію і не збігається з моментом фактичної передачі будинку в експлуатацію пайовик. Нагадаємо, передача об'єкта пайового будівництва забудовником і прийняття його пайовиком здійснюються за передавальним актом не раніше ніж після отримання в установленому порядку дозволу на введення будинку в експлуатацію (п. 1 ст. 8 Закону № 214-ФЗ). Крім того, документом, що підтверджує передачу багатоквартирного будинку в експлуатацію, може бути акт, підписаний забудовником та ТСЖ або забудовником і керуючою компанією.
Користуючись прогалиною в цій частині, контролюючі органи намагаються донарахувати податок на прибуток на економію, вважаючи, що датою визнання економії є саме дата отримання дозволу на введення об'єкту в експлуатацію, а не дата підписання передавального акта між забудовником і пайовиком.
Разом з тим, ця позиція не узгоджується з практикою господарського життя забудовника, так як за фактом часто виникають додаткові витрати забудовника з моменту введення об'єкта в експлуатацію до моменту передачі об'єкта пайовик. А всі витрати з будівництва об'єкта, в тому числі і додаткові, пов'язані з доробками, добудуваннями і т. Д. Повинні покриватися саме за рахунок коштів пайовика на будівництво об'єкта, що неодмінно призведе до коректувань суми економії коштів пайовиків.
Оскільки поняття економії ніде законодавчо не закріплено, так само як і порядок її обліку, пропонуємо встановити момент визначення економії в обліковій політиці. Наприклад, у такий спосіб: "Моментом визначення економії чи перевитрати грошових коштів учасників пайового будівництва буде дата підписання акта прийому-передачі завершеного об'єкта між Товариством та учасником пайового будівництва, так як саме в цей момент одночасно будуть виконані наступні умови:
Про наявність чи відсутність бази оподаткування по ПДВ при виникненні економії на даний момент існує дві основні позиції, вироблені судовою практикою.
Облікової політики забудовника (як для цілей бухгалтерського обліку, так і для цілей податкового обліку) в частині формування доходів по послугах забудовника в рамках будівництва за договорами пайової участі передбачено наступне: "Доходи Товариства від надання послуг забудовника формується з двох складових:
- Вартість послуг забудовника, певна в ціні договору пайової участі при укладанні такого договору.
- Сума економії коштів пайовиків по будівництву - перевищення коштів, отриманих від пайовиків для будівництва об'єктів, над фактичними витратами з будівництва цих об'єктів.
Виручку від надання Товариством послуг забудовника за договорами пайової участі в будівництві у вигляді вартості послуг забудовника формувати в міру надання послуги.
При цьому послуга вважається наданою на останній день кожного місяця, починаючи з місяця укладення договору пайової участі та закінчуючи останнім місяцем кварталу введення об'єкта в експлуатацію (згідно з договором пайової участі). Таким чином, виручка Товариства у вигляді вартості послуг забудовника визнається щомісяця рівномірно протягом зазначеного вище терміну.
У разі утворення після закінчення будівництва позитивної різниці між коштами, залученими від учасників пайового будівництва, і сумою фактичних витрат на будівництво (економія коштів пайовиків по будівництву) вона залишається у Товариства (якщо це передбачено умовами договору) і відповідно збільшує вартість його послуг.
Зобов'язання забудовника вважаються виконаними з моменту підписання Товариством і учасником пайового будівництва передавального акта на квартиру, вартість послуг забудовника формує виручку в розмірі економії коштів учасників пайового будівництва на дату підписання сторонами зазначеного передавального акта на квартиру ".
Виходячи з наведених умов договору, вартість послуг забудовника визначена в сумі 1 120 000 крб. (20% від 5 600 000 руб.).
Щомісячна сума виручки від послуг забудовника становить 50 909,09 руб. (1 120 000 крб. / 22 міс.).
Розглянемо, як ці операції повинні враховуватися в бухгалтерському обліку (див. Табл.).
Таблиця. Бухгалтерські записи, що відображаються в обліку забудовника